언제 경매를 선택할까요

대화로 해결되지 않고 판결·지급명령·공정증서 등 집행권원이 이미 있거나 곧 확보 가능한 단계라면 경매를 검토합니다. 임의변제가 지연될수록 자산이 분산되거나 순위가 불리해질 수 있으므로, 가압류 → 본안확정 → 강제경매의 흐름을 끊김 없이 이어가는 것이 안전합니다.

신청 요건과 준비서류

경매신청에는 보통 다음이 필요합니다. ① 집행력 있는 정본(확정판결문, 확정된 지급명령정본, 공정증서 등), ② 송달증명·확정증명(문서별 해당 시), ③ 부동산 등기사항증명서, ④ 부동산 목록, ⑤ 수입인지 및 법원수입증지. 동시이행 요소가 있다면 이행제공 입증 자료를 함께 챙깁니다. 서류는 사건별로 달라질 수 있으니 접수 전 점검표로 누락을 확인하세요.

절차 타임라인과 배당요구 전략

개시결정이 내려지면 법원은 배당요구의 종기를 공고합니다. 해당 기한 내에 요구하지 않으면 배당에서 제외되어 불리해질 수 있으니, 종기 공고를 확인해 기한 내 신고를 마치세요. 보증금의 회수 가능성은 선순위 담보, 낙찰가, 확정일자, 전입·점유(대항력) 및 임차권 등기명령 여부에 따라 달라집니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 갖추지 못했다면, 이사를 앞두더라도 임차권 등기를 통해 권리 기반을 보강하는 방법을 검토할 수 있습니다. 경매 진행 중에는 배당요구와 권리관계 점검을 병행하여 회수율을 높이는 것이 핵심입니다.

실전 체크리스트 6

① 내용증명으로 반환요구 기록을 남겨두세요. ② 판결·지급명령 확정 즉시 집행문·확정증명 등 후속서류를 준비합니다. ③ 부동산 표시, 지번·동·호수 기재를 등기부와 대조합니다. ④ 종기 공고 확인 후 배당요구를 마감 전에 제출합니다. ⑤ 임차권 등기명령을 통해 이사 후에도 대항력·우선변제권을 유지할 수 있는지 검토합니다. ⑥ 경매가 장기화되면 지연손해금(이자) 산정을 병행하여 청구금액을 최신화합니다.

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시간이 지날수록 회수율은 변합니다. 현재 등기부 상태, 선순위 담보권, 확정일자 취득 여부, 대항력·우선변제권, 임차권 등기 필요성, 배당요구 종기 확인 등 상황별 전략을 바로 점검해 드립니다. 착수금 0원 정책으로 시작할 수 있으며, 구체 조건은 상담 시 상세히 안내해 드립니다.

상담 가능 시간: 오전 10시 ~ 오후 6시(공휴일 휴무/점심 12~13시)

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