전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이 가장 먼저 찾아보는 단어 가운데 하나가 전세사기 특별법입니다. 피해자로 인정받으면 국가가 무언가를 해 줄 것이라는 기대가 생기고, 실제로 상담 전화에서도 "결정문이 나왔으니 이제 기다리기만 하면 되지 않느냐"는 질문을 자주 듣습니다. 그런데 보증금을 돌려받는 법적 구조를 하나씩 뜯어 보면, 특별법이 손대지 않는 영역이 생각보다 넓습니다.

특별법은 피해 임차인을 돕기 위해 따로 만든 법이고, 그 지원 제도의 내용과 요건은 그동안 개정이 잦았습니다. 그래서 이 글에서는 특별법의 개별 조문이나 지원 내용을 단정적으로 설명하지 않습니다. 대신 특별법 결정이 있든 없든 그대로 적용되는 주택임대차보호법, 민사집행법, 민법의 조문을 기준으로, 임차인이 스스로 챙기지 않으면 아무도 대신 챙겨 주지 않는 다섯 가지를 정리합니다. 특별법 지원의 구체적인 요건과 범위는 신청하는 시점에 관할 기관의 안내로 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

결론부터 말씀드리면, 보증금을 돌려줄 사람은 여전히 임대인이고, 대항력과 우선변제권을 지키는 요건, 경매에서 배당을 받는 요건, 소멸시효를 관리하는 방법은 모두 일반 법률이 정해 둔 그대로입니다. 특별법은 그 위에 얹히는 별도의 제도일 뿐, 이 기본 규칙을 대신 지켜 주지 않습니다.

먼저 결론전세사기 특별법 결정, 받고 나면 무엇이 그대로일까요?

피해자 결정은 특별법이 정한 지원 제도를 이용할 수 있는 출발점이라고 이해하는 것이 안전합니다. 결정을 받으면 지원 제도의 문이 열리지만, 그 문을 지나 실제로 보증금이 손에 들어오기까지의 길은 여전히 임대차계약서와 주택임대차보호법, 민사집행법이 정한 경로를 따라갑니다. 결정문 한 장이 임대인의 반환의무를 없애거나 다른 사람에게 옮기는 효력을 가진다고 단정할 근거는 없습니다.

이 다섯 가지를 놓치면 결정을 받고도 오히려 불리해지는 경우가 생길 수 있습니다. 예를 들어 결정문만 믿고 임차권등기 없이 이사를 하면 대항력이 흔들릴 위험이 있고, 경매 공고를 보지 못해 배당요구 종기를 넘기면 배당받을 채권자 명단에서 빠질 수 있습니다. 아래 세 장의 카드는 특별법 결정과 무관하게 임차인이 붙잡고 있어야 하는 세 개의 기둥입니다.

세 기둥은 서로 맞물려 있습니다. 대항력이 유지되어야 경매에서 매수인에게 대항하거나 우선변제를 주장할 기반이 남고, 배당 절차를 지켜야 그 권리가 실제 돈으로 바뀝니다. 그리고 이 모든 과정에서 상대방은 임대인이라는 점이 소송과 강제집행의 방향을 정합니다. 이제 다섯 가지 오해를 하나씩 조문과 대조해 보겠습니다.

오해 01특별법이 보증금을 대신 돌려준다?

많은 분들이 특별법을 "보증금을 대신 지급해 주는 법"으로 이해하고 계십니다. 그러나 특별법의 지원 제도가 어떤 방식으로, 어느 범위까지 임차인의 손실을 메워 주는지는 개별 요건과 신청 시점에 따라 달라지고, 지원을 받는다고 해서 보증금 전액이 반드시 회수된다고 말할 수 있는 근거는 없습니다. 지원 내용은 개정도 잦았기 때문에, 특정 시점의 안내만 믿고 다른 절차를 멈추는 것은 위험합니다.

법적으로 보증금을 돌려줄 의무가 있는 사람은 임대차계약의 상대방인 임대인입니다. 주택임대차보호법 제4조②은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다."고 정합니다. 이 조항 덕분에 임차인은 계약기간이 끝난 뒤에도 보증금을 받을 때까지 임차인으로서의 지위를 유지하고, 임대인에게 반환을 청구할 수 있는 기반을 계속 갖습니다.

그래서 "새 세입자가 들어오면 주겠다", "집이 팔리면 정리하겠다"는 임대인의 말도 법적으로 보면 임대인 쪽 사정일 뿐입니다. 임대차계약서와 법 어디에도 새 세입자가 구해져야 보증금을 돌려준다는 조건은 없습니다. 기준은 관행이 아니라 계약서와 법입니다.

전세보증금 반환보증(HUG·SGI 등)에 가입해 두었다면 보증기관에 이행을 청구할 수 있는지부터 확인하는 것이 순서입니다. 다만 보증기관의 이행 기준과 처리 기간은 약관과 개별 사정에 따라 다르므로 여기서 단정하지 않습니다. 보증에 가입하지 않았거나 보증으로 해결되지 않는 부분이 남는다면, 결국 임대인을 상대로 한 전세금반환소송과 강제집행이 회수의 중심이 됩니다.

정리하면, 특별법 결정은 임대인을 상대로 한 민사 회수를 대신하는 것이 아니라 그 옆에서 함께 활용할 수 있는 별도의 길입니다. 두 길을 동시에 걸어 두어야 어느 한쪽이 기대만큼 결과를 내지 못했을 때 시간을 잃지 않습니다.

오해 02결정을 받았으니 이사해도 된다?

피해자 결정문은 대항력의 요건이 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조①에 따르면 임대차는 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 즉 대항력은 실제로 그 집을 점유하고 있다는 사실과 주민등록이라는 두 다리로 서 있습니다.

이 상태에서 다른 집으로 이사하고 주민등록을 옮기면, 결정문이 있다는 사정만으로 대항력이 그대로 유지된다고 기대하기 어렵습니다. 대항력이 흔들리면 그 위에 서 있는 우선변제권도 함께 위험해질 수 있습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정되는 권리이기 때문입니다.

이사를 해야 하는 사정이 있다면 해법은 임차권등기명령입니다. 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 임대차가 끝나기 전에는 신청 대상이 아니므로, 계약 종료 시점과 반환을 요구한 내역을 먼저 정리해 두어야 합니다. 이 절차는 임대인의 동의가 필요 없다는 점에서, 임대인의 협력이 있어야 하는 전세권 설정과 다릅니다.

제3조의3⑤에 따라 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 갖추고 있던 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 그리고 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 핵심은 등기를 마친 뒤라는 시점입니다. 신청서를 접수한 날이나 결정이 난 날이 아니라, 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사하고 전출해야 합니다.

임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3⑧). 결정문을 받았다는 안도감 때문에 이 절차를 건너뛰는 경우가 적지 않은데, 등기 하나가 이후 경매 배당과 소송 전체의 기반이 된다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

오해 03경매는 법원이 알아서 배당해 준다?

우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2②이 정한 대로 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 생깁니다. 이 요건을 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 확정일자만 받아 두었다고 우선변제권이 생기는 것이 아니라는 점, 그리고 나보다 앞선 순위의 근저당권 등이 있으면 그보다 먼저 받을 수는 없다는 점을 함께 기억해야 합니다.

문제는 권리가 있다는 것과 그 권리로 실제 배당을 받는 것이 다르다는 데 있습니다. 민사집행법 제88조①은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자와 함께 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정합니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 바로 이 우선변제청구권이 있는 채권자로서 배당요구를 하게 됩니다.

배당요구에는 기한이 있습니다. 압류의 효력이 생기면 집행법원은 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고(제84조①), 정해진 종기는 공고됩니다(같은 조 ②). 그리고 제148조는 배당받을 채권자를 정하면서 2호에 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자를 둡니다. 종기를 넘기면 우선변제권이 있어도 배당받을 채권자 명단에서 빠질 위험이 생깁니다. 어떤 경우에 배당요구 없이도 배당 대상이 되는지는 등기 시점 등에 따라 달라질 수 있으므로, 스스로 판단해 기다리기보다 종기 전에 배당요구를 해 두는 편이 안전합니다.

선순위로 대항력을 갖춘 임차인이라면 한 가지를 더 따져야 합니다. 배당요구를 하느냐에 따라 매수인이 인수할 부담이 달라질 수 있고, 이런 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못합니다(민사집행법 제88조②). 배당요구를 할지, 매수인에게 대항하는 쪽을 택할지는 권리관계 전체를 보고 정해야 하는 판단이므로 종기 전에 미리 검토해 두어야 합니다.

배당을 받는 마지막 관문은 주택 인도입니다. 주택임대차보호법 제3조의2③은 "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다."고 정합니다. 결정문이 있든 없든 이 요건은 같습니다. 그래서 경매가 진행되는 동안에는 대항력 유지(점유와 주민등록 또는 임차권등기), 배당요구 종기 확인, 인도 준비라는 세 가지를 동시에 관리해야 합니다.

소액임차인에 해당하는 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(제8조①). 다만 이 경우에도 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조①의 요건을 갖추어야 하고(같은 항 후문), 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정해집니다(같은 조 ③). 해당 여부는 상담에서 확인하시는 것이 정확합니다.

오해 04특별법 신청 중에는 시효가 멈춘다?

보증금반환채권도 채권이므로 민법상 소멸시효의 적용을 받습니다. 민법 제162조①은 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 정합니다. 10년이 길어 보이지만, 계약 종료 뒤의 협상, 특별법 절차, 경매 진행을 차례로 기다리다 보면 시간은 생각보다 빠르게 흐릅니다.

민법 제168조가 정한 소멸시효 중단사유는 세 가지입니다. 첫째는 청구, 둘째는 압류 또는 가압류·가처분, 셋째는 승인입니다. 특별법에 따른 신청이나 결정이 이 가운데 어디에 해당하는지, 또는 시효에 별도의 영향을 주는지는 법문만으로 단정할 수 없습니다. 확실하지 않은 절차에 시효 관리를 맡겨 두기보다, 민법이 명시한 중단사유를 직접 만들어 두는 것이 안전한 방법입니다.

흔히 보내는 내용증명은 민법상 최고에 해당할 수 있는데, 최고만으로는 시효가 확정적으로 중단되지 않습니다. 민법 제174조는 최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다고 정합니다. 내용증명을 보냈다면 그 뒤 6개월 안에 소 제기 같은 후속 조치를 할 계획을 함께 세워야 하는 이유입니다.

소를 제기해 판결이 확정되면 시효 관리가 한결 단순해집니다. 민법 제178조②에 따라 재판상의 청구로 중단된 시효는 재판이 확정된 때부터 새로이 진행하고, 판결에 의하여 확정된 채권은 민법 제165조①에 따라 단기 소멸시효에 해당하는 채권이라도 그 소멸시효가 10년이 됩니다. 판결은 시효를 정리하는 동시에 강제집행의 출발점이 된다는 점에서 이중의 의미가 있습니다.

반대로 재판상의 청구도 소송이 각하, 기각 또는 취하되면 시효중단의 효력이 없습니다(민법 제170조①). 다만 그 경우 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 하면 시효는 최초의 재판상 청구로 중단된 것으로 봅니다(같은 조 ②). 소송을 제기하는 것만큼 소송을 끝까지 유지하는 것도 중요하다는 뜻입니다.

오해 05형사 고소를 했으니 민사는 필요 없다?

전세사기 피해를 입으면 형사 고소를 먼저 떠올리는 것이 자연스럽습니다. 고소는 임대인의 행위가 범죄에 해당하는지를 수사기관과 법원이 판단하도록 하는 절차이고, 그 과정에서 사실관계가 드러나는 효과도 있습니다. 하지만 형사 절차가 어떤 결론에 이를지, 언제 끝날지, 그 과정에서 피해 회복이 어느 정도 이루어질지는 미리 알 수 없습니다.

형사 절차의 결론이 나오기를 기다리는 동안에도 민사상의 시간은 흐릅니다. 경매가 시작되면 배당요구 종기가 정해지고, 시효도 진행하며, 임대인의 재산은 다른 채권자에게 먼저 압류될 수 있습니다. 형사 고소와 전세금반환소송은 목적과 판단 기준이 다른 별개의 절차이므로, 한쪽이 다른 쪽을 대신한다고 생각하면 회수의 타이밍을 놓치게 됩니다.

두 절차를 함께 진행하는 것은 얼마든지 가능합니다. 중요한 것은 형사 고소를 했다는 이유로 민사 회수를 미루지 않는 것입니다. 보증금을 실제로 돌려받는 데 필요한 것이 반환을 명하는 판결과 그 판결에 기초한 강제집행이라는 점은 사기가 성립하는지와 상관없이 같습니다.

병행 로드맵특별법 절차와 민사 회수, 어떤 순서로 함께 진행해야 할까요?

특별법 신청을 준비하면서도 민사 회수의 순서는 일반 전세금 분쟁과 크게 다르지 않습니다. 기본 지도는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행의 네 단계입니다. 각 단계는 앞 단계의 결과를 발판으로 삼기 때문에, 특별법 결정을 기다리느라 첫 단계를 미루면 뒤 단계 전체가 함께 늦어집니다.

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   내용증명으로 반환 요구

   계약 종료와 보증금 반환을 요구한 사실을 기록으로 남깁니다. 시효 측면에서는 최고에 해당할 수 있어 6개월 안의 후속 조치가 필요합니다(민법 제174조).

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   임차권등기명령, 등기 확인 후 이사

   임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못했다면 신청할 수 있고, 등기부 기입을 확인한 뒤에 이사·전출합니다(주택임대차보호법 제3조의3①⑤).

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   전세금반환소송

   소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월이 걸립니다. 판결은 시효를 정리하고 강제집행의 근거가 됩니다.

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   강제집행

   부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 가운데 임대인의 재산 상황에 맞는 방법을 고릅니다.

소송 단계에서 원금과 함께 청구하는 것이 지연손해금입니다. 임대인이 반환을 미루는 기간에 대해서는 민법이 정한 연 5%를 기준으로 한 지연손해금을, 소장이 송달된 뒤의 기간에 대해서는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 대통령령으로 정하는 이율을 기준으로 한 지연손해금을 청구하는 것이 일반적입니다. 구체적인 기산점과 범위는 사안에 따라 판결에서 정해집니다.

강제집행 단계에서 알아 둘 특례가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2①에 따라 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택에 대한 경매를 신청하는 경우에는, 집행개시요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 그래서 집에 살면서도 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 이 특례는 경매를 신청하는 경우에 한정되므로, 채권압류 같은 다른 집행에서 판결이 주택 인도와 동시이행 조건으로 되어 있다면 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 증명해야 집행이 개시됩니다(민사집행법 제41조①).

지급명령은 임대인이 보증금 반환에 전혀 이견이 없는 극히 예외적인 경우가 아니라면 권하지 않습니다. 임대인이 이의를 하면 결국 소송으로 넘어가 시간과 노력이 이중으로 들기 때문입니다. 가압류도 모든 사건에 필요한 것은 아닙니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때처럼 조건이 맞는 경우에 미리 검토할 수단입니다.

특별법 신청은 이 네 단계와 별개로, 관할 기관의 안내에 따라 병행하면 됩니다. 특별법 절차와 민사 절차에서 쓰이는 자료는 임대차계약서, 확정일자 자료, 전입 자료, 보증금 이체 내역처럼 겹치는 경우가 많으므로, 처음부터 한 묶음으로 정리해 두면 두 절차 모두에서 시간을 줄일 수 있습니다. 지금 어느 단계부터 시작해야 할지 판단이 서지 않는다면 02-591-5662로 계약서와 등기부를 기준으로 순서를 먼저 잡아 보시기 바랍니다.

한눈에 정리다섯 가지 오해, 조문 판정표로 다시 보기

지금까지 살펴본 다섯 가지 오해를 한 장의 표로 묶었습니다. 왼쪽은 상담에서 자주 듣는 생각이고, 가운데는 그 생각을 바로잡는 조문, 오른쪽은 그 조문에 따라 임차인이 실제로 해야 할 일입니다.

표에서 보듯 다섯 가지 오해는 모두 같은 뿌리를 가지고 있습니다. 특별법이라는 새 제도가 기존 법률의 요건을 대신 채워 줄 것이라는 기대입니다. 그러나 대항력, 우선변제권, 배당, 시효, 집행권원은 모두 주택임대차보호법과 민사집행법, 민법이 정한 요건으로만 만들어지고 유지됩니다. 결정문을 받은 날을 끝이 아니라 점검의 출발점으로 삼으셔야 하는 이유입니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자로, 450건이 넘는 전세금 사건을 처리하며 법원 판결 기준 95% 이상의 승소율을 기록해 왔습니다.

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