이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

전세 계약을 하고 나면 내 전세가 전세권인지, 아니면 그냥 임대차인지 묻게 되는 때가 옵니다. 이 글은 민법의 전세권 규정과 주택임대차보호법의 임대차 규정을 나란히 놓고, 숫자와 기한이 갈리는 세 곳만 골라 읽습니다.

• 전입신고·확정일자만 갖춘 전세와 전세권 설정은 무엇이 다른지 정리하고 싶다.
• 집주인이 전세금 증액을 요구하는데 법에 정해진 한도가 있는지 알고 싶다.
• 만기가 다가오는데 갱신 통지를 언제까지 주고받아야 하는지 헷갈린다.
• 소멸통고를 받았거나 하려는데 효력이 언제 생기는지 모르겠다.
• 계약이 끝났는데 전세금이 돌아오지 않아 다음 절차가 궁금하다.

이 요약은 조문의 뼈대일 뿐입니다. 어느 규정이 내 계약에 적용되는지는 등기부, 계약서, 전입신고와 확정일자 여부를 함께 봐야 정해지기 때문에, 아래에서 조문마다 무엇을 정하고 무엇을 정하지 않았는지를 구분해 가며 풀어 드립니다.

전세권 설정이란 무엇인가요?

전세권 설정이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리를 등기로 만드는 일입니다. 민법 제303조①은 전세권자가 이 점유와 사용·수익 권한을 갖고, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 전세금을 먼저 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 흔히 전세라고 부르는 계약이 모두 이 전세권은 아닙니다. 계약서를 쓰고 전입신고와 확정일자로 보호받는 전세와, 등기부에 전세권이 올라 있는 전세는 법의 출발점이 다릅니다.

출발점이 다른 이유는 등기에 있습니다. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 정하므로, 전세권 설정이란 등기까지 마쳐야 완성되는 절차입니다. 반면 주택임대차보호법의 보호는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기는 구조이고(제3조①), 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면 경매나 공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다(제3조의2②).

등기를 하지 않은 전세계약은 어떻게 될까요. 주택임대차보호법 제12조는 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 이 법을 준용하고, 이때 전세금은 임대차의 보증금으로 본다고 정합니다. 그래서 등기하지 않은 전세는 이 법의 증액 한도, 갱신, 해지 규정 아래에 놓입니다. 반대로 등기부에 전세권을 올린 전세는 민법 물권편의 전세권 규정이 따로 붙습니다. 이 글은 바로 이 두 갈래가 증액, 갱신, 소멸통고에서 어떻게 다른지를 짚습니다.

한 가지 주의가 있습니다. 전세권을 설정하면서 전입신고와 확정일자도 갖춘 것처럼 두 보호가 겹치는 상황에서 어느 규정이 어떤 쟁점에 적용되는지는 이 글에서 단정하지 않습니다. 계약서의 문구와 등기부의 기재, 설정 대상의 범위가 사건마다 다르기 때문입니다.

임대차와 규칙이 갈리는 세 지점을 한 표로 보면

아래 표는 증액, 갱신, 소멸통고에 종료 후 처리까지 더해 두 규정을 나란히 놓은 것입니다. 표현은 비슷해도 숫자와 주체가 다른 곳이 많아, 한쪽 규정의 기억으로 다른 쪽 계약을 판단하면 기한을 놓치기 쉽습니다.

표에서 먼저 눈에 띄는 것은 갱신 통지의 시계가 끝나는 지점이 다르다는 점입니다. 전세권은 만료 1월 전까지, 주택 임대차는 2개월 전까지입니다. 갱신된 뒤의 존속기간도 전세권은 정함이 없는 것으로 보고 주택 임대차는 2년으로 봅니다. 증액은 전세권이 한도 비율을 대통령령에 맡기고 있고, 주택 임대차는 법률 본문에 20분의 1이라는 숫자를 직접 두었습니다.

중도 종료의 차이도 큽니다. 전세권의 소멸통고는 존속기간을 약정하지 않은 때를 전제로 양쪽 당사자가 할 수 있고 효력이 6월 뒤에 생깁니다. 주택 임대차의 해지 통지는 갱신된 경우에 임차인에게 열려 있는 길이고 효력이 3개월 뒤에 생깁니다. 이 차이가 이사 일정과 전세금 반환 일정에 그대로 영향을 주므로, 아래 세 섹션에서 하나씩 풀어 읽겠습니다.

첫째, 증액 청구에는 어떤 한도가 있나요?

집주인이 전세금을 올려 달라고 할 때 가장 먼저 확인할 것은 내 전세가 어느 규정 아래 있는가입니다. 두 규정은 증액 청구 사유를 비슷하게 적었습니다. 대상 부동산에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담이 늘거나 줄었거나 경제사정이 변동되어 현재 금액이 맞지 않게 된 때 당사자가 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다는 구조입니다. 다만 증액에는 상한이 붙고, 그 상한이 어디에 어떤 방식으로 적혀 있는지가 다릅니다.

두 조문을 나란히 읽으면 닮은 점은 증감 청구가 장래에 대해서만 가능하다는 것과 증액에 상한이 있다는 것입니다. 다른 점은 세 가지입니다. 첫째, 주택 임대차는 법률 본문이 20분의 1이라는 비율을 직접 적었는데 전세권은 대통령령에 위임했습니다. 둘째, 주택 임대차는 임대차계약 또는 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못한다고 정하는데, 민법 제312조의2 조문에는 이와 같은 1년 문구가 보이지 않습니다. 셋째, 주택 임대차는 특별시·광역시 등의 조례로 상한을 달리 정할 수 있는 길을 열어 두었습니다.

그래서 집주인의 증액 요구를 받으면 먼저 요구 금액이 약정한 금액 대비 어느 정도인지, 임대차계약이나 보증금의 증액이 있은 때부터 1년이 지났는지, 해당 지역에 상한을 달리 정한 조례가 있는지를 차례로 적어 봐야 합니다. 비율이나 조례의 구체적인 수치는 시기에 따라 바뀔 수 있으므로 현재 기준으로 따로 확인하는 것이 안전합니다.

조문이 규율하는 대상이 증액 청구라는 점도 짚어 둡니다. 두 조문 모두 당사자가 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정할 뿐이어서, 합의로 금액을 정하는 경우에 이 한도가 어떻게 작용하는지, 청구가 있었다는 사실만으로 어떤 효력이 생기는지는 사안에 따라 달리 판단될 수 있습니다. 그러니 요구 내용은 문자나 서면으로 남기고, 합의한다면 금액과 시기를 합의서에 적어 두십시오.

전세권을 설정하면서 전입신고와 확정일자도 갖춘 경우에 증액 한도를 민법 제312조의2와 주택임대차보호법 제7조 중 어느 쪽으로 판단하는지는 단정하지 않겠습니다. 한쪽 숫자만 믿고 요구를 받아들이거나 거절하기보다, 두 규정을 모두 적어 놓고 계약서와 등기부를 함께 가지고 상담받는 편이 분쟁을 줄입니다.

둘째, 갱신 통지는 언제까지 해야 하나요?

전세권은 존속기간 규칙이 따로 있습니다. 민법 제312조①은 존속기간이 10년을 넘지 못하고 약정기간이 10년을 넘으면 10년으로 단축한다고 정하고, ②는 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때 이를 1년으로 한다고 정하며, ③은 설정을 갱신할 수 있되 갱신한 날부터 10년을 넘지 못한다고 정합니다. 주택 임대차는 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때 2년으로 보되 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있어(주택임대차보호법 제4조①) 출발선이 다릅니다.

갱신 통지의 시계는 만료 전 일정 기간 안에 돌아갑니다. 아래는 만료일을 기준으로 임대인이 통지해야 하는 기간이 두 규정에서 어디서 시작하고 끝나는지를 거꾸로 따라간 것입니다.

두 기간을 겹쳐 보면 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 공통 구간입니다. 임대인이 이 구간 안에 통지했다면 전세권 기준으로도 주택 임대차 기준으로도 통지 기간 안에 있다고 볼 수 있습니다. 반대로 만료 2개월 전과 1개월 전 사이에 통지를 받았다면 전세권으로는 아직 통지 기간 안이지만 주택 임대차로는 기간이 지난 상태입니다. 이 틈에서는 어느 규정이 적용되는지에 따라 결론이 달라질 수 있으니 통지를 받은 날짜를 반드시 기록해 두십시오.

통지의 주체도 다릅니다. 민법 제312조④는 건물의 전세권설정자가 갱신거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우를 정할 뿐 전세권자가 하는 통지는 따로 정하지 않았습니다. 주택임대차보호법 제6조①은 임대인의 통지 기간을 정한 뒤, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같다고 덧붙입니다. 조건 변경 통지는 임대인이 하는 것이고, 임차인에게 열려 있는 것은 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지입니다.

갱신된 뒤의 모습도 다릅니다. 전세권은 통지가 없어 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 보게 되면 존속기간이 정함 없는 것이 되고, 그러면 다음 섹션의 소멸통고가 문제 됩니다. 주택 임대차는 갱신된 임대차의 존속기간을 2년으로 보고, 그 사이 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있도록 제6조의2를 두었습니다. 통지를 놓치면 이후 일정이 완전히 다른 길로 이어지므로, 만기가 6개월 이내로 다가오면 계약서의 만료일부터 거꾸로 달력에 적어 두는 습관이 도움이 됩니다.

법정갱신이라고 부르는 이 구조가 모든 경우에 작동하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조③은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다.

셋째, 소멸통고는 언제 효력이 생기나요?

전세권의 소멸통고는 민법 제313조에 있습니다. 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자가 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6월이 지나면 전세권이 소멸합니다. 이 조문에는 읽어야 할 요소가 네 가지 있습니다. 존속기간을 약정하지 않았을 것, 통고하는 사람은 전세권자와 설정자 어느 쪽이든 가능하다는 것, 통고는 상대방이 받아야 한다는 것, 6월이 지나야 소멸한다는 것입니다.

1. 통고를 합니다. 존속기간을 약정하지 않은 전세권에서 전세권자나 설정자가 상대방에게 소멸을 통고합니다. 발송한 날이 아니라 상대방이 통고를 받은 날이 기준이 됩니다.
2. 받은 날을 남깁니다. 6월은 상대방이 통고를 받은 날부터 셉니다. 내용증명이나 수신 확인이 되는 방식으로 받은 날이 남도록 해 두어야 이후 다툼에서 기산점을 증명하기 쉽습니다.
3. 6월이 지나면 소멸합니다. 통고를 받은 날부터 6월이 지나면 전세권은 소멸합니다. 이 기간 안에는 전세권이 그대로 있으므로, 통고했다고 곧바로 집을 비우라고 할 수는 없습니다.
4. 소멸 뒤 맞바꿈이 시작됩니다. 전세권이 소멸하면 설정자는 목적물의 인도와 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 합니다(민법 제317조).

주택 임대차에서 이에 대응하는 규정은 해지입니다. 주택임대차보호법 제6조의2①은 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, ②는 이 해지가 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 효력 기산점이 상대방이 받은 날이라는 점은 같지만, 기간이 전세권은 6월, 주택 임대차는 3개월이라는 점, 그리고 소멸통고는 양쪽 당사자에게 열려 있는데 제6조의2의 해지는 임차인에게 열려 있다는 점이 다릅니다.

갱신 섹션에서 본 것처럼 전세권이 통지 없이 갱신되면 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 이 상태에서 제313조의 소멸통고가 이어서 문제 되는 것으로 읽는 것이 자연스럽지만, 두 조문이 구체적인 사건에서 어떻게 맞물리는지는 계약서와 등기부, 갱신 경위에 따라 달라질 수 있어 단정하지 않습니다.

이 규칙은 일정 계획에서 의미가 큽니다. 소멸통고를 늦게 하면 6월이라는 기간이 이사 일정을 넘길 수 있고, 반대로 집주인이 통고했다고 임차인이 곧바로 집을 비워야 하는 것도 아닙니다. 통고를 받은 임차인은 받은 날을 기록하고 6월이 지나는 날짜를 계산한 뒤, 그 시점의 전세금 반환 준비를 집주인에게 확인하는 순서로 움직이는 편이 안전합니다.

소멸한 뒤에도 전세금이 돌아오지 않으면 어떻게 하나요?

전세권이 소멸하면 민법 제317조가 정하는 맞바꿈 구조가 작동합니다. 설정자가 전세금을 반환하여야 하지만, 그것은 목적물의 인도와 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 하는 것입니다. 따라서 전세권자가 인도할 준비와 말소 서류를 갖춘 상태에서 전세금 반환을 요구하는 구조이고, 말소 서류만 먼저 넘기는 것은 조문이 정한 순서가 아닙니다. 서류를 먼저 넘기면 등기부상 권리를 스스로 내려놓는 결과가 될 수 있습니다.

설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 민법 제318조에 따라 전세권자가 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 전세권자가 경매를 청구하는 단계에서 제317조의 맞바꿈 관계를 어떻게 입증해야 하는지, 필요한 서류가 무엇인지는 민사집행법 조문과 사건 사정을 함께 봐야 하므로 이 글에서 단정하지 않습니다.

주택 임대차 쪽은 구조가 다릅니다. 주택임대차보호법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 같은 법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지의 관할 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, ⑤는 그 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며 이미 취득했다면 유지되고 등기 이후에는 대항요건을 상실해도 잃지 않는다고 정합니다. 이사를 가야 한다면 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 움직여야 대항력을 잃을 위험을 줄일 수 있습니다.

임차권등기명령은 법원에 신청하는 절차여서 집주인의 동의를 받는 절차가 아니고, 그 점에서 집주인의 협조가 필요한 전세권 설정과 성격이 다릅니다. 다만 이미 전세권이 등기된 주택에서 임차권등기명령을 별도로 신청할 실익이 있는지, 두 등기가 어떤 관계로 놓이는지는 사안마다 다르므로 단정하지 않습니다.

전세금반환소송이 필요한 경우를 위해 전체 길을 한 줄로 정리하면 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행의 순서입니다. 강제집행에는 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류가 있습니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월을 보시면 됩니다. 판결로 보증금반환청구권이 확정된 임차인이 임차주택에 대해 경매를 신청할 때에는 주택임대차보호법 제3조의2①에 따라 반대의무의 이행이나 그 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는 특례가 있습니다.

지연이자는 다른 법률의 규정이나 약정이 없으면 민법의 법정이율 연 5%가 기본이고, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 문제 됩니다. 채무자가 이행의무의 존재나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 이 특례가 적용되지 않는 예외도 있으므로, 구체 적용은 사건에서 확인해야 합니다. 새 세입자가 들어오면 돌려주겠다는 말은 임대인의 사정일 뿐 법적 근거가 있는 말이 아닙니다. 기준은 임대차계약서와 법이고, 관행은 법이 아닙니다.

가압류는 모든 사건에서 먼저 하는 것이 아니라 조건이 맞을 때 미리 필요한 수단입니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 검토합니다.

자주 듣는 말을 조문에 대어 보면

분쟁이 시작되면 집주인의 말이 법처럼 들리는 순간이 있습니다. 아래는 자주 오가는 말을 이 글의 조문에 대어 본 것이고, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 부분은 그렇다고 적었습니다.

분쟁이 생기기 전에 서류에서 확인할 것

세 규칙을 알고 있어도 서류가 없으면 주장하기 어렵습니다. 첫째, 등기사항증명서에서 전세권 설정등기의 존속기간과 전세금 기재를 봅니다. 둘째, 임대차계약서에서 증액과 갱신, 해지에 관한 특약이 있는지 봅니다. 셋째, 전입신고와 확정일자를 받은 날짜를 확인합니다. 넷째, 집주인과 주고받은 증액 요구, 갱신 거절, 소멸통고의 기록을 날짜와 함께 모읍니다. 다섯째, 전세금 입금 내역과 영수증을 정리합니다.

특히 놓치기 쉬운 것은 통지 기록입니다. 말로 한 통지는 나중에 서로 다르게 기억하기 쉽고, 문자나 메신저 대화도 보관하지 않으면 사라집니다. 6월이나 3개월 같은 기간은 모두 상대방이 받은 날부터 세기 때문에, 통지를 하려면 상대방이 받은 날짜가 남는 방식을 택해야 합니다. 서류가 갖춰졌다면 무료 전화상담(02-591-5662)에서 어느 규정이 내 계약에 걸리는지 함께 짚어 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문