• 다가구주택 한 호실을 전세로 얻으면서 집주인에게 전세권 설정을 요청할지 고민하고 있다.
• 이미 호실 부분에 전세권을 등기했는데, 보증금을 못 받으면 건물 전체를 경매에 넣을 수 있는지 궁금하다.
• 전입신고와 확정일자를 이미 갖췄는데 전세권까지 해야 하는지, 둘 중 무엇이 더 강한지 헷갈린다.
• 만기가 지났는데 집주인이 새 세입자가 들어와야 준다고 해서 다음 순서를 정해야 한다.

전세권 설정 이유, 한 호실에 설정해도 똑같이 통할까요?

전세권 설정 이유를 물으면 대체로 세 가지 답이 돌아옵니다. 첫째, 전세권은 등기된 물권이어서 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 효력이 등기에 그대로 남는다는 것입니다. 둘째, 민법 제303조①에 따라 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받는다는 것입니다. 셋째, 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 소송과 판결 없이 곧바로 경매를 청구할 수 있다는 것입니다. 세 가지 모두 조문에 근거가 있는 말이고, 건물 전체나 아파트 한 세대 전체에 전세권을 설정했다면 대체로 그 말대로 작동합니다.

문제는 목적물이 '건물의 일부'인 경우입니다. 다가구주택은 여러 가구가 살지만 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있는 경우가 많아서, 한 호실을 빌린 임차인이 전세권을 설정하면 그 전세권은 건물 전체가 아니라 도면으로 특정한 일부분 위에 성립합니다. 이때 위 세 가지 이유 중 어떤 것은 거의 그대로 유지되고, 어떤 것은 범위가 줄어들거나 실행 단계에서 막힐 수 있습니다. 이 글은 그 차이를 하나씩 가려 보는 데 목적이 있습니다.

비교 대상은 주택임대차보호법상의 보호, 즉 주택의 인도와 주민등록으로 얻는 대항력, 여기에 확정일자를 더해 얻는 우선변제권, 그리고 보증금반환 판결을 받아 경매를 신청하는 경로입니다. 전세권만 놓고 장점을 말하면 과대평가하기 쉽고, 주택임대차보호법상 보호만 놓고 보면 전세권을 불필요하게 여기기 쉽습니다. 건물 일부라는 조건을 넣어 두 제도를 나란히 놓아야 실제로 어느 쪽에 기대야 하는지가 보입니다.

흔히 말하는 세 가지 이유, 조문 근거부터 다시 읽기

전세권의 장점을 이야기할 때 조문 근거를 빼고 결론만 기억하면 건물 일부 사안에서 판단이 틀어집니다. 세 가지 이유가 각각 어느 조문에서 나오는지, 그 조문에 어떤 단어가 들어 있는지를 먼저 확인해 두겠습니다. 조문의 단어 하나가 한 호실 전세권에서 결론을 바꾸는 열쇠가 되기 때문입니다.

세 카드에서 눈여겨볼 표현은 각각 '등기', '그 부동산 전부', '전세권의 목적물'입니다. 등기는 목적물이 일부든 전부든 똑같이 존재하지만, '그 부동산'과 '목적물'은 건물 일부에 설정된 전세권에서 무엇을 가리키는지가 문제가 됩니다. 한 호실에 설정한 전세권이라면 등기부에 표시되는 목적물은 그 호실 부분이고, 건물 전체나 대지는 등기상 목적물이 아닙니다. 아래에서 세 이유를 차례로 이 기준에 대어 보겠습니다.

참고로 '전세'라는 말이 들어간다고 모두 전세권은 아닙니다. 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에는 주택임대차보호법 제12조에 따라 이 법이 준용되고, 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다. 즉 등기하지 않은 전세는 주택임대차보호법상 임대차로서 보호를 받는 것이고, 민법상 전세권은 전세권설정등기를 마친 경우를 말합니다. 이 글에서 말하는 전세권은 등기를 마친 물권을 뜻하며, 계약서에 '전세'라고 적혀 있다는 사실만으로 전세권 설정 이유가 말하는 효과가 생기지는 않습니다.

이유 ① 주민등록과 상관없는 효력, 한 호실이어도 유지되는 장점

첫 번째 이유는 건물 일부 사안에서도 크게 흔들리지 않습니다. 전세권은 등기를 통해 공시되는 물권이므로, 전세권자가 주민등록을 다른 곳으로 옮기거나 실제로 이사를 나갔다는 사정만으로는 전세권이 사라지지 않습니다. 전세권의 소멸은 존속기간 만료나 소멸통고 같은 별도의 사유로 따집니다. 다가구 한 호실이라도 등기부에 목적 부분이 도면과 함께 표시되어 있다면 이 점은 같습니다.

주택임대차보호법상 대항력은 구조가 다릅니다. 제3조①은 임대차가 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 "그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"고 정합니다. 효력의 기초가 점유와 주민등록이기 때문에, 보증금을 받기 전에 전출하거나 점유를 넘기면 대항력과 그에 기초한 우선변제권이 흔들릴 위험이 있습니다. 직장 이동이나 자녀 학교 문제로 먼저 이사를 가야 하는 임차인에게 전세권이 매력적으로 들리는 이유가 여기 있습니다.

다만 주택임대차보호법도 이 공백을 메우는 장치를 두고 있습니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고(제3조의3①), 임차권등기를 마치면 그 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(제3조의3⑤). 임대차의 목적이 주택의 일부분이면 신청서에 해당 부분의 도면을 첨부합니다(제3조의3② 2호). 다가구 한 호실 임차인도 이 절차를 쓸 수 있다는 뜻입니다.

결국 첫 번째 이유의 실질은 '계약 기간 중에도 미리 확보해 둔 등기'라는 데 있습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에야 신청할 수 있고 결정과 등기 기입까지 시간이 걸리므로, 등기부에 기입된 것을 확인하기 전에 이사하면 위험합니다. 전세권은 계약 초기부터 등기가 되어 있으니 이 시간차가 없다는 점이 건물 일부 사안에서도 그대로 남는 장점입니다.

두 칸을 나란히 놓으면 전세권의 첫 번째 이유는 '이사의 자유'보다 '시간차 없는 공시'로 이해하는 것이 정확합니다. 주택임대차보호법상 보호를 이미 갖춘 임차인이라면 임대차가 끝난 뒤 임차권등기명령으로 비슷한 효과를 얻을 수 있으므로, 전세권 설정을 위해 집주인과 협상하는 부담이 그만한 가치가 있는지 따져야 합니다. 반대로 계약 기간 도중에 이사를 가야 할 가능성이 높거나, 전입신고를 바로 하기 어려운 사정이 있다면 첫 번째 이유는 여전히 강력한 설정 이유가 됩니다.

이유 ② '그 부동산 전부'에 대한 우선변제, 건물 일부라면 범위는 어디까지일까요?

두 번째 이유는 건물 일부 사안에서 오해가 가장 많은 부분입니다. 민법 제303조①의 '그 부동산 전부'라는 표현만 보고 한 호실 전세권자도 건물과 땅 전체의 매각대금에서 순위대로 먼저 받는다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 조문의 '그 부동산'이 무엇을 가리키는지는 전세권이 설정된 목적물과 연결해서 읽어야 하고, 건물 일부에 설정된 전세권의 우선변제가 어디까지 미치는지는 판례로 정리되는 영역입니다.

실무에서 나누어 보아야 할 것은 두 가지입니다. 하나는 건물 매각대금 중 전세권 목적 부분을 넘어서는 부분, 즉 같은 건물의 다른 호실 몫까지 우선변제가 미치는지입니다. 다른 하나는 대지 매각대금입니다. 다가구주택 경매에서는 건물과 대지가 함께 매각되는 경우가 많은데, 전세권은 보통 건물에만 등기되므로 대지 매각대금에서까지 전세권자로서 우선변제를 받는지는 별개의 문제로 다투어질 수 있습니다. 두 가지 모두 결론을 단정하기 어렵고, 받지 못할 수도 있다는 전제로 회수 가능액을 계산하는 편이 안전합니다.

이 지점에서 주택임대차보호법의 문언과 비교하면 차이가 분명해집니다. 제3조의2②는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때 "임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금"에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 대지를 포함한다는 괄호가 조문에 직접 들어 있다는 점이 전세권 조문과 다릅니다.

표를 보면 한 호실 전세권의 두 번째 이유는 '등기 순서로 정해지는 우선순위'라는 점에서는 분명한 장점이지만, 범위 면에서는 주택임대차보호법상 우선변제권보다 넓다고 단정할 수 없습니다. 그래서 다가구 한 호실이라면 전세권만 설정하고 전입이나 확정일자를 소홀히 하는 선택은 피하는 것이 좋습니다. 두 가지를 함께 갖춰 두면 어느 한쪽 범위가 좁게 판단되더라도 다른 쪽으로 보완할 여지가 생깁니다.

다가구라는 특성상 다른 호실 임차인들과의 관계도 계산에 넣어야 합니다. 같은 건물 다른 호실의 임차인이 먼저 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 그 사람의 우선변제권과 내 전세권의 선후가 문제되고, 보증금이 적은 임차인은 주택임대차보호법 제8조①에 따라 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 이때 그 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추어야 합니다. 그 범위와 기준은 대통령령으로 정해지므로(제8조③) 해당 시점의 기준을 따로 확인해야 하고, 건물 전체에 선순위 근저당이 있다면 그 채권액도 먼저 빼고 계산해야 합니다.

등기부만 보면 보이지 않는 다른 호실 보증금 합계가 실제 회수 가능성을 좌우하는 경우가 많습니다. 전세권 등기부상 순위가 앞서 보이더라도, 경매에서 먼저 배당될 몫을 모두 빼고 나면 남는 금액이 예상보다 적을 수 있습니다. 계약 전이라면 집주인에게 다른 호실의 임대차 현황을 확인하고, 이미 계약을 마쳤다면 경매 가능성을 염두에 두고 예상 배당 순서를 미리 그려 보는 것이 좋습니다.

이유 ③ 판결 없는 경매청구, 건물 일부에서 막힐 수 있는 지점은 무엇일까요?

세 번째 이유는 전세권의 가장 강력한 장점으로 꼽힙니다. 민법 제318조는 "전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다"고 정하고, 민사집행법 제264조①은 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청을 할 때 "담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다"고 정합니다. 확정판결 같은 집행권원 없이 경매를 시작할 수 있으므로 소송에 드는 시간을 건너뛸 수 있다는 장점이 있습니다.

그런데 조문이 경매 대상으로 정한 것은 '전세권의 목적물'입니다. 한 호실에 설정된 전세권의 목적물은 그 호실 부분이고, 다가구주택의 한 호실은 보통 독립해서 등기되거나 따로 매각될 수 있는 구조가 아닙니다. 그래서 건물 일부의 전세권자가 목적물이 아닌 나머지 부분까지 포함해 건물 전체의 경매를 청구하는 데에는 제한이 있을 수 있다는 취지의 대법원 판결이 있습니다. 구체적인 결론은 건물의 구조와 구분 가능성 등 사안에 따라 달라질 수 있지만, 한 호실 전세권만 믿고 '판결 없이 바로 경매'를 계획하는 것은 위험합니다.

여기에 동시이행 문제도 겹칩니다. 민법 제317조는 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자가 전세권자로부터 "그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다"고 정합니다. 경매청구권은 반환을 지체한 때 생기므로, 전세권자 쪽에서 인도와 말소 서류에 관한 이행을 제공했는지가 다투어질 여지가 있습니다. 경매를 신청하기 전에 반환 요구와 이행 제공 의사를 내용증명 같은 문서로 남겨 두는 것이 이후 다툼을 줄이는 방법입니다.

세 말풍선의 공통점은 전세권의 장점을 건물 전체 기준으로 기억하고 있다는 것입니다. 한 호실 전세권은 여전히 등기로 공시되는 담보이고, 다른 채권자가 건물 경매를 신청한 경우에는 배당 절차에서 그 지위가 고려됩니다. 민사집행법 제148조 4호는 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 내가 직접 경매를 여는 힘이 제한될 수 있다는 것과, 남이 연 경매에서 순위를 주장할 수 있다는 것은 구별해야 합니다.

선순위 전세권이라면 한 가지를 더 확인해야 합니다. 민사집행법 제91조③은 전세권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸한다고 정하고, ④는 그 밖의 전세권은 매수인이 인수하되 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다고 정합니다. 선순위 전세권자는 배당요구를 할지, 매수인에게 인수되는 쪽을 택할지 선택해야 하는 상황이 올 수 있으므로, 경매개시 소식을 들으면 배당요구 종기부터 확인해야 합니다.

판결 경로와 비교, 주택임대차보호법 제3조의2①이 주는 것

전세권의 경매청구가 막힐 수 있는 상황이라면 비교 대상은 보증금반환 판결을 받아 경매를 신청하는 경로입니다. 판결을 받으면 그 판결이 집행권원이 되어 원칙적으로 임대인의 재산 전반이 집행 대상이 됩니다. 다가구 건물 전체와 대지는 물론, 임대인의 다른 부동산이나 예금채권도 대상이 될 수 있다는 점에서 담보 목적물에 묶이는 전세권 실행보다 범위가 넓습니다.

주택임대차보호법 제3조의2①은 이 경로의 걸림돌 하나를 치워 줍니다. 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우에는, 집행개시요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 집을 먼저 비워 주지 않아도 임차주택 경매를 시작할 수 있다는 뜻입니다. 다만 이 특례는 임차주택에 대해 경매를 신청하는 경우에 한정되므로, 예금채권 압류처럼 다른 집행에서는 판결 주문의 형태에 따라 반대의무 이행이나 이행 제공의 증명이 문제될 수 있습니다.

시간은 판결 경로의 단점입니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월 정도를 예상하고, 임대인이 다투거나 송달이 어려우면 더 길어질 수 있습니다. 그래서 실무에서는 판결 경로를 기본으로 두고, 전세권이 건물 전체를 대상으로 하거나 구분이 가능한 구조라 경매청구가 가능한 사안이라면 그 경로를 병행해 검토하는 방식으로 접근합니다. 한 호실 전세권이라면 판결을 기다리는 동안 전세권 등기가 담보로서 순위를 지켜 주는 역할을 한다고 보는 편이 현실적입니다.

1. 1

   등기부 확인

   전세권 목적물이 건물 전체인지, 도면으로 특정한 일부인지 확인합니다. 선순위 근저당·가압류와의 등기 순서도 함께 봅니다.
2. 2

   반환 요구와 이행 제공 기록

   전세권 소멸 사유, 반환 요구, 인도와 말소 서류 교부 준비 의사를 내용증명 등 문서로 남깁니다.
3. 3

   경매청구 가능성 검토

   목적물이 건물 전체이거나 독립 매각이 가능한 구조라면 민법 제318조와 민사집행법 제264조① 경로를 검토합니다.
4. 4

   판결 경로 병행

   일부 전세권이라 제한 가능성이 있으면 전세금반환소송을 제기해 집행권원을 확보합니다. 판결까지 통상 4~6개월을 예상합니다.
5. 5

   집행 대상 선택

   판결 후 임차주택 경매(제3조의2①), 다른 부동산이나 채권 압류 가운데 회수 가능성이 높은 쪽을 고릅니다.

이 순서에서 중요한 것은 3단계와 4단계를 '둘 중 하나'로 보지 않는 것입니다. 경매청구가 가능할지 불분명한 상태로 시간을 보내다 보면 다른 채권자의 압류나 가압류가 먼저 들어올 수 있습니다. 판결 경로를 시작해 두면 경매청구 가능성에 대한 판단이 어느 쪽으로 나든 회수 계획을 이어 갈 수 있습니다.

반환 시점의 함정, 존속기간과 동시이행

한 호실 전세권에서도 반환 시점은 전세권의 존속기간과 소멸 사유로 정해집니다. 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 1년으로 합니다(민법 제312조②). 또 건물의 전세권설정자가 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는, 기간이 만료된 때에 이전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보고 그 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다(제312조④).

존속기간의 정함이 없게 되면 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6월이 지나면 전세권이 소멸합니다(제313조). 집주인이 아무 통지 없이 기간을 넘겼다면 전세권자가 소멸통고를 보내고 6월을 기다려야 전세권이 소멸하는 구조가 될 수 있으므로, 반환을 원한다면 통고 시점을 늦추지 않는 것이 중요합니다.

주택임대차보호법상 임대차는 구조가 다릅니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보고(제4조②), 갱신 여부는 같은 법 제6조①의 통지기간이 기준이 됩니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 통지하지 않으면 법정갱신이 문제됩니다. 전세권과 임대차를 함께 갖춘 경우 각각의 종료 시점과 통지 요건을 따로 관리해야 하므로, 만료 6개월 전부터 일정을 적어 두는 것이 좋습니다.

반환 시점에서 가장 자주 생기는 다툼은 동시이행입니다. 제317조에 따라 집주인은 인도와 말소 서류 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 하므로, 전세권자가 먼저 말소 서류를 넘겨 버리면 담보 없이 채권만 남게 됩니다. 반대로 집주인은 전세금을 주지 않으면서 말소만 요구할 수 없습니다. 보증금을 받는 자리에서 말소 서류를 교부하는 방식으로 순서를 맞추는 것이 원칙이고, 일부만 받는 합의를 한다면 나머지 금액의 지급 방법과 말소 시점을 문서로 분명히 해 두어야 합니다.

결론, 한 호실 전세권을 설정할지와 무엇을 병행할지 판단하는 기준

다가구 한 호실이라면 전세권 설정 이유 세 가지는 이렇게 정리됩니다. 첫째 이유는 거의 그대로 유효하지만 임차권등기명령으로 일부 대체가 가능하고, 둘째 이유는 범위를 보수적으로 잡아야 하며, 셋째 이유는 제한될 수 있으니 판결 경로를 기본으로 둡니다. 따라서 전세권을 설정할 수 있다면 해 두는 것이 손해는 아니지만, 그것만으로 충분하다고 보기는 어렵습니다.

• 전세권과 별개로 인도·전입신고와 확정일자를 갖추고 유지하고 있는가
• 등기부에 전세권 목적 부분이 도면과 함께 정확히 표시되어 있는가
• 선순위 근저당·가압류와 다른 호실 보증금 합계를 확인했는가
• 만기 전후 통지와 소멸통고 일정을 관리하고 있는가
• 반환이 지체되면 판결 경로를 바로 시작할 서류가 준비되어 있는가

집주인이 전세권 설정에 협조하지 않는다고 해서 보호 수단이 없는 것은 아닙니다. 전입신고와 확정일자는 집주인 동의 없이 갖출 수 있고, 임대차가 끝난 뒤에는 임차권등기명령을, 반환이 지체되면 전세금반환소송과 강제집행을 이어 갈 수 있습니다. 전세권은 이 기본 장치 위에 얹는 추가 장치로 보는 것이 건물 일부 사안에서 가장 현실적인 위치입니다. 전세권 설정 이유를 '이것만 있으면 된다'가 아니라 '무엇을 보완하는가'로 바꾸어 묻는 것이 판단의 출발점입니다.

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