전세 계약 기간 중에 집주인이 세금을 내지 못하면 그 집에 체납처분에 따른 압류가 들어오고, 끝내 공매로 이어질 수 있습니다. 경매라는 말에는 익숙해도 공매는 낯설어서 많은 임차인이 법원이 진행하지 않는 절차라면 내 확정일자가 소용없는 것 아니냐고 묻습니다. 이 글은 그런 걱정에서 출발해, 공매에서 보증금을 지키는 데 필요한 조문을 순서대로 짚습니다.

• 집주인 앞으로 세금 체납 압류가 들어왔고, 공매 공고가 났다는 연락을 받았다.
• 경매가 아니라 공매라서 내 확정일자 순위가 그대로 인정되는지 불안하다.
• 다른 세입자나 채권자가 내 보증금 순위에 이의를 걸었다는 통지를 받았다.
• 공매로 집을 산 매수인이 집을 비워 달라고 하는데, 보증금은 어디서 받아야 할지 모르겠다.

공매로 넘어가는 집, 경매와 같은 점과 다른 점

주택임대차보호법은 우선변제권을 정하면서 민사집행법에 따른 경매와 국세징수법에 따른 공매를 한 문장 안에 나란히 적어 두었습니다. 집행법원이 진행하는 경매든, 체납 세금을 거두기 위해 진행되는 공매든 임차주택이 팔려 돈으로 바뀌는 순간 임차인이 그 대금에서 우선해 변제받을 수 있다는 구조는 같습니다. 그래서 전세 공매 임차인 보증금 문제도 출발점은 경매와 다르지 않습니다.

같은 점은 크게 세 가지입니다. 우선변제권을 얻는 요건이 같고, 변제받는 재원이 임차주택(대지 포함)의 환가대금이라는 점이 같으며, 보증금을 받으려면 집을 양수인에게 넘겨줘야 한다는 점도 같습니다. 이 세 가지는 모두 제3조의2 안에 들어 있어서, 우선변제권의 요건 자체는 공매라고 해서 주택임대차보호법에 따로 더해지지 않습니다. 다만 공매 절차 안에서 배분을 받기 위한 절차와 기한은 따로 있을 수 있습니다.

반면 다른 점은 절차를 진행하는 주체와 다툼을 처리하는 방식입니다. 경매는 집행법원이 배당표를 만들고 배당기일에 이의를 받지만, 공매에서는 체납처분청이 배분을 맡고 이의도 그곳에 신청합니다. 누군가 내 순위나 보증금을 다툴 때, 경매라면 민사집행법의 배당이의 절차를 따르지만, 공매에서는 제3조의2⑥이 따로 정한 7일 구조가 적용됩니다.

또 하나 헷갈리는 부분은 공매로 집을 산 사람과의 관계입니다. 경매에는 임차권이 매각으로 소멸하는지를 정한 조문(제3조의5)이 있지만, 이 조문은 민사집행법에 따른 경매를 전제로 쓰여 있습니다. 공매에서는 대항력과 양수인의 임대인 지위 승계라는 기본 조문으로 돌아가 판단해야 하고, 그 결론은 선순위 권리 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 아래에서 요건, 소액임차인, 이의 절차, 매수인 관계, 인도 순서대로 하나씩 짚어 보겠습니다.

전세 공매 임차인 보증금, 확정일자만 있으면 우선변제를 받을까?

그렇지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의2②는 제3조①의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 대항요건은 주택의 인도와 주민등록이고, 확정일자는 계약서에 받아 두는 날짜 표시입니다. 둘 중 하나라도 빠지면 이 조문이 말하는 우선변제권은 생기지 않습니다. 확정일자를 받아 두었더라도 전입신고를 하지 않았거나 중간에 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다면 공매 배분에서 순위가 흔들릴 수 있습니다.

대항력이 생기는 시점도 정확히 알아 두어야 합니다. 제3조①은 임대차가 등기되지 않았더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 따라서 이삿날 바로 전입신고를 했더라도 대항력은 다음 날부터입니다. 같은 무렵 다른 권리가 등기되었다면 선후를 따지는 문제가 남기 때문에, 공매 배분을 앞두고는 전입일과 인도일, 확정일자 세 날짜를 모두 서류로 맞춰 보아야 합니다.

우선변제의 상대방은 후순위권리자나 그 밖의 채권자입니다. 즉 내 대항요건과 확정일자보다 늦게 자리를 잡은 근저당권자나 일반 채권자보다는 앞서지만, 나보다 먼저 등기된 근저당권 같은 선순위 권리보다 앞선다는 뜻은 아닙니다. 공매는 체납 세금 때문에 시작되었다는 점에서 조세 채권과의 순위도 함께 문제가 되는데, 조세의 종류와 성립 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역이어서 일률적으로 말하기 어렵습니다. 배분 관련 서류를 받으면 내 앞에 어떤 권리가 있는지부터 확인하는 이유가 여기에 있습니다.

보증금반환채권을 다른 기관에 넘긴 경우도 살펴야 합니다. 같은 조 ⑦은 은행, 주택도시보증공사, 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사 등 법이 열거한 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다. 보증기관이 보증금반환채권을 계약으로 넘겨받았다면 공매 배분과 이의 절차의 당사자가 내가 아니라 그 기관이 될 수 있으니, 보증상품에 가입한 분은 보증기관의 안내를 먼저 확인하세요.

정리하면 공매에서 우선변제권이 인정되는지는 공매라는 절차의 이름이 아니라 내가 언제 대항요건을 갖췄고 언제 확정일자를 받았는지, 그리고 그보다 앞선 권리가 무엇인지에 달려 있습니다. 계약서 원본, 주민등록초본, 확정일자가 찍힌 면, 입주를 보여 주는 자료를 한데 모아 두는 것이 공매 대응의 첫걸음입니다.

소액임차인 최우선변제, 공매에서는 기준 시점을 어떻게 볼까?

보증금이 적은 임차인에게는 우선변제권과 별도로 최우선변제가 있습니다. 주택임대차보호법 제8조①은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정하고, 이어서 "이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다"고 적고 있습니다. 확정일자가 없어도 대항요건만 갖추면 되는 대신, 그 대항요건을 언제 갖췄는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

그런데 이 조문은 기준 시점을 경매신청의 등기로 적고 있어서, 공매에서는 무엇을 그 시점으로 볼지가 곧바로 드러나지 않습니다. 체납처분에 따른 압류 등기를 기준으로 볼지, 공매 절차상의 다른 시점을 기준으로 볼지는 조문만으로 단정하기 어렵고 사안과 해석에 따라 달라질 여지가 있습니다. 소액임차인에 해당할 수 있는 분이라면 내 전입 시점이 압류 등기 전후 어디에 있는지부터 확인하고, 그 결과를 놓고 상담을 받아 보는 것이 안전합니다.

최우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조③에 따라 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정해지고, 그 일정액은 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 이 글에서 구체 금액을 적지 않는 이유는 대통령령이 바뀌면 숫자도 바뀌고, 어느 기준을 적용할지도 사안마다 따져야 하기 때문입니다. 내가 소액임차인에 해당하는지는 계약서와 등기사항증명서를 놓고 개별적으로 확인해야 합니다.

제8조②는 최우선변제에도 제3조의2④부터 ⑥까지를 준용합니다. 즉 소액임차인의 순위와 보증금에 이의가 생겨도 경매라면 경매법원에, 공매라면 체납처분청에 이의를 신청하는 같은 구조를 탑니다. 공매에서 최우선변제를 다투는 이의가 들어오면 다음 장에서 설명할 7일 이내 소 제기 증명과 유보 배분이 똑같이 문제 됩니다. 소액임차인이라고 해서 이의 절차에서 예외가 생기지는 않으므로, 대항요건을 입증할 자료를 처음부터 갖춰 두어야 합니다.

순위에 이의가 들어오면, 체납처분청 이의와 7일 소 제기 증명

공매 배분에서 가장 날카로운 조문이 제3조의2④와 ⑥입니다. ④는 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다고 정합니다. 여기서 이해관계인은 내 순위 때문에 배분액이 줄어드는 다른 채권자일 수도 있고, 같은 건물에 사는 다른 임차인일 수도 있습니다. 공매에서는 이 이의가 체납처분청으로 갑니다.

⑥은 그다음 단계를 정합니다. 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인(또는 우선변제권을 승계한 금융기관 등)을 상대로 소를 제기한 것을 증명하면, 해당 소송이 끝날 때까지 "이의가 신청된 범위에서" 보증금의 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 합니다. 이어서 "유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다"고 정합니다. 유보와 배분은 체납처분청의 재량이 아니라 조문이 정한 의무로 적혀 있습니다.

1. 1
   배분 내용 확인 체납처분청의 통지와 배분 관련 서류에서 내 순위와 금액이 어떻게 잡혔는지 확인합니다.
2. 2
   이의신청 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인이 체납처분청에 이의를 신청합니다(제3조의2④).
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   7일 이내 소 제기와 증명 이의한 쪽이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 등을 상대로 소를 제기한 것을 증명합니다.
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   유보 후 배분 체납처분청은 이의가 신청된 범위에서 보증금 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 합니다.
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   소송 결과에 따른 배분 유보된 보증금은 그 소송의 결과에 따라 배분됩니다(제3조의2⑥).

이 구조를 임차인 입장에서 다시 읽으면 세 가지가 보입니다. 첫째, 조문은 내 보증금 전체가 아니라 이의가 신청된 범위를 기준으로 유보를 말합니다. 둘째, 유보의 계기는 이의한 쪽이 7일 이내에 나를 상대로 소를 제기했다는 증명입니다. 셋째, 유보된 돈은 그 소송의 결과에 따라 배분되므로 결국 법원에서 내 대항요건과 확정일자, 임대차의 실체를 입증하는 싸움으로 이어집니다.

조문은 7일 이내 소 제기 증명이 있을 때의 효과를 정하고 있습니다. 그러므로 이의를 받은 임차인이라면 이의신청일이 언제인지, 그로부터 7일 안에 상대방이 실제로 소를 냈는지, 그 증명이 체납처분청에 제출되었는지를 확인하는 것이 첫 일입니다. 증명이 없는 경우의 처리는 이 조항에 따로 적혀 있지 않으므로, 체납처분청의 배분 처리 내용을 서면으로 확인한 뒤 대응 방향을 정하는 것이 좋습니다.

반대로 내가 이의하는 쪽이 될 수도 있습니다. 예를 들어 다가구주택에서 실제로 살지 않는 것으로 보이는 사람이 임차인이라며 나보다 앞선 순위로 배분을 받으려 한다면, 나는 이해관계인으로서 체납처분청에 이의를 신청할 수 있습니다. 이때는 내가 이의신청일부터 7일 이내에 그 사람을 상대로 소를 제기하고 그 사실을 증명해야 유보 효과를 기대할 수 있습니다. 7일은 소장을 처음부터 쓰기에 매우 짧은 기간이므로, 이의를 결심하는 순간 소장 준비도 함께 시작해야 합니다.

경매 배당이의 1주와 공매 7일, 같은 길이처럼 보여도 다른 점

경매법원에 이의를 신청하는 경우 주택임대차보호법 제3조의2⑤가 민사집행법 제152조부터 제161조까지를 준용합니다. 그중 민사집행법 제154조③은 이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 않으면(청구이의의 소라면 그 소에 관한 집행정지재판의 정본까지 제출하지 않으면) 이의가 취하된 것으로 본다고 정합니다. 1주와 7일은 길이가 같아 보이지만 기산점과 조문의 짜임새가 다릅니다.

경매의 1주는 배당기일부터 셉니다. 배당기일에 이의를 하고, 그날부터 1주 안에 배당이의의 소 등을 제기한 증명서류를 집행법원에 내야 하며, 그렇지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 반면 공매의 7일은 이의신청일부터 셉니다. 배당기일 같은 별도의 기일이 아니라 이의를 신청한 날이 기준이라는 점을 놓치면 날짜 계산이 어긋납니다.

효과를 적는 방식도 다릅니다. 경매 조문은 증명이 없을 때의 불이익(이의 취하 간주)을 명시하고, 공매 조문은 증명이 있을 때 체납처분청이 보증금 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 한다는 효과를 명시합니다. 기한 안에 소를 내고 그 사실을 증명하는 것이 핵심이라는 점은 같지만, 어느 쪽이든 조문의 문언대로 날짜와 제출 기관을 확인해야 합니다.

실제 사건에서는 한 집을 두고 공매와 경매가 함께 문제 되는 경우도 생길 수 있습니다. 내가 받은 통지가 집행법원의 배당기일 통지인지, 체납처분청의 배분 관련 통지인지를 먼저 구분해야 어떤 기한 규칙을 적용할지 정할 수 있습니다.

공매로 집을 산 매수인, 내 임대차를 이어받을까?

공매로 소유권을 취득한 사람도 임차주택의 양수인입니다. 주택임대차보호법 제3조④는 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 따라서 공매 매각 뒤에도 대항력 있는 임대차가 남아 있다면 매수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 보게 되고, 보증금 반환 문제도 그 승계를 전제로 다루게 됩니다.

문제는 어떤 임대차가 매각 뒤에도 남는가입니다. 경매에서는 제3조의5가 경매가 행하여진 경우 임차권은 경락에 따라 소멸하되, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 정합니다. 그러나 이 조문은 민사집행법에 따른 경매를 전제로 쓰여 있어 공매의 직접 근거로 삼을 수는 없습니다. 공매에서는 대항력(제3조①)과 양수인의 지위 승계(제3조④)라는 기본 구조로 돌아가 판단합니다.

실무에서는 내 대항력이 언제 생겼는지와 그보다 앞선 근저당권이나 압류 같은 권리가 있는지를 비교해 보는 것이 출발점입니다. 그러나 선순위 권리와의 관계에서 내 임차권이 매수인에게 인수되는지, 공매 매각으로 효력을 잃는지는 권리관계와 해석에 따라 달라질 수 있어 일률적으로 단정하기 어렵습니다.

내 임대차가 매수인에게 승계된다고 보더라도 안심하기는 이릅니다. 매수인이 보증금을 바로 내줄 수 있는지, 공매 배분에서 일부를 받았다면 남은 금액이 얼마인지, 원래 임대인에게 청구할 부분이 남는지 등을 함께 정리해야 합니다. 누구를 상대로 무엇을 청구할지는 공매 결과가 나온 뒤 한 번에 정리하는 것이 소송의 비용과 기간을 줄이는 길입니다.

보증금을 실제로 받기 전, 인도와 임차권등기와 남은 금액

배분 순서가 정해져도 돈이 바로 내 손에 들어오지는 않을 수 있습니다. 제3조의2③은 "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다"고 정합니다. 공매에서 우선변제로 보증금을 받으려면 매수인에게 집을 넘겨주는 것이 조건이라는 뜻입니다. 이사 날짜와 배분금 수령 시점을 맞추고, 열쇠 인계와 관리비 정산 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.

반대로 이사를 먼저 해야 하는 사정이 있다면 대항력과 우선변제권을 지키는 방법부터 확인해야 합니다. 주민등록을 옮기는 순간 대항요건이 흔들릴 수 있기 때문입니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우라면 임차권등기명령을 신청할 수 있고(제3조의3①), 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며 이미 취득한 것은 그대로 유지되고, 그 뒤 대항요건을 잃더라도 이를 상실하지 않습니다(같은 조 ⑤). 임대차 기간이 아직 남아 있다면 이 신청 요건부터 다시 확인해야 하고, 신청했다면 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 전출해야 합니다.

• 전입일·인도일·확정일자 세 날짜를 서류로 확보
• 등기사항증명서로 선순위 권리와 압류 시점 확인
• 통지서의 발신 기관(집행법원·체납처분청) 구분
• 이의를 받았다면 이의신청일부터 7일 계산
• 이사 전 임차권등기 기입 여부 확인
• 인도 시점과 배분금 수령 시점 맞추기

공매 배분으로 보증금을 다 받지 못하는 경우도 있습니다. 선순위 권리가 많거나 환가대금이 적으면 남는 금액이 생깁니다. 이때는 매수인에게 승계되는 임대차인지, 원래 임대인에게 청구해야 하는 부분인지에 따라 청구 상대가 갈리고, 협의가 되지 않으면 내용증명, 전세금반환소송, 강제집행 순으로 회수를 이어 갑니다. 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월이 걸리므로 공매 결과를 기다리는 동안 증거와 서류를 미리 갖춰 두면 시간을 아낄 수 있습니다.

공매 절차 자체의 규칙도 놓치면 안 됩니다. 공매에도 배분을 받기 위해 요구하는 절차와 기한이 정해져 있을 수 있으므로, 공매 공고나 체납처분청의 통지에 적힌 안내를 꼼꼼히 읽어야 합니다. 구체적인 요건과 기한은 진행 상황에 따라 다를 수 있으니 통지서를 받는 즉시 날짜를 기록하고, 이해되지 않는 부분은 그대로 두지 말고 확인을 받으세요.

지연된 보증금에 대해서는 민법이 정한 연 5%의 법정이율을 기준으로 지연손해금을 함께 청구하는 것이 일반적입니다. 금전 지급을 명하는 판결에서는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율에 따르고, 다만 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 이 이율을 적용하지 않습니다. 다만 지연손해금이 언제부터 붙는지는 임대차 종료와 주택 인도 사이의 관계에 따라 달라질 수 있으므로, 공매 배분금과 남은 금액을 정리할 때 이 부분도 함께 계산해 두어야 합니다.

공매 통지서를 받았다면, 상담에서 먼저 확인하는 다섯 가지

법도 전세금반환소송센터는 공매 사건 상담에서 먼저 날짜를 셉니다. 공매 공고일, 체납처분청 통지일, 이의신청일, 그리고 내 전입일과 확정일자를 한 줄로 세워 보면 어떤 권리가 내 앞에 있는지, 어떤 기한이 지금 흐르고 있는지가 드러납니다. 기한이 짧은 절차일수록 서류를 다 모은 뒤 움직이는 것이 아니라 확인된 사실부터 순서대로 대응해야 합니다.

상담에서 확인하는 다섯 가지는 다음과 같습니다. 첫째, 대항요건과 확정일자를 언제 갖췄는지. 둘째, 선순위 근저당권과 압류가 언제 등기되었는지. 셋째, 내 순위에 이의가 들어왔는지, 들어왔다면 이의신청일이 언제인지. 넷째, 공매 매각 뒤에도 매수인에게 승계될 수 있는 임대차인지. 다섯째, 배분 뒤 남는 금액을 누구에게 어떤 절차로 청구할지입니다. 이 다섯 가지가 정리되면 전세 공매 임차인 보증금 사건의 큰 방향은 대부분 정해집니다.

엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이며, 법도 전세금반환소송센터는 전세금 사건 450건 이상을 처리해 왔습니다. 공매는 경매보다 접할 기회가 적어 절차가 낯설지만, 결국 대항력과 확정일자, 인도라는 주택임대차보호법의 기본 조문 위에서 움직입니다. 전국 어디서든 전화로 상담과 선임이 가능하니 통지서를 받으셨다면 무료 전화상담(02-591-5662)으로 날짜부터 함께 세어 보시기 바랍니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

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