전세 계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 그대로 살고 있는 세입자에게 가장 당혹스러운 순간은, 퇴근해 돌아왔을 때 누군가 집 안에 들어왔다 간 흔적을 발견하는 때입니다. 현관 비밀번호를 알고 있던 집주인이 집 상태를 확인하겠다며 들어오기도 하고, 아예 도어락을 바꿔 버리거나 짐 일부를 복도로 빼 놓는 경우도 있습니다. 집주인 무단 출입 세입자 문제는 감정 싸움으로 번지기 쉽지만, 대응의 기준은 결국 임대차계약서와 법 조문입니다.

이 글은 만기 후 보증금을 받지 못한 채 거주 중인 임차인을 기준으로, 집주인의 출입·도어락 교체·짐 반출이 있을 때 민법상 점유보호청구를 언제까지 쓸 수 있는지, 형사 신고와는 어떻게 역할을 나누는지, 그리고 무엇보다 보증금 회수와 대항력을 지키기 위해 어떤 순서로 움직여야 하는지를 정리했습니다.

만기가 지났는데 집주인이 비밀번호로 들어와도 되나요?

많은 집주인이 계약 기간이 끝났으니 이제 집에 대한 모든 권한이 자신에게 돌아왔다고 생각합니다. 하지만 주택임대차보호법 제4조② 원문은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정하고 있습니다. 보증금이 돌아오지 않은 이상 임대차관계는 법률상 계속되는 것으로 다뤄지고, 세입자가 그 집에서 생활하는 것은 그 관계 위에서 이루어지는 점유입니다. 집주인이 소유자라는 사실만으로 세입자의 생활 공간에 마음대로 드나들 근거가 생기지는 않는다는 점이 모든 대응의 출발점입니다.

여기에 민법 제536조①의 동시이행 항변권이 연결될 여지도 있습니다. 이 조문은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하는데, 임대차가 끝난 뒤 집을 돌려줄 의무와 보증금을 돌려줄 의무가 서로 맞물린다는 것이 일반적인 설명입니다. 다만 개별 사건에서 이 항변이 어떻게 평가되는지는 계약 내용과 경위에 따라 달라질 수 있으므로, 무조건 이긴다는 식으로 받아들이기보다 집주인이 보증금 반환을 제공하기 전까지 집을 비워 달라는 요구를 거절할 근거가 될 수 있다는 정도로 이해하는 것이 정확합니다.

민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 만기 뒤 존속이 의제되는 기간에도 이 의무가 그대로 미치는지는 단정하기 어렵지만, 적어도 임차인이 쓰고 있는 상태를 집주인이 스스로 무너뜨리는 행동을 정당화하기는 쉽지 않다는 방향으로 주장을 구성할 수 있습니다.

집주인 무단 출입 세입자 분쟁에서 자주 놓치는 점은, 집주인이 비밀번호를 알고 있다는 것과 그 비밀번호를 써도 된다는 것이 다르다는 사실입니다. 입주 당시 관리 편의를 위해 비밀번호를 공유했더라도, 그것이 거주 기간 내내 언제든 들어와도 좋다는 허락으로 곧바로 이어진다고 보기는 어렵습니다. 원치 않는 출입이 있었다면 비밀번호를 바꾸고, 바꾼 사실과 사전 연락 없는 출입을 원하지 않는다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 두는 것이 이후 분쟁에서 가장 간단하면서도 힘 있는 증거가 됩니다.

집주인이 하는 말 네 가지, 조문으로 다시 보면

무단 출입이나 도어락 교체가 일어나기 전후에는 집주인 쪽에서 비슷한 말이 반복됩니다. 말 자체는 그럴듯하게 들리지만, 하나씩 조문에 대어 보면 보증금 반환과 집의 반환 순서를 뒤집으려는 시도인 경우가 많습니다. 아래 네 가지는 상담에서 자주 듣는 표현을 정리한 것이고, 각각에 대해 어떤 조문으로 답할 수 있는지 판정 형식으로 붙였습니다.

네 가지 말의 공통점은 보증금을 돌려주기 전에 집부터 돌려받으려 한다는 점입니다. 동시이행 관계가 문제 되는 구조에서 한쪽이 먼저 이행을 사실상 강제당하면, 임차인은 보증금을 받을 협상력도 잃고 대항력이라는 담보도 흔들리게 됩니다. 그래서 집주인의 말에 즉석에서 반박하기보다, 그 말을 들은 날짜와 내용을 기록해 두고 서면으로 차분히 답하는 것이 장기적으로 훨씬 유리합니다.

점유를 빼앗겼을 때와 방해받을 때, 1년이 흐르는 시점이 다릅니다

민법은 소유권과 별도로 점유를 보호하는 장치를 두고 있습니다. 누가 소유자인지와 상관없이, 현재 그 물건을 사실상 지배하고 있는 사람의 상태를 일단 보호하는 것이 점유보호청구의 취지입니다. 세입자가 만기 후에도 그 집에서 살고 있다면 집을 사실상 지배하는 사람은 세입자이므로, 집주인의 무단 출입이나 도어락 교체에 대해 이 청구를 검토할 수 있습니다.

먼저 점유를 빼앗긴 경우입니다. 민법 제204조①은 점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다고 정하고, ③은 이 청구권을 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다고 정합니다. 도어락을 바꿔 아예 들어갈 수 없게 만들었거나, 짐을 모두 빼내고 다른 사람을 들인 경우라면 점유를 빼앗긴 상황으로 볼 여지가 큽니다.

다음은 점유를 방해받은 경우입니다. 민법 제205조①은 점유자가 점유의 방해를 받은 때에는 그 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있다고 정하고, ②는 이 청구권을 방해가 종료한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다고 정합니다. 비밀번호로 수시로 들어오거나, 짐 일부를 옮겨 두거나, 현관 앞에 물건을 쌓아 출입을 어렵게 하는 것처럼 점유를 완전히 빼앗지는 않았지만 평온한 사용을 흔드는 경우가 여기에 가깝습니다.

표에서 가장 눈여겨볼 부분은 기간이 흐르기 시작하는 시점입니다. 침탈은 침탈을 당한 날부터 바로 1년이 흐르지만, 방해는 방해가 종료한 날이 기준입니다. 방해가 계속되는 동안에는 시계가 시작되지 않는 것처럼 보여 여유가 있다고 생각하기 쉽지만, 어느 순간 방해가 침탈로 바뀌면 그날부터 다른 기준이 적용될 수 있습니다. 그래서 출입이 있었던 날, 도어락이 바뀐 날, 짐이 빠진 날을 각각 따로 적어 두는 습관이 필요합니다.

상대방이 바뀌는 경우도 따져 봐야 합니다. 제204조②는 점유회수 청구권을 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하지만, 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 집주인이 짐을 빼고 곧바로 다른 사람에게 집을 넘긴 경우라면, 새로 들어온 사람이 사정을 알고 들어왔는지가 쟁점이 될 수 있습니다. 또 제205조③은 공사로 인하여 점유의 방해를 받은 경우에는 공사착수후 1년을 경과하거나 그 공사가 완성한 때에는 방해의 제거를 청구하지 못한다고 정하므로, 집주인이 수리를 이유로 공사를 밀어붙이는 상황이라면 대응을 미루지 않는 것이 좋습니다.

주거침입 신고와 민사 청구, 역할을 나눠야 길이 보입니다

형법 제319조①은 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 행위를 처벌 대상으로 두고, ②는 그 장소에서 퇴거요구를 받고 응하지 아니한 경우도 같은 형으로 다룹니다. 세입자가 실제로 생활하고 있는 집은 사람의 주거로 볼 여지가 크고, 소유자인 집주인이라도 거주자의 의사에 반해 들어왔다면 이 조문이 문제 될 수 있습니다. 다만 실제 성립 여부는 출입 경위, 사전 동의가 있었는지, 거주 실태가 어떤지 같은 사안별 사정에 따라 판단되므로 결론을 미리 단정할 수는 없습니다.

그럼에도 신고에는 분명한 의미가 있습니다. 출동한 경찰이 현장을 확인하고 기록을 남기면, 집주인이 나중에 확인차 잠깐 들어갔을 뿐이라고 말하더라도 그날 무슨 일이 있었는지를 보여 주는 자료가 생깁니다. 이 기록은 민사 절차에서 점유 방해나 침탈이 있었다는 사실을 뒷받침하는 데 쓰일 수 있습니다.

반면 형사 절차는 처벌 여부를 정하는 절차이지 보증금을 돌려받게 해 주는 절차가 아니라는 점도 분명히 해야 합니다. 신고는 현장을 멈추고 사실을 기록하는 수단, 민사 절차는 점유를 회복하고 손해와 보증금을 받아 내는 수단으로 역할을 나누어 두면, 각 단계에서 무엇을 해야 하는지가 훨씬 선명해집니다.

손해배상도 함께 검토할 수 있습니다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 짐이 파손되거나 없어졌다면 품목과 상태를 보여 주는 사진, 구입 내역이 중요하고, 거주하지 못해 따로 숙소를 구했다면 그 비용 자료도 모아 두어야 합니다. 불법행위로 인한 손해배상청구권은 민법 제766조①에 따라 손해 및 가해자를 안 날부터 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로, 점유보호청구의 1년과 다른 시계가 함께 돌고 있다는 점도 기억해 두면 좋습니다.

짐을 빼거나 전입을 옮기면 대항력이 흔들릴 수 있는 이유

주택임대차보호법 제3조①은 임대차가 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 여기서 인도는 집을 넘겨받아 점유하는 상태를 말하고, 대항력을 지키려면 집에 대한 점유와 주민등록이 취득 이후에도 함께 유지되어야 한다고 보는 것이 일반적인 설명입니다.

집주인이 짐을 빼고 도어락을 바꾼 결과 세입자가 사실상 그 집을 쓰지 못하게 되면, 점유가 여전히 유지되고 있다고 볼 수 있는지가 문제가 될 수 있습니다. 세입자의 의사에 반해 빼앗긴 점유를 스스로 포기한 점유와 같게 볼 수는 없다는 주장이 가능하지만, 그 결론이 어떻게 날지는 사안마다 달라 단정하기 어렵습니다. 그래서 점유를 빼앗긴 직후 반환을 요구한 기록, 신고 기록, 점유회수 청구나 각종 신청 서류를 쌓아 두는 것이 그 자체로 대항력을 지키는 방어 수단이 됩니다.

우선변제권도 함께 봐야 합니다. 같은 법 제3조의2②에 따라 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매가 진행될 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 확정일자만 받아 두었다고 안심할 수 없고, 대항요건이 흔들리면 우선변제권도 함께 흔들릴 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

이때 가장 현실적인 보호 장치가 임차권등기명령입니다. 제3조의3①에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 같은 조 ⑤에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 신청과 등기에 든 비용은 같은 조 ⑧에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.

순서가 중요합니다. 무단 출입이 반복되어 더는 그 집에서 지내기 어렵다면, 먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 검토해야 합니다. 등기가 기입되기 전에 집주인의 요구에 밀려 짐을 빼고 주민등록을 옮기면 대항력을 잃을 위험이 있습니다. 집주인이 짐을 다 뺐으니 전입도 빼라고 요구하더라도, 등기 기입을 확인하기 전에는 응하지 않는 것이 원칙입니다.

사건 당일부터 보증금 회수까지, 순서대로 움직이는 6단계

집주인 무단 출입 세입자 사건은 당일의 대응과 그 뒤 몇 달의 절차가 이어져 있습니다. 당일에 기록을 놓치면 1년 기간의 기산점도, 대항력 다툼의 근거도 흐려집니다. 아래 순서는 현장 대응에서 보증금 회수까지를 한 줄로 이은 것으로, 상황에 따라 일부 단계를 동시에 진행할 수 있습니다.

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   현장 정지와 신고

   집주인이 집 안에 있다면 나가 달라고 분명히 요구하고, 응하지 않으면 112에 신고합니다. 몸싸움이나 물건 파손으로 번지지 않도록 거리를 두는 것이 우선입니다.

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   날짜가 찍힌 기록 확보

   출입 이력, 사진과 영상, 사라진 짐 목록, 대화 내용을 모읍니다. 침탈과 방해가 각각 언제 있었는지가 1년 기간의 기준이 됩니다.

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   서면 통지 한 통

   내용증명으로 출입 중단과 원상회복을 요구하고, 같은 서면에 보증금 반환도 함께 요청합니다. 감정적 표현 없이 날짜와 사실만 적습니다.

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   점유 회복 청구 검토

   점유를 빼앗겼다면 민법 제204조, 방해받았다면 제205조를 기준으로 1년 안에 청구를 검토합니다. 짐 반환과 손해배상을 함께 정리합니다.

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   임차권등기명령 신청

   거주가 어려워졌다면 임차권등기명령을 신청하고, 등기부 기입을 확인한 뒤에 이사와 전출을 진행합니다.

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   전세금반환소송과 강제집행

   소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸리고, 판결 뒤에는 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 가운데 맞는 방법으로 회수합니다.

여섯 단계 가운데 가장 많이 건너뛰는 것이 세 번째 서면 통지입니다. 말로 여러 번 항의했더라도 서면이 없으면 나중에 언제 무엇을 요구했는지 다투게 됩니다. 내용증명 한 통에 출입 중단 요구, 짐 반환과 원상회복 요구, 보증금 반환 요청을 함께 담아 두면, 이후 점유회수 청구와 전세금반환소송 양쪽에서 같은 서면을 증거로 쓸 수 있습니다.

집을 보여 줘야 한다며 출입을 요구하면 응해야 하나요?

보증금을 돌려주려면 새 세입자를 구해야 하니 집을 보여 달라는 요구는 아주 흔합니다. 그런데 만기 뒤 집을 보여 줄 의무가 있는지, 있다면 어느 범위인지를 직접 정한 법 조문은 찾기 어렵고, 대부분 계약서 특약이나 당사자 사이의 협의로 정리되는 영역입니다. 따라서 무조건 응해야 한다고 볼 근거도, 무조건 거절해도 된다고 단정할 근거도 조문만으로는 분명하지 않습니다.

현실적인 답은 조건을 붙여 협조하는 것입니다. 방문 날짜와 시간을 미리 정하고, 세입자나 세입자가 지정한 사람이 함께 있는 상태에서만 집을 보여 주며, 비밀번호를 알려 주는 대신 직접 문을 열어 주는 방식이 좋습니다. 사진 촬영 범위나 방문 인원도 미리 정해 두면 사생활 침해 다툼을 줄일 수 있습니다. 이 조건은 반드시 문자나 메신저처럼 기록이 남는 방식으로 주고받아야 합니다.

협조가 오히려 세입자에게 유리할 때도 있습니다. 새 세입자가 빨리 구해지면 집주인이 보증금을 마련할 여지가 커지기 때문입니다. 다만 협조와 무단 출입을 묵인하는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이미 동의 없이 들어온 일이 있었다면, 협조 조건을 보내는 문자에 사전 동의 없는 출입은 원하지 않는다는 문장을 분명히 넣어 두는 것이 좋습니다.

결국 보증금 회수가 본류, 소송에 손해배상까지 함께 담는 방법

무단 출입이나 도어락 교체는 대부분 보증금을 돌려주지 못하거나 돌려주지 않으려는 집주인이 세입자를 빨리 내보내려는 압박의 성격을 띱니다. 그래서 점유를 지키는 대응은 꼭 필요하지만, 문제의 뿌리는 결국 보증금입니다. 점유회수 청구나 형사 신고에만 매달리면 시간이 흐르는 동안 집주인의 재산 상태가 나빠질 수 있으므로, 보증금 회수 절차를 같은 시기에 함께 움직이는 것이 바람직합니다.

민사소송법 제253조는 여러 개의 청구는 같은 종류의 소송절차에 따르는 경우에만 하나의 소로 제기할 수 있다고 정합니다. 이 구조를 활용하면 보증금 반환 청구와 점유 침탈·방해로 생긴 손해배상 청구를 한 소장에 함께 담는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 청구마다 요건과 증거가 다르고, 액수를 입증하기 어려운 손해 항목을 무리하게 넣으면 오히려 심리가 길어질 수 있으므로 무엇을 넣고 뺄지는 증거 상태를 보고 정해야 합니다.

절차의 흐름은 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서가 기본이고, 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸립니다. 가압류는 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때 미리 필요해지는 조건부 수단입니다. 지급명령은 집주인이 이의하면 결국 소송으로 넘어가 시간이 낭비되므로, 집주인이 금액과 사실관계를 전부 인정하는 예외적인 경우가 아니라면 권하지 않습니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자로, 지금까지 450건이 넘는 전세금 사건을 처리했고 법원 판결 기준 승소율은 95%를 넘습니다. 무단 출입처럼 감정이 앞서기 쉬운 사건일수록 점유 보호, 대항력 유지, 보증금 회수를 한 장의 계획표로 묶어 두는 것이 중요합니다. 지금 겪고 있는 상황을 날짜 순서대로 정리해 02-591-5662로 무료 전화상담을 요청하시면, 어느 단계부터 손대야 할지 함께 정리해 드립니다.

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