이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

전세금반환소송 절차를 검색해 보면 대부분 접수에서 판결까지의 큰 흐름만 나옵니다. 그런데 실제로 소장을 내고 나면 임차인이 가장 답답해하는 구간은 접수 직후부터 첫 재판 날짜가 정해지기까지의 시간입니다. 이 글은 바로 그 구간, 곧 소장 심사와 송달, 답변서, 그리고 사건에 따라 끼어드는 변론준비절차를 민사소송법 조문 순서대로 풀어 씁니다. 서면을 어떻게 쓰는지가 아니라 법원이 어떤 순서로 사건을 굴리는지에 집중합니다.

• 소장을 접수했는데 몇 주째 재판 날짜 통지가 오지 않아 불안합니다.
• 집주인이 답변서를 냈다는 통지를 받았는데 그다음에 무엇이 오는지 모르겠습니다.
• 법원 안내문에 변론준비절차라는 말이 들어 있어 당황했습니다.
• 변론준비기일에 꼭 가야 하는지, 서면만 내도 되는지 궁금합니다.
• 준비절차를 거치면 재판이 얼마나 늘어나는지, 어떤 불이익이 있는지 알고 싶습니다.

이 가운데 하나라도 해당한다면 아래 순서대로 읽으시면 됩니다. 각 단계마다 근거 조문을 함께 적어 두었으니, 법원에서 받은 안내문의 용어와 맞춰 보는 용도로 쓰셔도 좋습니다.

소장을 접수했는데 왜 바로 재판 날짜가 잡히지 않나요?

소장이 접수되면 곧바로 재판이 열리는 것이 아니라, 먼저 소장 자체를 법원이 살펴보는 단계가 있습니다. 민사소송법 제249조 제1항은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정하고 있습니다. 그리고 제254조 제1항은 소장이 이 규정에 어긋나는 경우와 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 않은 경우에 재판장이 상당한 기간을 정하고, 그 기간 이내에 흠을 보정하도록 명하여야 한다고 정합니다. 재판장은 법원사무관등으로 하여금 이 보정명령을 하게 할 수도 있습니다.

그래서 접수 직후 법원에서 서류를 보완하라는 연락이 왔다면 사건에 문제가 생겼다는 뜻이라기보다 이 심사 단계가 돌아가고 있다는 뜻일 수 있습니다. 중요한 것은 정해진 기한 안에 대응하는 것입니다.

보정을 하지 않으면 어떻게 되는지가 특히 중요합니다. 제254조 제2항은 원고가 제1항의 기간 이내에 흠을 보정하지 아니한 때에는 재판장이 명령으로 소장을 각하하여야 한다고 정하고, 제3항은 이 명령에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다. 보정기간은 조문이 숫자로 정해 두지 않고 재판장이 정하는 상당한 기간이므로, 보정명령서에 적힌 기한을 달력에 표시해 두는 것이 가장 안전합니다. 인지나 송달료 같은 법원 비용의 구체적인 액수는 이 글에서 다루지 않으며, 보정명령서와 법원 안내에 적힌 대로 맞추시면 됩니다.

제254조 제4항에 따라 재판장은 필요하다고 인정하는 경우 원고에게 청구하는 이유에 대응하는 증거방법을 구체적으로 적어 내도록 명할 수 있고, 소장에 인용한 서증의 등본 또는 사본을 붙이지 않았다면 이를 제출하도록 명할 수 있습니다. 임대차계약서나 송금내역을 소장에서 언급해 놓고 사본을 붙이지 않으면 이런 명령이 나올 수 있습니다.

심사가 끝나면 법원은 소장의 부본을 피고, 곧 임대인에게 송달하여야 합니다(제255조 제1항). 이 송달이 이뤄져야 임대인의 답변서 기한이 시작되므로, 전세금반환소송 절차에서 접수 후 가장 먼저 시간이 걸리는 대목이 사실상 송달입니다. 제255조 제2항은 부본을 송달할 수 없는 경우에 제254조 제1항부터 제3항까지를 준용한다고 정하고 있어, 주소가 맞지 않아 송달이 되지 않으면 보정을 명하는 구조로 이어질 수 있습니다.

접수 이후 임차인이 할 일은 법원 우편과 전자 알림을 빠짐없이 확인하는 것, 보정명령이 있으면 기한 안에 대응하는 것, 임대인의 현재 주소를 알게 되면 법원에 알리는 것입니다. 아직 이사하지 않았다면 임차권등기명령을 신청한 경우 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 하셔야 합니다.

답변서 30일 규정은 임차인에게 어떤 의미인가요?

제256조 제1항은 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다고 정합니다. 다만 피고가 공시송달의 방법으로 소장의 부본을 송달받은 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다. 같은 조 제2항은 법원이 소장의 부본을 송달할 때 이 취지를 피고에게 알려야 한다고 정하고, 제3항은 법원이 답변서의 부본을 원고에게 송달하여야 한다고 정하며, 제4항은 답변서에 준비서면에 관한 규정을 준용한다고 정합니다.

임차인 입장에서 이 30일의 의미는 두 가지입니다. 첫째, 임대인이 청구를 다투려면 이 기간 안에 서면으로 입장을 내야 하므로 답변서가 도착하는 순간 상대가 무엇을 다투는지가 처음으로 글로 드러납니다. 둘째, 답변서의 부본이 임차인에게 송달되기 때문에(제256조 제3항) 상대의 주장을 읽고 자신의 증거와 대조해 볼 수 있습니다. 보증금을 줄 수 없는 사정이나 동시이행과 같은 항변이 나오는 것도 이 시점입니다.

전세금 사건의 핵심 화법은 단순합니다. 기준은 임대차계약서와 법이지, 새 세입자가 들어와야 돌려주겠다는 임대인의 사정이 아닙니다. 새 세입자가 구해져야 준다는 말은 관행이나 형편을 설명하는 것일 뿐 법적 근거가 아니라서, 답변서에 그런 취지가 적혀 있더라도 임차인이 위축될 이유는 없습니다. 답변서를 받으면 임대인이 어느 사실을 인정하고 어느 사실을 다투는지부터 구분해 두는 것이 이후 쟁점 정리의 출발점이 됩니다.

답변서가 오지 않으면 곧바로 이기는 것일까요?

반대로 임대인이 30일 안에 답변서를 내지 않으면 제257조 제1항에 따라 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 여기서 조문이 쓰는 표현은 판결할 수 있다는 것이지 반드시 판결한다는 것이 아닙니다. 게다가 같은 항 단서는 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 이 규정이 적용되지 않는다고 정합니다.

제2항은 피고가 청구의 원인이 된 사실을 모두 자백하는 취지의 답변서를 제출하고 따로 항변을 하지 않은 때에도 제1항을 준용하도록 하고, 제3항은 법원이 소장 부본을 송달할 때 변론 없이 판결을 선고할 기일을 함께 통지할 수 있다고 정합니다. 답변서를 내지 않은 사건은 변론 없이 판결로 가는 길이 열려 있지만, 선고 전에 임대인이 다투는 답변서를 내면 다툼 있는 사건으로 넘어갈 수 있는 구조입니다.

그래서 답변서가 없다는 이유로 증거 준비를 멈추는 것은 좋은 선택이 아닙니다. 답변서가 늦게라도 들어오면 사건은 다툼 있는 사건으로 넘어가고, 서류를 미리 갖춰 두었다면 임대인의 대응이 빠르든 늦든 같은 속도로 움직일 수 있습니다. 제256조 제1항의 30일은 피고에게 부과된 기한이며, 임차인에게는 법원이 따로 정하는 보정기간이나 서면 제출 기간이 적용됩니다.

답변서 다음 단계에서 갈림길이 생기는 이유는 무엇인가요?

답변서가 들어오거나 기한이 지나면 재판장은 다음 걸음을 정해야 합니다. 제258조 제1항은 재판장이 제257조 제1항과 제2항에 따라 변론 없이 판결하는 경우 외에는 바로 변론기일을 정하여야 한다고 정하되, 사건을 변론준비절차에 부칠 필요가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 예외를 둡니다. 정리하면 전세금반환소송 절차에는 이 시점에 세 갈래가 있습니다. 첫째는 변론 없이 판결하는 길, 둘째는 바로 변론기일을 정하는 길, 셋째는 변론준비절차에 부치는 길입니다.

세 번째 길을 택하면 변론준비절차가 끝난 뒤에 재판장이 바로 변론기일을 정하여야 합니다(제258조 제2항). 즉 변론준비절차에 부쳐진 사건에서는 이 절차가 변론기일 앞에 놓입니다. 한편 제279조 제2항은 재판장이 특별한 사정이 있는 때에는 변론기일을 연 뒤에도 사건을 변론준비절차에 부칠 수 있다고 정하고 있어, 첫 기일 이후에 준비절차로 돌려지는 경우도 있을 수 있습니다.

어느 쪽으로 가느냐는 임차인이 고르는 것이 아닙니다. 조문은 사건을 변론준비절차에 부칠 필요가 있는 경우라고만 정하고 있어 재판장이 사건의 모습을 보고 판단하는 영역이며, 같은 전세금 사건이라도 법원마다 운영이 다를 수 있습니다.

1. 소장 접수와 심사재판장이 소장의 기재사항과 인지를 살펴보고 흠이 있으면 보정을 명합니다(제254조).
2. 소장 부본 송달법원이 부본을 피고에게 송달하고 답변서 제출 취지를 알립니다(제255조, 제256조 제2항).
3. 답변서 제출 또는 미제출부본을 송달받은 날부터 30일 안에 청구를 다투는 답변서를 냅니다(제256조 제1항, 제257조).
4. 재판장의 갈림길변론 없이 판결, 바로 변론기일, 변론준비절차 회부 가운데 하나를 택합니다(제258조 제1항).
5. 변론준비절차서면과 증거를 주고받고 필요하면 변론준비기일을 열어 주장과 증거를 정리합니다(제279조부터 제284조).
6. 변론기일준비절차가 끝나면 재판장이 바로 변론기일을 정합니다(제258조 제2항).
7. 변론종결과 선고판결은 변론이 종결된 날부터 2주 이내에 선고하여야 하고, 복잡한 사건이나 그 밖의 특별한 사정이 있는 때에도 4주를 넘겨서는 안 됩니다(제207조 제1항).

변론준비절차에서는 구체적으로 무엇을 하나요?

목적과 방식: 주장과 증거를 먼저 정리합니다

제279조 제1항은 변론준비절차에서 변론이 효율적이고 집중적으로 실시될 수 있도록 당사자의 주장과 증거를 정리하여야 한다고 정하고 있습니다. 이 절차는 판단을 내리는 자리가 아니라 판단에 필요한 재료를 정돈하는 자리입니다. 전세금반환소송 절차에서는 임대차계약의 내용, 임대차가 끝난 시점, 보증금을 지급한 사실, 보증금이 돌아오지 않은 사실, 그리고 임대인이 내세우는 항변이 무엇인지 정리해 두는 작업이 여기에 해당합니다.

제280조 제1항은 진행 방식을 구체적으로 정합니다. 변론준비절차는 기간을 정하여 당사자로 하여금 준비서면과 그 밖의 서류를 제출하게 하거나 당사자 사이에 이를 교환하게 하고, 주장사실을 증명할 증거를 신청하게 하는 방법으로 진행합니다. 서면과 증거를 주고받는 것이 조문이 먼저 드는 방법이라는 점이 눈에 띕니다. 그래서 이 단계에서는 정해진 기간을 지키는 일이 말솜씨보다 중요합니다.

누가 진행하나요

제280조 제2항은 변론준비절차의 진행을 재판장이 담당한다고 정합니다. 제3항은 합의사건의 경우 재판장이 합의부원을 수명법관으로 지정해 담당하게 할 수 있다고 하고, 제4항은 재판장이 필요하다고 인정하는 때에 진행을 다른 판사에게 촉탁할 수 있다고 정합니다. 누가 진행하든 임차인에게 필요한 것은 정해진 기간과 기일을 지키는 일입니다.

변론준비기일은 반드시 열리는 기일이 아닙니다

제282조 제1항은 재판장등(변론준비절차를 진행하는 재판장, 수명법관 또는 제280조 제4항의 판사)이 변론준비절차를 진행하는 동안 주장 및 증거를 정리하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에 변론준비기일을 열어 당사자를 출석하게 할 수 있다고 정합니다. 반드시 열어야 하는 기일이 아니라 필요하다고 인정할 때 여는 기일이므로, 서면 제출과 교환만으로 정리가 되는 사건에서는 준비기일 없이 절차가 진행될 수도 있습니다.

준비기일이 열리면 알아 둘 규정이 셋 있습니다. 제3항은 당사자가 재판장등의 허가를 얻어 제3자와 함께 출석할 수 있다고 정합니다. 제4항은 당사자가 변론준비기일이 끝날 때까지 변론의 준비에 필요한 주장과 증거를 정리하여 제출하여야 한다고 정합니다. 제5항은 재판장등이 변론준비기일이 끝날 때까지 변론의 준비를 위한 모든 처분을 할 수 있다고 정합니다. 가족이나 지인과 함께 가고 싶다면 사전에 허가를 얻어야 합니다.

제282조 제2항에는 시간에 관한 안전장치도 있습니다. 사건이 변론준비절차에 부쳐진 뒤 변론준비기일이 지정됨이 없이 4월이 지난 때에는 재판장등이 즉시 변론준비기일을 지정하거나 변론준비절차를 끝내야 합니다. 준비절차에 부쳐 놓고 아무 진행 없이 오래 두지 못하도록 하는 규정입니다.

증거조사와 기일 조서

제281조 제1항은 재판장등이 변론의 준비를 위하여 필요하다고 인정하면 증거결정을 할 수 있다고 정합니다. 제3항은 제279조 제1항의 목적을 달성하기 위하여 필요한 범위 안에서 증거조사를 할 수 있되, 증인신문 및 당사자신문은 제313조에 해당하는 경우에만 할 수 있다고 정합니다. 준비절차는 증거를 정리하고 필요한 범위에서 조사하는 단계이지 증인과 당사자를 폭넓게 신문하는 단계로 설계된 것은 아닙니다.

제283조 제1항은 변론준비기일의 조서에 당사자의 진술에 따라 제274조 제1항 제4호와 제5호에 규정한 사항을 적어야 하며, 특히 증거에 관한 진술은 명확히 하여야 한다고 정합니다. 기일에서 한 진술이 조서로 남으므로, 계약서와 송금내역, 임대차 종료 사실을 분명하게 밝혀 두면 이후 변론의 바탕이 됩니다.

변론준비절차는 언제, 어떻게 끝나나요?

제284조 제1항은 재판장등이 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하면 변론준비절차를 종결하여야 한다고 정합니다. 다만 변론의 준비를 계속하여야 할 상당한 이유가 있는 때에는 그러하지 아니합니다. 종결 사유 세 가지를 표로 정리하면 아래와 같습니다.

제284조 제2항은 변론준비절차를 종결하는 경우에 재판장등이 변론기일을 미리 지정할 수 있다고 정합니다. 다만 변론의 준비를 계속하여야 할 상당한 이유가 있으면 위 사유가 있어도 종결하지 않을 수 있는 구조여서, 사유에 해당하면 곧바로 종결된다고 단정할 수는 없습니다.

종결 뒤에는 새로운 주장을 내기 어려워집니다

변론준비기일을 거친 사건에서는 제285조가 중요합니다. 제1항은 변론준비기일에 제출하지 아니한 공격방어방법은 세 가지 가운데 어느 하나에 해당하여야만 변론에서 제출할 수 있다고 정합니다. 그 제출로 소송을 현저히 지연시키지 아니하는 때, 중대한 과실 없이 변론준비절차에서 제출하지 못하였다는 것을 소명한 때, 법원이 직권으로 조사할 사항인 때입니다. 제3항은 소장 또는 변론준비절차 전에 제출한 준비서면에 적힌 사항은 변론에서 주장할 수 있지만, 변론준비절차에서 철회되거나 변경된 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

준비절차에서 주장과 증거를 정리해 두면 그것이 이후 변론의 틀이 되고, 정리 과정에서 빠뜨린 주장은 나중에 내려 할 때 요건을 따져야 합니다. 전세금 사건이라면 보증금을 지급했다는 증거, 임대차가 끝났다는 사실, 임대인이 내세운 항변에 대한 반박 자료를 이 단계에서 빠짐없이 올려 두는 편이 좋습니다. 나중에 추가하는 길이 완전히 막히는 것은 아니지만, 제285조 제1항의 세 가지 요건 가운데 하나에 해당해야 하므로 추가 제출이 받아들여질지는 사건마다 달라질 수 있습니다.

준용되는 규정들

제286조는 변론준비절차에 제135조부터 제138조까지, 제140조, 제142조부터 제151조까지, 제225조부터 제232조까지, 제268조 및 제278조의 규정을 준용한다고 정합니다. 이 가운데 제146조는 공격 또는 방어의 방법을 소송의 정도에 따라 적절한 시기에 제출하여야 한다고 정하는 적시제출주의이고, 제147조는 재판장이 당사자의 의견을 들어 주장 제출이나 증거 신청의 기간을 정할 수 있으며 그 기간을 넘기면 주장을 제출하거나 증거를 신청할 수 없다고 정합니다. 다만 정당한 사유로 기간 이내에 하지 못하였다는 것을 소명한 경우는 예외입니다.

제149조 제1항은 제146조를 어기어 고의 또는 중대한 과실로 공격 또는 방어방법을 뒤늦게 제출함으로써 소송의 완결을 지연시키게 하는 것으로 인정할 때 법원이 결정으로 이를 각하할 수 있다고 정하고, 제150조 제1항은 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니한 때 그 사실을 자백한 것으로 본다고 정합니다(변론 전체의 취지로 보아 다툰 것으로 인정되는 경우는 예외). 임대인의 답변서에서 인정할 수 없는 부분은 서면에서 분명히 다투셔야 합니다.

준비절차 중 화해가 이뤄지는 경로

제145조 제1항은 법원이 소송의 정도와 관계없이 화해를 권고할 수 있다고 정합니다. 제286조가 제225조부터 제232조까지를 준용하므로 준비절차 중에도 법원이 직권으로 화해권고결정을 할 수 있습니다(제225조 제1항). 당사자는 결정서 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의를 신청할 수 있고 정본이 송달되기 전에도 신청할 수 있으며, 이 기간은 불변기간입니다(제226조). 이의신청이 없는 때 등에는 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다(제231조).

화해를 변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다는 제220조도 알아 두시면 좋습니다. 다만 합의 조건이 임차인에게 유리한지, 이행 약속을 어겼을 때 어떻게 되는지는 문구에 따라 달라지므로 서명 전에 조건을 하나씩 따져 보셔야 합니다.

전세금 사건은 변론준비절차를 꼭 거치나요?

결론부터 말하면 꼭 거친다고도, 거치지 않는다고도 말할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제13조는 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정합니다. 이 가운데 소액사건심판법 제7조 제1항은 소가 제기된 경우 판사가 민사소송법 제256조부터 제258조까지의 규정에도 불구하고 바로 변론기일을 정할 수 있다고 정합니다. 앞에서 본 답변서 기한과 갈림길 규정을 건너뛰고 바로 기일을 지정할 수 있는 길이 전세금 사건에는 법에 열려 있는 것입니다.

같은 조 제2항은 판사가 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마치도록 하여야 한다고 정하고, 제3항은 그 목적을 위해 변론기일 전이라도 당사자로 하여금 증거신청을 하게 하는 등 필요한 조치를 할 수 있다고 정합니다. 이 구조가 적용되는 사건이라면 첫 기일 전에 증거를 미리 내라는 요청이 올 수 있으며, 변론준비절차와는 결이 다른 진행입니다.

그러나 이 규정은 판사가 바로 변론기일을 정할 수 있다고 열어 둔 것이어서, 실제로 그 길로 가는지는 법원이 사건 내용에 따라 판단하는 영역입니다. 소액사건의 범위는 대법원규칙으로 정해지며 이 글에서는 금액 기준을 다루지 않습니다. 쟁점이 단순하면 바로 변론기일이 잡히고 얽혀 있으면 변론준비절차로 가는 경우가 있을 수 있으므로, 법원에서 받은 첫 안내문이 이 사건이 어느 길로 가는지를 가장 정확히 알려 줍니다.

기간 면에서도 정해진 답은 없습니다. 임차인에게는 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 안팎이라는 일반적인 흐름을 안내해 드리고 있습니다. 다만 이는 평균적인 흐름에 대한 안내이고, 준비절차 회부 여부, 임대인의 답변서 내용, 서면 교환 횟수, 법원의 사건 현황에 따라 달라질 수 있습니다. 내 사건의 일정이 궁금하시면 무료 전화상담(02-591-5662)으로 문의하시기 바랍니다.

변론준비절차 앞뒤에서 임차인이 챙길 일은 무엇인가요?

지금까지 본 조문을 임차인의 행동 기준으로 바꾸면 세 가지입니다. 첫째, 보정기간과 서면 제출 기간, 증거 신청 기간은 모두 법원이 정하는 기한이므로 안내문을 받는 즉시 달력에 적어 둡니다(제254조, 제280조, 제147조). 둘째, 임대인이 인정한 사실과 다툰 사실을 나누고 다툰 사실마다 내 증거를 짝지어 둡니다(제256조 제3항, 제150조). 셋째, 준비기일이 지정되면 출석 계획부터 세웁니다. 불출석은 준비절차 종결 사유가 될 수 있습니다(제282조, 제284조).

소송이 진행되는 동안에도 절차의 큰 지도는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행으로 이어지며, 판결을 받는 것이 곧바로 돈을 받는 것은 아닙니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면 가압류가 미리 필요한지 따져 볼 수 있습니다.

흔한 오해와 조문의 판정

자주 묻는 질문