집주인이 먼저 쓰자는 전세 퇴거 공정증서, 정확히 어떤 서류인가요?

전세 계약 만기가 다가오면 집주인이 이렇게 제안하는 일이 있습니다. 보증금은 다음 세입자가 들어오는 시점에 맞춰 정리해 줄 테니, 우선 집을 비우는 날짜를 못 박아 공증사무소에서 서류를 하나 만들어 두자는 말입니다. 이 서류가 이 글에서 다루는 전세 퇴거 공정증서입니다. 임차한 건물을 약속한 날에 인도하겠다는 내용과, 지키지 않으면 강제집행을 받아도 좋다는 승낙을 공증인이 작성하는 증서에 함께 적는 방식입니다.

근거 조문은 공증인법 제56조의3입니다. 제1항 본문은 공증인이 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다고 정합니다. 임차건물에 관해서는 그 뒤에 이어지는 단서가 별도의 조건을 걸며, 이 조건이 이 글의 중심입니다.

이 증서가 무게를 갖는 이유는 집행권원 때문입니다. 강제집행은 아무 문서로나 할 수 없고, 법이 집행의 기초로 인정한 문서가 있어야 합니다. 민사집행법 제56조는 항고로만 불복할 수 있는 재판, 가집행의 선고가 내려진 재판, 확정된 지급명령, 일정한 금액의 지급 등을 목적으로 하는 청구에 관한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것, 소송상 화해 등을 열거합니다. 건물 인도에 관한 공정증서는 공증인법 제56조의3 제3항이 민사집행법 제56조에도 불구하고 "강제집행의 집행권원으로 본다"고 따로 정해 두었습니다.

집주인이 이 서류를 먼저 쓰자고 하는 이유는 대체로 같습니다. 약속한 날 세입자가 집을 비우지 않을 때 별도의 소송으로 판결을 받는 시간을 줄이고 싶기 때문입니다. 임차인에게는 집을 비우겠다는 약속을 법적으로 단단히 묶는 문서가 됩니다. 그래서 같은 서류라도 보증금을 받을 길이 함께 정리되어 있는지에 따라 의미가 전혀 달라집니다. 문제는 요건을 갖추지 않았거나 돌려줄 돈의 문제를 비워 둔 채 퇴거 약속만 앞세우는 경우입니다.

보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 법도 전세금반환소송센터가 안내하는 기본 절차는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행(부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류) 순서입니다. 퇴거 공정증서는 이 흐름의 필수 단계가 아니라 집주인이 제안하는 별도의 서류입니다. 기준은 임대차계약서와 법이고, 다음 세입자가 들어와야 돈을 주겠다는 말은 임대인 사정일 뿐 법적 근거가 아닙니다.

공증인법 제56조의3은 어떤 요건을 정해 두었나요?

조문은 네 개 항입니다. 세 장의 카드로 구조를 훑고, 항마다 문언을 살펴보겠습니다.

제1항 단서가 핵심입니다. 문언은 "임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우"로서 그 증서에 "임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다"고 되어 있습니다. 끝이 "경우에만"이라는 점에 주목하셔야 합니다. 시점 요건과 금원 지급 승낙 요건이 함께 충족될 때에 한해 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를 작성할 수 있다는 구조이므로, 둘 중 하나라도 빠져 있다면 서명 전에 멈추고 확인하셔야 합니다.

제2항은 증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다. 집주인이 세입자의 대리인 역할까지 맡거나, 한 사람이 양쪽의 대리인으로 나서는 방식은 허용되지 않습니다. 제3항은 이 증서를 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다고 정하고, 제4항은 집행문을 증서를 보존하는 공증인이 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하며, 판사는 허가 여부를 결정하기 위하여 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있다고 정합니다.

두 증서를 나란히 놓으면 퇴거 공정증서에는 시점 요건, 금원 지급 승낙 요건, 대리 제한, 판사 허가라는 네 겹의 장치가 달려 있습니다. 다만 어떤 경우에 허가가 나고 나지 않는지는 조문만으로 단정할 수 없으므로, 허가 절차가 있다는 이유만으로 안심하고 서명해서는 안 됩니다.

첫째 확인: 작성 시점이 인도·반환 전 6개월 이내인가

시점 요건의 문언은 "임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우"입니다. 먼저 알아 두실 점은 6개월을 세는 기준이 증서를 쓰는 날이 아니라 집을 인도 또는 반환하는 시점이라는 것입니다. 예를 들어 집을 비워 넘기기로 한 날이 정해져 있다면, 그날에서 거꾸로 6개월 안의 어느 날 증서가 작성되었는지가 문제 됩니다.

특히 문제 되는 장면은 이른 작성 요구입니다. 임대차계약을 맺는 자리에서 만기 때 퇴거 공증에 응한다는 특약을 넣거나, 계약 직후 미리 증서를 만들어 두자고 하는 경우입니다. 만기가 한참 남은 시점의 증서라면 "인도 또는 반환하기 전 6개월 이내"라는 시점과 맞는지부터 따져 볼 대목입니다. 다만 요건에 맞지 않게 만들어진 증서의 효력이 구체적인 사건에서 어떻게 다투어지는지는 개별 사정에 따라 달라질 수 있어 단정하지 않겠습니다.

"임대차 관계 종료를 원인으로"라는 부분도 놓치기 쉽습니다. 증서에 집을 비우는 이유, 즉 기간 만료인지 합의해지인지가 사실대로 적혀 있는지 확인하십시오. 전세에서는 주택임대차보호법 제4조 제2항도 함께 떠올려야 합니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다는 조문입니다. 이 규정과 "임대차 관계 종료를 원인으로"라는 문언이 구체적인 사건에서 어떻게 맞물리는지는 단정하기 어렵지만, 돈을 받기 전에 집을 비우겠다는 약속을 서두를 이유가 없다는 점은 분명합니다.

실무에서는 세 가지 날짜를 종이 한 장에 나란히 적어 보시기를 권합니다. 증서를 작성하는 날, 집을 인도하기로 한 날, 임대차가 끝난 원인과 그 날입니다. 보증금 지급이 늦어져 인도 예정일이 연기되면 증서에 적힌 날짜와 실제 일정이 어긋나 분쟁의 씨앗이 되므로, 일정이 바뀔 가능성이 크다면 확정된 뒤에 작성하자고 제안하는 것이 안전합니다.

둘째 확인: 임차인이 받을 금원 지급에도 강제집행 승낙이 들어 있는가

두 번째 요건은 증서에 "임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우"여야 한다는 것입니다. 문언에 '도'라는 조사가 쓰였다는 점이 중요합니다. 임차인이 집을 비우는 쪽에 대한 승낙만이 아니라, 임차인에게 돈을 지급하는 쪽에 대해서도 강제집행을 승낙하는 합의가 증서 안에 함께 들어 있어야 한다는 뜻으로 읽힙니다. 퇴거만 승낙하고 돈에 관한 승낙은 빠진 증서라면 단서의 요건과 맞는지 의문이 생깁니다.

전세에서 임차인이 받을 금원이라고 하면 가장 먼저 보증금 반환이 떠오르지만, 조문은 '금원'이라고만 쓰고 있어 구체적으로 어떤 돈이 해당하는지는 증서의 문구와 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 돌려받을 금액이 보증금 전액인지 일부인지, 지급일은 언제인지, 지급하지 않을 때 강제집행을 승낙한다는 문구가 임대인 쪽에 실제로 적혀 있는지를 하나씩 확인하십시오. 민사집행법 제56조 제4호가 일정한 금액의 지급 등을 목적으로 하는 청구에 관한 공정증서를 집행권원의 하나로 정하고 있으므로, 증서에 '정산 후 지급'처럼 금액과 시기가 불확정한 표현만 있다면 집행 단계에서 문제가 될 소지가 있습니다. 조문이 금액과 지급일의 기재 방식까지 정하고 있는 것은 아니지만, 증서에 확정된 금액과 지급일이 들어 있는 편이 집행 단계의 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.

합의가 어디에 들어 있느냐도 중요합니다. 문언은 "그 증서에" 합의내용이 포함되어 있을 것을 말합니다. 퇴거 증서는 공증사무소에서 작성하고 보증금 지급은 "따로 각서를 써 주겠다"거나 "문자로 약속하겠다"는 방식이라면 이 요건과 어긋날 수 있습니다. 보증금 지급에 관한 승낙은 퇴거 승낙과 같은 증서 안에 있어야 한다는 점을 서명 전에 확인하십시오.

지급 시기를 조건에 걸어 두는 문구도 경계할 대상입니다. "새 임차인이 들어오면 지급한다"는 식의 조건이 붙으면 조건이 이루어졌는지를 두고 집행 단계에서 다툼이 생길 수 있습니다. 새 임차인을 구하는 일은 임대인이 해결할 사정이고, 그 사정이 법이 정한 반환 요건은 아닙니다. 지급일은 달력상의 확정된 날짜로 적는 편이 분명합니다. 금원 지급 부분이 임차인의 집행에서 실제로 어떻게 작동하는지는 문구에 달려 있어 단정할 수 없지만, 이 부분이 비어 있는 증서에는 서명하지 않는다는 원칙은 세워 둘 만합니다.

셋째 확인: 대리인이 서명하거나 한 사람이 양쪽을 맡고 있지 않은가

제2항의 문언은 증서 작성을 촉탁할 때에는 "어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다"는 것입니다. 장면으로 옮기면 두 가지입니다. 집주인이 세입자의 대리인 자격으로 서명하는 경우, 그리고 집주인 쪽 직원이나 중개사 같은 한 사람이 집주인과 세입자 양쪽의 대리인이 되어 서명하는 경우입니다. 한쪽이 상대방을 대신해 의사를 만들어 내는 구조를 법이 막아 둔 것입니다.

대리가 위험한 이유는 민법 제114조 제1항에서 드러납니다. 대리인이 권한 안에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 생긴다는 조문입니다. 위임장에 서명하고 도장을 맡기는 순간 대리인이 한 서명의 효과가 임차인 본인에게 곧바로 돌아올 수 있습니다. "서류는 제가 알아서 처리할 테니 인감과 신분증만 맡겨 달라"는 요구에 응하기 전에, 위임장이 어떤 증서의 작성을 위임하는 것인지, 내용과 금액이 위임장에 특정되어 있는지를 확인하셔야 하는 이유입니다.

제2항은 대리 자체를 금지하지 않고 상대방 대리와 쌍방 대리를 막는다는 점도 구분해야 합니다. 임차인이 가족이나 전문가를 대리인으로 세우는 일까지 이 조항이 일률적으로 금지한다고 보기는 어렵습니다. 그러나 그 대리인이 집주인 쪽 사람과 동일인이라면 사정이 다릅니다. 임대인 쪽 일을 보는 중개사가 임차인의 대리인까지 맡겠다고 하는 상황은 거절하는 것이 맞습니다. 본인 확인과 위임 서류의 세부 요건은 공증을 맡는 곳에 확인하셔야 합니다. 가능하다면 임차인 본인이 직접 출석해 내용을 확인하는 것이 가장 안전하고, 임대인이 여러 명이라면 누가 증서의 당사자로 서명하는지도 함께 살피십시오.

넷째 확인: 인도 시점과 보증금 지급이 서로 묶여 있는가

퇴거 공정증서에서 임차인이 가장 크게 잃을 수 있는 대목은 집을 비우는 약속은 확정되어 있는데 돈을 받는 약속은 느슨한 구조입니다. 나가는 날은 달력에 못 박혀 있고 보증금은 "추후 정산"이라고 적힌 증서라면 임차인은 먼저 집을 내주고 돈을 기다리는 위치에 서게 됩니다. 이는 임대차의 기본 틀과 맞지 않습니다. 기본 틀은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다는 주택임대차보호법 제4조 제2항과, 민법 제536조 제1항의 동시이행의 항변권입니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 규정이고, 대법원 판결은 임대차 종료 시 보증금 반환과 목적물 인도가 동시이행 관계에 있다는 취지로 보고 있습니다.

그래서 서명 전에 증서 문안을 이렇게 맞춰 달라고 요청해 보시기 바랍니다. 첫째, 보증금 지급일이 집을 인도하는 날보다 앞서거나 같은 날이어야 합니다. 둘째, 인도는 보증금 지급이 확인되는 것과 동시에 이루어진다는 취지의 문구를 넣어야 합니다. 셋째, 약정한 날에 돈이 지급되지 않으면 인도 의무가 그만큼 유예된다는 점을 분명히 해야 합니다. 이 세 가지가 빠진 채 인도 의무만 적혀 있다면 서명을 미루고 협상을 이어 가시는 것이 맞습니다.

집행 단계의 규정도 참고가 됩니다. 민사집행법 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다. 이 조문이 제56조의3의 공정증서 집행에 구체적으로 어떻게 적용되는지는 증서의 문구와 사안에 따라 달라질 수 있어 단정하지 않습니다. 다만 증서 안에 인도와 지급이 맞물린다는 내용이 분명할수록 맞설 근거가 선명해진다는 점은 짐작할 수 있습니다.

또 하나의 위험은 대항력과 우선변제권입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매에서 환가대금으로부터 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 보증금을 받기 전에 집을 비우고 주민등록을 옮기면 대항요건을 잃을 위험이 생깁니다. 이를 줄이는 방법이 임차권등기명령입니다. 같은 법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 관할 법원에 신청할 수 있고, 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되고 등기 이후 대항요건을 잃어도 상실하지 않는다고 정합니다. 집주인의 동의가 필요 없고, 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 해야 한다는 점이 실무의 핵심입니다.

마지막으로 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 퇴거 약속이 담긴 증서의 어떤 문구가 이 조문에 걸리는지는 사안마다 달라 단정할 수 없습니다.

서명한 뒤 실제 집행까지, 어떤 단계를 거치나요?

증서를 작성했다고 해서 곧바로 집행관이 집에 들이닥치는 것은 아닙니다. 아래는 조문에서 읽을 수 있는 순서를 정리한 개략적인 흐름이며, 실제 사건에서는 서류 제출과 송달 같은 세부 절차가 더해질 수 있습니다.

1. 1증서 작성당사자가 공증인 앞에서 요건을 갖춰 증서를 작성합니다. 6개월 이내라는 시점과 금원 지급 승낙이 이 단계에서 정해집니다.
2. 2약속한 날의 도래인도하기로 한 날이 지나도 인도가 이루어지지 않으면 집행 문제가 시작되고, 이때 보증금 지급이 이루어졌는지가 쟁점의 중심이 됩니다.
3. 3집행문 부여집행문은 공증인이 관할 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하며, 판사는 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있습니다(제4항).
4. 4집행관에게 집행 위임집행력 있는 정본을 가진 채권자가 집행관에게 집행을 위임합니다.
5. 5점유 이전 집행집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(민사집행법 제258조 제1항), 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 이 집행을 합니다(같은 조 제2항).
6. 6동산 처리집행 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(같은 조 제3항).

3단계의 허가가 핵심입니다. 서명만으로 바로 집행되지 않고 법원 판사의 허가를 거친다는 것은 임차인에게 최소한의 완충 장치가 됩니다. 다만 허가 절차에서 임차인이 의견을 말할 기회가 어떤 형태로 주어지는지는 사안마다 달라질 수 있어 단정하지 않습니다.

5단계와 6단계는 집을 비우는 쪽이 알아 둘 현실적인 내용입니다. 같은 조 제6항에 따라 채무자가 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 동산을 매각하고 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하여야 합니다. 집을 비우지 않은 채 집행까지 가면 짐을 둘러싼 부담이 임차인에게 돌아오므로, 집행 전에 합의로 정리하는 편이 낫습니다. 민사집행법 제49조 제6호는 강제집행을 하지 아니한다거나 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본을 제출하면 강제집행을 정지하거나 제한하여야 한다고 정합니다. 그러므로 집행을 하지 않기로 하거나 인도 시기를 늦추기로 합의했다면 말이나 문자에 그치지 말고 서류의 형태로 남겨 두는 것이 안전합니다. 다만 어떤 서류가 제49조 각 호에 해당하는지는 문구와 사안에 따라 달라지므로 단정할 수 없습니다.

집주인 말과 법의 판정, 서명 현장에서 자주 나오는 네 가지

서명을 앞두고 임차인이 자주 듣는 말과 조문 기준의 판단을 짝으로 정리했습니다.

서명 전 확인표와 이미 서명했을 때의 대응 순서

아래 표는 서명 직전에 증서 초안을 앞에 두고 하나씩 체크하실 수 있도록 만든 것입니다. 항목마다 근거 조문을 함께 적었습니다.

이미 서명했거나 서명하라는 압박을 받고 있다면 아래 순서로 움직이시길 권합니다. 모두 한꺼번에 할 필요는 없고, 지금 가능한 것부터 챙기시면 됩니다.

1. 증서와 관련 자료를 확보합니다. 작성된 증서의 내용, 위임장, 주고받은 문자와 녹음 같은 자료를 모아 두십시오.
2. 보증금 반환을 내용증명으로 요구합니다. 반환 일시와 방법을 서면으로 남겨 임대인의 이행 지연을 증거로 만들어 둡니다.
3. 임차권등기명령을 신청하고 등기를 확인합니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않았다면 신청할 수 있으며, 등기부 기입을 확인한 뒤에 이사와 전출을 하십시오.
4. 전세금반환소송과 강제집행을 준비합니다. 소장 접수 후 판결까지 4~6개월을 보시고, 판결 이후에는 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류로 이어집니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면 미리 가압류가 필요한지 검토할 수 있습니다.
5. 서명 자체를 다툴 사유가 있는지 살핍니다. 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있고(민법 제110조 제1항), 취소된 법률행위는 처음부터 무효로 봅니다(제141조). 다만 취소할 수 있는 원인이 없어진 뒤 전부나 일부의 이행, 이행의 청구 같은 행위가 있으면 이의를 보류하지 않는 한 추인한 것으로 봅니다(제145조). 어떤 행위가 이에 해당하는지는 사안별로 달라 단정할 수 없습니다.

자주 묻는 질문