이런 상황이라면 이 글이 길잡이가 됩니다

보증금을 돌려받지 못하는 상황은 겉으로는 모두 비슷해 보입니다. 하지만 계약을 맺던 때 어떤 일이 있었느냐에 따라 임차인이 꺼낼 수 있는 법적 도구가 달라지고, 도구마다 요건과 기간, 조심해야 할 행동이 다릅니다. 아래 항목 가운데 둘 이상에 해당한다면 취소와 해지를 구분해서 생각해야 할 사안일 가능성이 있습니다.

• 계약 전에 들은 선순위 보증금이나 권리관계 설명이, 계약 뒤에 등기사항증명서로 확인한 내용과 서로 다른 경우
• 문제없는 집이라는 중개 설명이나 임대인의 말만 믿고 서명했다가, 나중에 사실과 다르다는 것을 알게 된 경우
• 임대인이 새 세입자가 들어오면 돌려주겠다는 말만 되풀이하며 반환 일정은 밝히지 않는 경우
• 이미 이사를 했거나 아직 거주 중인데, 계약을 없던 일로 돌려야 하는지 끝내야 하는지 판단이 서지 않는 경우
• 보증금을 되찾기 전에 내가 보낸 문자 한 통, 내가 한 행동 하나가 나중에 불리하게 쓰일까 걱정되는 경우

체크 항목에 많이 해당한다고 해서 곧바로 계약이 취소되는 것은 아닙니다. 다만 나는 어떤 사실을 근거로 어떤 도구를 쓰려는가를 먼저 적어 보면, 이후에 보내는 서면과 취하는 행동이 한 방향으로 정리됩니다. 이 글은 그 정리를 돕기 위해 전세사기 유형 가운데 기망형 사안을 기준으로 취소, 해지, 유지의 갈림길을 순서대로 풀어 갑니다.

전세사기 유형 중 기망형은 어떤 경우를 말하나요?

전세사기 유형은 흔히 깡통전세, 이중계약, 보증금 미반환 같은 이름으로 나열됩니다. 그러나 임차인이 선택할 수 있는 민사 대응은 유형의 이름이 아니라 계약을 맺는 과정에서 무슨 일이 있었는가에 따라 갈립니다. 이 글에서 기망형이라고 부르는 것은 임대인이나 그 대리인이 선순위 보증금, 권리관계처럼 계약 여부를 판단하는 데 중요한 사정을 숨기거나 사실과 다르게 말해 계약을 맺게 한 경우입니다. 이는 설명을 위해 붙인 분류일 뿐 법 조문에 나오는 용어가 아닙니다.

반대로 임대인의 자금 사정이 뒤늦게 나빠져 만기에 돌려주지 못하는 경우는 계약을 맺을 때의 거짓이 아니라 이행의 문제입니다. 같은 보증금 미반환이라도 앞의 경우는 의사표시에 하자가 있었는지를, 뒤의 경우는 임대차가 끝난 뒤의 반환의무를 중심에 둡니다. 실제 사건에서는 두 사정이 섞여 있는 일이 많아서, 어느 쪽 사실이 자료로 뒷받침되는지를 먼저 나누는 작업이 필요합니다.

기망형으로 볼 만한 단서는 대개 문서에 남습니다. 계약서의 특약 문구, 중개 확인·설명 서면, 계약 전후에 주고받은 문자와 메신저 대화, 등기사항증명서에 나타난 권리관계의 변동 시점 같은 자료입니다. 같은 자료를 두고도 숨겼다고 볼지 묻지 않아서 말하지 않았다고 볼지는 다투어지기 때문에, 사실관계를 날짜순으로 정리해 두는 것이 모든 선택의 출발점이 됩니다.

조문은 사기라고만 적고 있어서(제110조①) 어떤 사정이 기망에 이르는지 일반 기준을 미리 정해 줄 수는 없습니다. 그래서 이 글은 기망이 반드시 인정된다는 전제가 아니라, 기망이 있었다고 주장하려는 임차인이 갈림길에서 확인할 순서를 설명하는 데 초점을 둡니다. 결론이 어느 쪽으로 나든 같은 순서로 점검하면 빠뜨리는 일이 줄어듭니다.

또 하나 구분할 것이 형사 사기죄와 민사상 사기 취소입니다. 형법 제347조①은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자를 형사처벌 대상으로 정하고 있고, 민법 제110조①은 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고만 정합니다. 제110조의 문언에는 형사 유죄판결이 요건으로 적혀 있지 않으며, 반대로 형사 절차가 진행된다고 해서 보증금이 저절로 돌아오는 것도 아닙니다. 그래서 우리가 다루는 축은 어디까지나 민사 회수입니다.

민법 제110조의 사기 취소는 어떤 구조인가요?

제110조①은 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 정합니다. 속아서 임대차계약을 맺은 임차인의 의사표시가 대상이므로 취소권은 속은 쪽에 있습니다. 제140조도 사기·강박에 의하여 의사표시를 한 자, 그의 대리인 또는 승계인만이 취소할 수 있다고 정하고 있어서, 임대인이 자신이 속았다며 취소를 들고 나오는 구조와는 방향이 다릅니다.

누가 속였는지에 따라 요건이 달라진다는 점도 중요합니다. 임대인이 직접 속였다면 제110조①만으로 취소를 주장합니다. 그러나 제삼자가 속였다면 제110조②에 따라 상대방, 즉 임대인이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 취소할 수 있습니다. 중개 과정에서 거짓 설명을 들은 사안이라면 중개인이 임대인의 대리인으로 움직였는지 별개의 제삼자였는지, 그리고 임대인이 그 설명을 알았거나 알 수 있었는지가 따로 쟁점이 됩니다.

제110조③은 취소가 선의의 제삼자에게는 통하지 않는다는 한계를 둡니다. 취소를 하기 전에 목적 부동산이나 관련 권리를 취득한 제삼자가 사기 사실을 몰랐다면 그 사람에게까지 취소의 효과를 내세우기는 어렵다는 취지로 읽을 수 있습니다. 어떤 사람이 여기서 말하는 제삼자인지, 임차인 보호에 어떤 영향이 있는지는 사건마다 달라서 단정할 수 없고, 그만큼 사정이 바뀌기 전에 방향을 정해 두는 것이 안전합니다.

취소는 상대방이 확정되어 있으면 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 합니다(제142조). 임대인이 정해져 있는 사안이라면 취소의 의사표시를 임대인에게 도달시키는 방식을 택하게 됩니다. 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로(제111조①), 연락이 닿지 않거나 우편이 반송되는 사안에서는 도달 사실을 나중에 증명할 수 있는 방법을 써야 합니다. 실제 분쟁에서는 취소를 주장하는 쪽이 기망의 경위와 의사표시의 도달을 자료로 보여 줄 필요가 커집니다.

취소하면 이미 낸 전세금은 어떻게 돌려받나요?

취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 봅니다(제141조 본문). 임대차계약이 처음부터 없었던 것으로 다뤄지므로, 임대인이 받아 둔 보증금은 계약이라는 원인이 사라진 돈이 됩니다. 민법 제741조는 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정하고, 취소 뒤의 보증금 반환 청구는 이 부당이득의 구조 위에서 이뤄집니다.

반환 범위는 제748조가 나눕니다. 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 책임이 있고(제748조①), 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 합니다(제748조②). 임대인이 기망 사실을 알고 보증금을 받았다면 악의의 수익자로 다투게 되겠지만, 악의가 인정되는지와 이자·손해배상의 범위는 사실관계에 따라 달라지므로 미리 단정하지 않습니다.

이 구조는 계약이 유효하다는 전제에서 보증금반환을 구하는 것과 출발점이 다릅니다. 계약이 유효하다는 전제라면 임대차의 종료와 반환 시기가 쟁점이 되지만, 취소를 택하면 취소의 효력 자체와 부당이득 반환의 범위가 쟁점이 됩니다. 취소를 하면 그동안 목적물을 사용한 이익을 둘러싼 주장이 상대방에게서 나올 여지도 있어서, 이런 점까지 포함해 득실을 따져 본 뒤에 취소 여부를 정해야 합니다. 취소에 따른 반환에서 집의 인도와 보증금 반환의 선후를 어떻게 볼지도 단정하지 않고 사안별로 확인할 부분입니다.

취소만이 속은 임차인의 유일한 수단은 아닙니다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고, 제766조는 불법행위로 인한 손해배상청구권이 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸하고, 불법행위를 한 날로부터 10년이 지나도 같다고 정합니다. 취소와 손해배상을 함께 주장할지, 어느 쪽을 중심에 둘지는 증거와 목표에 따라 달라지고, 두 기간의 기산점이 서로 다르다는 점도 따로 관리해야 합니다.

해지는 취소와 무엇이 다르고 언제 쓰나요?

해지는 취소와 효과가 정반대입니다. 제550조는 당사자 일방이 계약을 해지한 때 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다고 정합니다. 이미 지나간 기간의 임대차는 유효한 채로 남고, 해지 이후의 법률관계, 즉 보증금 반환만 남는다는 뜻입니다. 취소가 시간을 되돌리는 도구라면 해지는 앞으로의 관계를 끊는 도구라고 이해하면 편합니다.

해지에는 근거가 필요합니다. 제543조①은 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지 또는 해제의 권리가 있는 때 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, 같은 조 ②는 그 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 그래서 해지 통지를 보내기 전에 계약서의 해지 조항이나 법 규정 같은 근거가 무엇인지 확인해야 하고, 한 번 보낸 통지는 거두어들일 수 없다는 점도 염두에 두어야 합니다. 예를 들어 주택임대차보호법 제6조의2는 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정합니다.

표에서 보듯 두 도구는 서로 맞물리지 않는 효과를 냅니다. 취소를 하면 계약이 처음부터 없었던 것이 되어 해지할 계약이 남지 않고, 해지는 계약이 유효하다는 전제 위에서 끝을 정하는 행위입니다. 그래서 서면과 소송에서 어느 주장을 중심에 세우고 어느 주장을 대비로 둘지를 미리 정리해야 합니다. 이 순서가 흐트러지면 한 주장이 다른 주장의 근거를 약하게 만들 수 있습니다.

채무불이행을 이유로 한 해제도 별도의 선택지입니다. 제548조는 계약을 해제하면 각 당사자가 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가하여야 한다고 정하며, 제551조는 계약의 해지 또는 해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다고 정합니다. 이 글은 기망 사안의 취소와 해지에 집중하므로 해제의 요건은 다루지 않지만, 해지나 해제를 하더라도 손해배상을 구할 길이 막히지 않는다는 점은 알아 두면 좋습니다.

취소 기간과 법정추인, 어떤 행동이 위험해질 수 있나요?

취소권에는 기간이 있습니다. 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날로부터 3년내에, 법률행위를 한 날로부터 10년내에 행사하여야 한다고 정합니다. 3년은 추인할 수 있는 날, 즉 속은 상태에서 벗어나 취소의 원인이 사라진 뒤를 기준으로 이해하는 경우가 많고, 10년은 계약을 한 날이 기준입니다. 구체적인 기산점은 사건마다 다툴 수 있으니, 속았다는 사실을 언제 알게 되었는지를 자료로 남겨 두는 것이 좋습니다.

더 조심할 것은 추인입니다. 제143조①은 취소할 수 있는 법률행위를 추인한 뒤에는 취소하지 못한다고 정하고, 제144조①은 추인이 취소의 원인이 소멸된 후에 하여야만 효력이 있다고 정합니다. 속고 있는 동안 그냥 넘어가겠다고 말한 것은 취소의 원인이 소멸하기 전의 일이어서 추인으로서의 효력이 문제될 수 있습니다. 반대로 속은 사실을 알고 난 뒤의 행동은 추인으로 해석될 위험이 생깁니다.

말로 추인하지 않았더라도 일정한 행동은 추인한 것으로 봅니다. 제145조는 추인할 수 있는 후에 다음 사유가 있으면 추인한 것으로 보되, 이의를 보류한 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 열거된 사유는 아래 여섯 가지입니다.

• 전부나 일부의 이행
• 이행의 청구
• 경개
• 담보의 제공
• 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도
• 강제집행

이 사유에 임차인의 어떤 행동이 해당하는지는 개별 사안에 따라 다투어질 수 있어서 단정하지 않습니다. 다만 속은 사실을 안 뒤에 계약이 유효하다는 전제에서 무언가를 이행하거나 이행을 요구하거나 집행에 나아가는 행동은, 취소를 염두에 둔 사람이라면 한 번 더 점검할 대상입니다. 열거된 사유에 단순한 거주 사실은 적혀 있지 않지만, 거주하는 동안 어떤 구체적 행동을 했는지가 따로 문제될 수 있습니다.

그래서 제145조 단서의 이의 보류가 실무에서 의미를 가집니다. 취소의 가능성을 열어 두려면 임대인에게 보내는 서면에 이의를 보류한다는 취지를 분명히 남기는 방법을 검토할 수 있습니다. 그 표현만으로 충분한지는 사안마다 달라서 단정할 수 없으므로, 서면을 보내기 전에 문구를 전문가와 함께 확인하는 편이 안전합니다.

취소하면 대항력·우선변제권과 임차권등기는 어떻게 되나요?

주택임대차보호법의 보호 장치부터 짚어 보겠습니다. 제3조①은 임대차가 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 여기에 제3조의2②가 정한 대로 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면, 경매 또는 공매에서 임차주택의 환가대금으로부터 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다. 이때 제3조의2③에 따라 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 그 보증금을 받을 수 없습니다.

임차권등기명령은 제3조의3①에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 신청할 수 있습니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득했다면 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(제3조의3⑤). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3⑧).

문제는 취소가 임대차를 처음부터 무효로 돌리는 제도라는 점입니다. 위의 장치들은 모두 유효한 임대차를 전제로 짜여 있기 때문에, 취소를 택했을 때 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 어떻게 되는지, 임차권등기명령의 요건인 임대차가 끝난 후에 해당하는지에 어떤 영향이 있는지는 단정할 수 없습니다. 취소 하나만 앞세우면 경매 배당에서의 지위나 등기명령 요건에서 불리해질 가능성이 남습니다. 취소를 선택하려면 이 부분을 함께 설계해야 하는 이유입니다.

그에 비해 해지는 효력이 생기면 임대차가 끝났다는 점이 분명해지므로 제3조의3①의 문언과 맞춰 보기 쉽습니다. 다만 해지의 효력이 언제 생기는지는 해지권의 근거에 따라 달라지므로 그 시점을 먼저 확인해야 합니다. 제4조②도 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고 있어, 종료 뒤 보증금을 받기까지의 지위를 뒷받침합니다. 어느 쪽이든 임차권등기를 하는 경우에는 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 이사하거나 전출해야 합니다. 등기 전에 이사하면 대항력을 잃을 위험이 있고, 이 절차에 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

보증기관의 보증보험(HUG, SGI 등)에 가입한 경우에는 보증기관에 먼저 확인할 사항이 있을 수 있습니다. 어떤 기준과 기간이 적용되는지는 가입 내용에 따라 달라서 이 글에서 단정하지 않고, 계약서와 함께 보증서 내용을 챙겨 두면 상담이 빨라집니다.

취소, 해지, 유지를 가르는 기준은 무엇인가요?

취소와 해지 가운데 무엇을 앞세울지는 자료와 목표에 달려 있습니다. 기망의 증거가 문서로 뚜렷하고 계약 자체를 소급해 없애고 싶은지, 아니면 기망의 입증이 불확실하더라도 종료 근거가 분명한 경로로 보증금 회수를 서두르고 싶은지에 따라 선택이 갈립니다. 아래 비교는 어느 한쪽을 권하는 것이 아니라 사안을 점검하는 질문으로 쓰시기 바랍니다.

세 번째 길인 유지는 포기가 아닙니다. 아직 해지할 근거가 없고 거주도 이어가야 하는 상황에서는 계약을 유지한 채 기망의 증거를 보전하고, 취소권 행사기간의 시계를 관리하며, 이의를 보류한다는 취지의 서면을 남겨 두는 편이 나중의 선택지를 넓혀 줍니다. 유지는 아무것도 하지 않는 것과 다르다는 점이 핵심입니다.

어느 길을 택하든 임대인의 말을 기준으로 삼지는 마십시오. 보증금 반환의 기준은 임대차계약서와 법이고, 새 세입자가 들어와야 돌려주겠다는 말은 임대인의 사정일 뿐 법적 근거가 있는 약속이 아닙니다. 이 구분이 흐려지면 기다리는 동안 취소와 해지의 기간만 흘러갈 수 있습니다.

임대인이 자주 하는 말, 법은 어떻게 볼까요?

전세사기 유형이 무엇이든 분쟁 초기에 임대인이 내놓는 말은 비슷한 패턴을 보입니다. 아래는 자주 나오는 말과 그에 대한 법적 관점의 정리입니다. 말 한마디가 법적으로 어떤 의미를 가지는지는 사안마다 다르지만, 적어도 어떤 조문을 확인해야 하는지는 알 수 있습니다.

소송까지는 어떤 순서로 이어지나요?

취소든 해지든 결국 보증금을 받으려면 절차의 순서를 정해야 합니다. 기본 지도는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행의 흐름입니다. 다만 취소를 택하는 사안에서는 앞서 본 대로 임차권등기명령의 요건과의 관계를 먼저 확인해야 하므로, 아래 순서는 사안에 맞춰 조정하는 뼈대로 보시기 바랍니다.

1. 사실관계와 증거 정리계약서, 특약, 중개 서면, 문자·메신저 대화, 등기사항증명서의 변동 내역을 날짜순으로 모읍니다.
2. 취소·해지·유지의 선택과 서면 발송이의를 보류한다는 취지를 담은 내용증명 등 도달을 증명할 수 있는 방법을 씁니다.
3. 임차권등기명령임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청하며, 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사합니다.
4. 전세금반환소송소장 접수 후 판결까지 4~6개월을 봅니다. 서류와 주장은 앞 단계에서 정한 선택과 일관되어야 합니다.
5. 필요한 경우의 가압류임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 필요할 수 있습니다.
6. 판결 후 강제집행부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 가운데 사안에 맞는 방법을 고릅니다.

순서에서 가장 자주 놓치는 것은 두 번째 단계입니다. 서면을 보내는 시점과 문구가 이후의 모든 주장의 토대가 되기 때문입니다. 소송 단계의 일정과 비용 구조는 사안에 따라 달라지므로, 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문