보증금을 돌려받지 못한 임차인이 거꾸로 피고가 되는 일은 생각보다 자주 벌어집니다. 만기가 지나 보증금 반환을 요청했더니 집주인은 새 세입자가 구해지면 주겠다는 말만 반복하다가, 어느 날 법원에서 건물인도 청구 소장이 도착하는 식입니다. 돈을 주지 않은 쪽이 원고가 되고 돈을 받아야 할 쪽이 피고가 되니 억울한 마음이 앞서는 것이 당연합니다.

이 글은 임차인이 피고가 된 명도소송을 기준으로, 소장을 받은 날부터 판결 이후 집행 단계까지 무엇을 어떤 순서로 해야 하는지 정리합니다.

보증금도 안 줬는데 집주인이 왜 명도소송부터 낼까?

집주인이 보증금 반환보다 명도소송을 먼저 고르는 데에는 몇 가지 계산이 깔려 있는 경우가 많습니다. 집이 비어 있어야 새로 임대하거나 매도하기 쉽다고 생각하는 경우가 가장 흔하고, 인도 판결을 먼저 받아 두면 임차인을 압박하는 수단이 된다고 보는 경우도 있습니다. 소장에 집을 비울 때까지의 차임 상당액을 함께 청구해서 나중에 보증금에서 공제하려는 계산이 들어 있기도 하고, 계약이 이미 해지되거나 종료되었다는 판단을 법원에서 받아 두려는 목적이 숨어 있기도 합니다.

그런데 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 보증금을 받지 못한 채 계속 거주하는 임차인은 남의 집을 무단으로 차지하고 버티는 사람과 법적 위치가 다르다는 뜻입니다. 집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다고 말하는 것도 어디까지나 임대인 쪽 자금 사정일 뿐이고, 계약서에 그런 조건이 따로 적혀 있지 않다면 법적 근거가 되지 않습니다.

다만 이 조문이 있다고 해서 명도소송을 무시해도 된다는 뜻은 아닙니다. 법은 소장을 받고도 기한 안에 다투지 않은 피고에게 분명한 불이익을 정해 두었고, 그 불이익은 임차인이 아무리 억울해도 자동으로 피해 가지 않습니다. 집주인 명도소송 세입자 보증금 문제의 출발점은 결국 소장을 받은 날짜를 확인하고, 그날부터 기한을 계산하는 일입니다.

명도소송 소장을 받았다면 30일 안에 무엇을 해야 하나요?

민사소송법 제256조 제1항은 "피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다"고 정합니다. 다만 피고가 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우에는 이 기한이 적용되지 않습니다. 같은 조 제2항에 따라 법원은 소장 부본을 송달할 때 이 취지를 피고에게 알려야 하므로, 함께 온 안내 문서는 날짜와 함께 보관해 두세요.

기한을 넘기면 어떻게 될까요. 같은 법 제257조 제1항은 피고가 제256조 제1항의 답변서를 제출하지 아니한 때에는 법원이 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정합니다. 예외는 직권으로 조사할 사항이 있는 경우, 그리고 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우입니다. 제257조 제3항에 따라 법원은 소장 부본을 송달할 때 변론 없이 판결을 선고할 기일을 함께 통지할 수도 있으므로, 서류에 선고기일이 적혀 있다면 이 구조가 이미 진행 중이라고 보셔야 합니다.

여기서 많은 임차인이 놓치는 함정이 제257조 제2항입니다. 피고가 청구의 원인이 된 사실을 모두 자백하는 취지의 답변서를 제출하고 따로 항변을 하지 아니한 때에도 제1항이 준용됩니다. 예를 들어 계약이 끝난 것은 맞다, 보증금만 주면 나가겠다는 식으로 짧게 적어 내면 그 문장이 항변으로 충분히 읽히는지 애매해질 수 있습니다. 그래서 답변서에는 계약 종료를 인정하는지 여부와 별도로, 보증금 반환과 집 인도가 동시이행 관계에 있다는 항변을 독립된 문단으로 분명하게 적는 것이 안전합니다.

답변서를 쓰기 전에 소장에서 확인해야 할 항목을 표로 정리했습니다.

표에서 가장 중요한 줄은 첫 줄입니다. 집주인이 보증금 이야기는 빼고 무조건 인도만 청구했다면, 임차인이 항변을 하지 않는 한 법원이 스스로 상환 조건을 붙여 줄 것이라고 기대하기 어렵습니다.

답변서에 세울 세 개의 기둥

집주인 명도소송 세입자 보증금 사건에서 임차인의 답변서는 대체로 세 개의 기둥으로 세워집니다. 계약이 정말 끝났는지를 다투는 기둥, 끝났더라도 보증금과 맞물려 있다는 기둥, 그리고 보증금에서 무엇을 뺄 수 있는지를 둘러싼 기둥입니다.

첫째 기둥부터 보겠습니다. 집주인이 기간만료를 주장한다면 주택임대차보호법 제6조 제1항의 법정갱신이 문제 됩니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같고, 같은 조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다.

임차인이 갱신을 요구했던 경우라면 같은 법 제6조의3 제1항이 기준입니다. 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 거절할 수 있는 사유는 단서 각 호에 열거되어 있습니다. 집주인이 자주 내세우는 사유로는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(1호), 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(8호) 등이 있습니다. 갱신요구권은 같은 조 제2항에 따라 1회에 한하여 행사할 수 있으므로, 이전에 갱신요구권을 행사해 이미 한 번 갱신된 계약인지도 함께 확인해야 합니다.

집주인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지했다고 주장한다면 근거는 민법 제640조입니다. 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 주의할 점은 해지 사유와 갱신거절 사유가 서로 다른 조문이라는 것입니다. 지금 해지할 수 있는지는 민법 제640조의 문제이고, 갱신 요구를 거절할 수 있는지는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 1호의 문제이므로, 집주인이 둘을 섞어 주장한다면 답변서에서 하나씩 갈라 다투는 것이 좋습니다.

다만 첫째 기둥이 언제나 이득인 것은 아닙니다. 임차인도 어차피 이사를 계획하고 있다면 계약 종료 자체는 인정하고, 대신 보증금 반환과의 동시이행과 보증금 반소에 힘을 싣는 편이 더 빠른 해결로 이어질 수 있습니다.

셋째 기둥인 공제 대비는 실무에서 가장 시간이 많이 드는 부분입니다. 집주인은 연체 차임, 원상회복 비용, 미납 관리비 등을 보증금에서 빼야 한다고 주장하는 경우가 많고, 그 금액이 커질수록 상환 조건으로 정해지는 보증금 액수가 줄어듭니다. 입주 당시와 현재의 사진, 이체 내역, 수리 요청 문자를 날짜순으로 정리해 두면 공제 주장에 바로 대응할 수 있습니다.

동시이행 항변은 무엇을 막고, 무엇을 못 막나?

민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 대법원 판결은 임대차가 종료된 경우 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다는 취지로 정리되어 있습니다. 쉽게 말해 집주인이 보증금 반환을 제공하지 않는 동안에는 임차인도 집을 넘기는 것을 거절할 수 있다는 구조입니다.

이 항변이 받아들여지면 법원은 집을 무조건 인도하라고 하기보다, 원고로부터 보증금을 지급받음과 동시에 인도하라는 상환이행 형태의 판결을 내리는 경우가 많습니다. 집주인이 연체 차임이나 원상회복 비용을 공제하겠다고 다투면, 법원이 인정한 공제액을 뺀 나머지 금액이 상환 조건으로 정해질 수 있습니다. 다만 판결의 구체적인 모습은 사건마다 증거와 주장에 따라 달라집니다.

반대로 동시이행 항변이 막지 못하는 것도 분명히 알아 두셔야 합니다. 항변은 어디까지나 방어 수단이어서, 판결 주문에 보증금이 상환 조건으로 들어가더라도 그 판결은 집주인이 인도 집행을 할 때 쓰는 집행권원일 뿐 임차인이 보증금을 받아내는 집행권원이 되지는 않습니다. 집주인이 판결을 받아 놓고 아무것도 하지 않으면, 임차인은 집에 계속 머무를 수는 있어도 보증금을 강제로 회수할 수단은 손에 쥐지 못한 상태로 남게 됩니다.

집주인이 함께 청구한 차임 상당액 부분도 따로 살펴야 합니다. 대법원 판결은 임차인이 동시이행 항변권에 기하여 목적물을 계속 점유하는 것은 불법점유가 아니어서 불법점유를 원인으로 한 손해배상책임은 지지 않지만, 그 기간 동안 목적물을 본래 용도대로 사용·수익하여 실질적인 이득을 얻었다면 부당이득 반환 문제가 생길 수 있다는 취지로 정리되어 있습니다. 따라서 실제로 거주했는지, 짐만 두고 사용하지 않았는지 같은 사실관계가 금액 다툼의 핵심이 되며, 이 부분의 결론 역시 사안별로 달라집니다.

집주인 명도소송 세입자 보증금 사건에서 반소를 함께 검토해야 하는 이유가 바로 이 지점에 있습니다.

보증금 반소, 언제 어떻게 내야 하나

민사소송법 제269조 제1항은 "피고는 소송절차를 현저히 지연시키지 아니하는 경우에만 변론을 종결할 때까지 본소가 계속된 법원에 반소를 제기할 수 있다"고 정합니다. 다만 소송의 목적이 된 청구가 다른 법원의 관할에 전속되지 아니하고, 본소의 청구 또는 방어의 방법과 서로 관련이 있어야 합니다. 임차인의 보증금 반환 청구는 집주인의 인도 청구와 같은 임대차계약에서 나왔고, 답변서에 적은 동시이행 항변과도 직접 이어지므로 관련성이 인정될 여지가 큰 편입니다.

시기는 가능하면 답변서와 함께, 늦어도 변론 초기에 내는 것이 안전합니다. 조문상 기한은 변론을 종결할 때까지이지만, 변론이 상당히 진행된 뒤에 반소를 내면 소송절차를 현저히 지연시킨다는 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.

반소장에는 집주인을 반소피고로, 임차인을 반소원고로 표시하고, 청구취지에 보증금 반환과 지연손해금 등 구하는 내용을 적습니다. 청구원인에는 임대차계약 체결, 보증금 지급, 계약 종료, 반환 요청과 거부의 순서로 사실을 정리하고, 계약서와 이체 내역, 종료 통지 기록을 증거로 붙입니다. 이때 집주인이 공제를 주장하는 항목이 있다면, 그 항목이 왜 공제 대상이 아닌지 또는 왜 금액이 과다한지도 반소 청구원인에 함께 적어 두는 것이 좋습니다.

여기서 꼭 알아 둘 점이 하나 있습니다. 임차인의 반소 청구 역시 집을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라는 상환 조건으로 판결이 나올 수 있다는 것입니다. 그 경우 임차인이 그 판결로 채권압류처럼 다른 재산에 집행을 시작하려면 민사집행법 제41조 제1항에 따라 임차인 쪽 반대의무, 즉 집 인도의 이행 또는 이행 제공을 증명해야 합니다. 다만 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 살고 있는 집 자체를 경매에 부치는 경로라면 집을 먼저 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다. 대신 같은 조 제3항에 따라 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없으므로, 배당을 받는 단계에서는 인도 문제가 다시 따라옵니다. 양쪽 판결이 서로 맞물려 있는 구조이므로, 실제로는 보증금 수령과 열쇠 반환을 같은 날 처리하는 방식으로 정리되는 경우가 많습니다.

전세금반환소송은 통상 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도를 예상하는데, 이미 명도소송이 진행 중이라면 같은 절차에서 함께 판단받는 반소가 시간과 노력을 아끼는 경우가 많습니다.

집주인 쪽 단골 주장, 이렇게 판정합니다

명도소송 서면에 반복해서 등장하는 대표적인 네 가지 주장을 판정 형식으로 정리했습니다.

판결 이후, 집행 단계에서 확인할 네 가지

판결이 선고되어도 끝이 아닙니다. 집주인의 인도 집행과 임차인의 보증금 집행에는 각각 따로 확인할 요건이 있습니다.

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   판결 선고와 가집행 여부 확인

   민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행을 선고하도록 정합니다. 주문에 가집행 문구가 있는지 먼저 확인하세요.

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   집주인의 인도 집행 신청

   상환 조건이 붙은 판결이라면 집주인은 보증금 지급 등 반대의무의 이행 또는 이행 제공을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다(민사집행법 제41조 제1항).

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   임차인의 보증금 집행

   반소 판결을 받았다면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 중 맞는 경로를 고릅니다. 판결이 상환 조건이면 채권압류 등에서는 임차인도 인도의 이행 또는 이행 제공을 증명해야 하지만, 확정판결 등으로 임차주택 자체의 경매를 신청할 때는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따라 그 증명이 집행개시 요건이 아닙니다.

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   교환 이행으로 마무리

   보증금 수령과 열쇠 반환을 같은 날 처리하고, 영수증과 인수 확인서를 서로 주고받아 이후 다툼의 여지를 줄입니다.

첫 단계의 가집행은 생각보다 중요합니다. 명도 청구도 재산권의 청구로 보아 판결에 가집행 선고가 붙는 경우가 많은데, 그렇게 되면 항소를 하더라도 집행이 곧바로 멈추는 것은 아닐 수 있습니다. 항소는 민사소송법 제396조 제1항에 따라 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고, 같은 조 제2항에 따라 이 기간은 불변기간입니다. 불복할 생각이 있다면 집행을 멈추는 절차가 따로 필요한지도 함께 검토하셔야 합니다.

둘째 단계에서 집주인은 보증금을 직접 지급하거나, 받기를 거부하는 상황이라면 다른 방법으로 이행을 제공했다는 자료를 갖추려 할 수 있습니다. 임차인 입장에서는 집주인이 보증금 전액이 아니라 자신이 주장하는 공제액을 뺀 금액만 제공하면서 집행을 시도하는지 살펴야 합니다. 판결에서 상환 조건으로 정해진 금액과 실제 제공된 금액이 다르다면, 그 차이를 근거로 집행 요건이 갖춰지지 않았다고 다툴 여지가 생깁니다.

먼저 집을 비우고 싶다면, 임차권등기명령과 순서

집주인 명도소송 세입자 보증금 사건이 진행되는 도중에 이사를 해야 하는 사정이 생기는 임차인도 많습니다. 이때 검토할 수 있는 수단이 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

같은 조 제5항은 임차권등기를 마치면 임차인이 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다. 그래서 이사와 전출은 반드시 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 해야 합니다. 등기가 마쳐지기 전에 짐을 빼고 주민등록을 옮기면 대항력을 잃을 위험이 있습니다.

집을 비우고 열쇠를 넘기면 명도소송의 모습도 달라질 수 있습니다. 집주인이 원하던 인도가 이루어졌으니 인도 청구는 실익이 줄어들고, 소 취하나 청구 정리로 이어지는 경우도 있습니다. 다만 집을 넘기는 순간 임차인이 쥐고 있던 동시이행이라는 지렛대도 사라지므로, 보증금 반소나 별도 소송이 이미 진행 중인지, 임차권등기로 우선변제권이 지켜지고 있는지 확인한 뒤에 움직이는 것이 안전합니다.

임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 같은 조 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있으므로 영수증을 보관해 두시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 세 가지