집주인이 대리권을 준 적 없다고 하면 보증금은 누구에게 청구하나요?

대리인 전세계약 보증금 반환 분쟁에서 가장 먼저 부딪히는 질문은 결국 누구를 상대로 돈을 달라고 해야 하느냐입니다. 보통의 전세 분쟁이라면 계약서에 적힌 임대인이 곧 반환의무자이므로 고민할 것이 없습니다. 그런데 대리인이 끼면 계약서에 이름이 적힌 사람, 실제로 도장을 찍은 사람, 보증금을 받은 사람이 서로 달라집니다. 집주인이 대리권을 부인하는 순간, 이 세 사람 가운데 누가 법적 책임을 지는지가 소송의 첫 쟁점이 됩니다.

민법은 이 문제를 대리 규정으로 정리해 두었습니다. 대리권이 있는 대리인이 그 권한 안에서 본인을 위한 것임을 표시하고 한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 생깁니다(제114조①). 대리권이 없더라도 본인이 제삼자에게 대리권 수여를 표시한 경우(제125조), 기본 대리권이 있는 대리인이 권한을 넘었고 상대방에게 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우(제126조)에는 본인이 책임을 지는 표현대리 규정이 있습니다. 그리고 이 어느 쪽에도 해당하지 않으면 무권대리가 되어, 본인이 추인하지 않는 한 본인에게 효력이 없고(제130조) 대리인으로 계약을 맺은 사람이 상대방에게 책임을 지는 구조입니다(제135조).

그래서 판단 순서는 유권대리, 표현대리, 무권대리 순으로 정리됩니다. 이 순서가 중요한 이유는 앞 단계에서 인정될수록 반환의무자가 집주인이 되고, 강제집행의 대상도 임대 주택을 포함한 집주인의 재산이 되기 때문입니다.

실무에서는 한 갈래만 골라 주장하기보다 집주인의 책임을 묻는 주장을 앞에 두고, 그것이 받아들여지지 않을 경우에 대비한 주장을 함께 준비하는 구성이 검토됩니다. 다만 피고를 집주인 한 사람으로 할지, 대리인을 함께 피고로 삼을지는 증거 상황과 상대방의 재산, 소송 경제를 함께 따져 정해야 하는 문제여서 미리 단정할 수는 없습니다.

1단계: 대리권이 실제로 있었는지부터 확인합니다

첫 단계의 기준 조문은 민법 제114조①입니다. 조문은 "대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다."라고 정합니다. 여기서 세 가지 요소가 나옵니다. 대리권이 있어야 하고, 그 권한 범위 안의 행위여야 하며, 본인을 위한 것임을 표시해야 합니다. 이 세 가지가 갖춰지면 전세계약은 처음부터 집주인과 임차인 사이의 계약이 됩니다.

대리권이 있었다는 사실을 보여 주는 대표적인 자료는 위임장과 인감증명서입니다. 계약 당시 대리인이 집주인의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 내보였고 그 사본을 받아 두었다면, 집주인이 나중에 대리권 수여를 부인하더라도 이를 반박할 중요한 자료가 됩니다. 다만 위임장에 무엇이 적혀 있는지가 중요합니다. 계약 체결만 맡겼는지, 보증금 수령까지 맡겼는지에 따라 뒤에서 볼 쟁점이 달라지기 때문입니다.

본인을 위한 것임을 표시했는지는 계약서 문구로 확인합니다. 임대인란에 집주인의 이름이 적히고 그 옆에 대리인의 이름과 대리 관계가 함께 표시되어 있다면 이 요소는 대체로 문제되지 않습니다. 반대로 임대인란에 대리인 자신의 이름만 적혀 있다면 문제 구조가 달라질 수 있으므로, 계약서 원본과 등기부상 소유자를 먼저 대조해 보아야 합니다. 등기부상 소유자와 계약서상 임대인이 같은 사람인지 확인하는 것이 모든 판단의 출발점입니다.

보증금을 누구에게 건넸는지는 별도로 보아야 할 문제입니다. 대리권이 인정되더라도 보증금을 대리인 명의 계좌로 보냈다면, 그 송금이 집주인에 대한 지급으로서 효력이 있는지는 대리인에게 보증금 수령 권한까지 있었는지, 위임의 내용이 무엇이었는지에 따라 판단됩니다. 이 부분은 판례와 사안에 따라 결론이 갈리는 영역이어서 단정할 수 없습니다. 반면 집주인 명의 계좌로 보냈다면 집주인이 보증금을 받았다는 사실 자체가 분명해집니다.

1단계에서 대리권이 확인되면 결론은 간단합니다. 임대차계약의 당사자는 집주인이고, 보증금 반환의무도 집주인에게 있습니다. 주택임대차보호법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 집주인이 대리인과 알아서 정리하라고 말하는 것은 집주인 내부의 사정일 뿐, 임차인에 대한 반환의무를 벗어나게 하는 법적 근거가 되지 못합니다.

2단계: 표현대리는 두 갈래로 나눠 따져야 합니다

대리권이 없었다거나 권한을 넘었다는 사정이 드러나도 곧바로 집주인에 대한 청구를 포기할 일은 아닙니다. 민법은 본인이 대리권이 있는 듯한 외관을 만들었거나 그 외관과 연결되어 있는 경우, 그것을 믿고 거래한 상대방을 위해 본인에게 책임을 지우는 표현대리 규정을 두고 있습니다. 다만 표현대리는 하나의 제도로 뭉뚱그려 말하면 안 됩니다. 조문마다 출발점과 요건이 다르기 때문에, 내 사건이 어느 갈래인지부터 나눠야 주장이 섭니다.

첫 번째 갈래는 민법 제125조의 대리권 수여 표시에 의한 표현대리입니다. 제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 사람은 그 대리권의 범위 안에서 그 타인과 제삼자 사이에 한 법률행위에 대해 책임이 있습니다. 다만 제삼자가 대리권이 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 책임이 없습니다. 전세 분쟁에 대입하면, 집주인이 임차인에게 이 사람이 계약을 맡아 진행한다는 뜻을 드러낸 경우가 여기에 해당할 여지가 있습니다. 집주인이 직접 보낸 문자나 통화에서 대리인을 소개한 기록이 있다면 이 갈래의 주장을 검토해 볼 수 있습니다.

두 번째 갈래는 민법 제126조의 권한을 넘은 표현대리입니다. 대리인이 그 권한 밖의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 "그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유"가 있는 때에는 본인이 그 행위에 대해 책임이 있습니다. 이 조문의 출발점은 대리인에게 기본적인 대리권이 있었다는 사실입니다. 예를 들어 집주인이 관리인에게 차임 수납과 시설 관리만 맡겼는데 관리인이 전세계약까지 체결하고 보증금을 받은 경우라면, 관리 권한이라는 기본 대리권이 있었는지가 먼저 다투어집니다.

제126조에서 정당한 이유가 인정되는지는 여러 사정이 함께 고려될 수 있습니다. 대리인이 위임장과 인감증명서를 제시했는지, 대리인과 집주인의 관계가 어떠했는지, 임차인이 집주인에게 직접 확인하려고 시도했는지, 계약 조건이 통상적인 범위였는지 같은 사정이 거론됩니다. 어떤 사정이 결정적인지는 판례와 개별 사안에 따라 갈리므로 미리 결론을 내릴 수 없습니다. 분명한 것은 임차인이 계약 당시 무엇을 보고 믿었는지를 구체적으로 재구성할수록 주장이 단단해진다는 점입니다.

두 조문 모두 임차인 쪽 사정이 중요하다는 공통점이 있습니다. 제125조는 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때 책임이 없다고 명시하고, 제126조는 믿을 만한 정당한 이유를 요구합니다.

3단계: 무권대리라면 추인과 대리인 책임을 함께 봅니다

대리권도 없었고 표현대리도 성립하지 않는다면 무권대리 단계로 넘어갑니다. 민법 제130조는 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다고 정합니다. 뒤집어 말하면 집주인이 추인하면 그 계약은 집주인에게 효력이 생기고, 추인하지 않으면 집주인을 상대로 계약에 따른 반환을 청구하기 어려워진다는 뜻입니다. 따라서 이 단계의 첫 과제는 추인이라고 볼 만한 사정이 있었는지 찾는 일입니다.

추인은 명시적인 말이나 서면이 아니어도 행동으로 드러날 수 있다는 주장이 가능합니다. 계약 뒤 집주인이 차임을 직접 받았거나, 집 수리 문제로 임차인에게 연락하며 임대인으로 행동했거나, 만기 무렵 갱신이나 반환 시기를 협의했다면 추인 주장의 근거로 삼아 볼 수 있습니다. 다만 어떤 행위를 추인으로 볼지는 사안마다 판단이 달라 단정할 수 없습니다. 그러므로 집주인과 직접 접촉한 기록은 사소해 보여도 빠짐없이 모아 두는 것이 좋습니다.

추인이 없는 경우에는 대리인으로 계약한 사람의 책임이 문제됩니다. 민법 제135조①은 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우, 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 임차인은 대리인으로 계약한 사람을 상대로 계약 이행 책임과 손해배상 책임 가운데 하나를 골라 청구하는 구조입니다. 구체적으로 어떤 범위의 금액을 받을 수 있는지는 사안의 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

그런데 제135조②에는 중요한 예외가 있습니다. 대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때, 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 않습니다. 결국 이 단계에서도 임차인이 계약 당시 대리권을 확인하려고 어떤 노력을 했는지가 다시 쟁점이 됩니다. 표현대리 주장을 준비하며 모은 자료가 무권대리인 책임을 물을 때도 그대로 쓰이는 이유입니다.

무권대리 단계에서 가장 현실적인 문제는 회수 가능성입니다. 대리인 개인에게 집행할 재산이 없다면 판결을 받아도 실제로 돈을 받기 어렵습니다. 그래서 처음부터 집주인에 대한 주장을 놓지 않고, 무권대리인 책임은 대비책으로 함께 세워 두는 구성이 검토됩니다. 대리인이 보증금을 가로챈 정황이 있다면 형사 고소 가능성도 거론되지만, 그 성립 여부와 결과는 단정할 수 없고 민사 회수와는 별개의 절차입니다.

세 갈래 한눈에 비교: 누가 책임지고 무엇을 증명하나

앞의 세 단계를 한 장으로 정리하면 아래 표와 같습니다. 같은 사건이라도 어떤 증거가 확보되느냐에 따라 어느 칸에 들어가는지가 달라집니다. 표의 마지막 열은 그 갈래를 주장하려 할 때 임차인이 먼저 손에 쥐어야 할 자료입니다.

표를 볼 때 기억할 점은 위 칸에서 아래 칸으로 내려갈수록 임차인이 감당해야 할 위험이 커진다는 것입니다. 집주인이 책임지는 칸에 머물면 임대 주택을 포함한 집주인의 재산이 강제집행의 대상이 되지만, 마지막 칸으로 내려가면 상대방 개인의 재산에 회수가 달려 있습니다.

집주인이 하는 세 가지 말, 법으로 따져 보면

대리권을 부인하는 집주인은 대체로 비슷한 말을 합니다. 그 말이 법적으로 어떤 의미인지, 임차인은 무엇으로 대응해야 하는지를 하나씩 짚어 보겠습니다.

대리인 전세계약에서 임차인이 모아야 할 증거는 무엇인가요?

대리인 전세계약 보증금 반환 사건은 일반 전세 분쟁보다 증거의 비중이 훨씬 큽니다. 집주인과 직접 계약한 경우에는 계약서 한 장으로 당사자가 정해지지만, 대리인이 끼면 대리권의 존재와 범위, 집주인의 관여 정도를 하나하나 증명해야 하기 때문입니다. 아래 여섯 가지는 갈래를 가리지 않고 공통으로 쓰이는 자료입니다.

자료를 모을 때는 시간 순서로 정리하는 것이 좋습니다. 계약 전 연락, 계약 당일 제시받은 서류, 송금, 입주 뒤 차임 수납, 만기 무렵 협의 순서로 묶어 두면, 대리권 수여 표시가 있었는지, 추인으로 볼 만한 행동이 있었는지가 자연스럽게 드러납니다.

송금 내역은 특히 신중하게 봐야 합니다. 대리인 명의 계좌로 보냈다는 사실은 집주인 쪽에서 돈을 받지 못했다고 주장하는 근거가 되기도 하지만, 그 계좌가 평소 차임 수납에 쓰였고 집주인이 이를 알고 있었다면 오히려 대리인의 수령 권한을 보여 주는 정황으로 주장해 볼 수 있습니다.

계약을 진행한 중개사무소도 중요한 확인처입니다. 중개사가 위임장이나 인감증명서를 확인했는지, 집주인과 직접 통화했는지에 따라 표현대리의 정당한 이유 판단에 쓰일 사정이 달라질 수 있습니다. 중개 과정에 문제가 있었다면 개업공인중개사의 손해배상 책임(공인중개사법 제30조①)이 별도로 검토될 여지도 있지만, 그 성립 여부는 사안에 따라 판단되므로 단정할 수 없습니다.

반환 청구는 이렇게 이어집니다: 내용증명부터 강제집행까지

대리인 전세계약 보증금 반환도 청구 상대와 갈래가 정리되면 절차는 일반 전세금 반환과 같은 흐름을 탑니다. 다만 대리권 다툼이 있는 사건은 각 단계마다 대리 관계를 어떻게 설명할지 함께 준비해야 한다는 점이 다릅니다. 절차의 큰 흐름은 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서입니다.

임차권등기명령은 대리권 다툼이 있는 사건에서 특히 신경 써야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3②는 신청서에 신청의 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적고 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하도록 정합니다. 집주인이 계약 자체를 부인하는 상황이라면, 위임장이나 집주인과의 연락 기록처럼 계약이 집주인에게 효력이 있다는 점을 뒷받침할 자료를 신청 단계부터 함께 준비하는 것이 좋습니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지하고, 그 뒤에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다(같은 조 ⑤).

이사 전까지는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건(제3조①)을 유지하는 것이 기본입니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 경우에 생기므로(제3조의2②), 확정일자를 받아 둔 계약서 원본도 잘 보관해야 합니다. 등기부에 임차권등기가 기입되었는지 확인하기 전에 전출하면 대항력을 잃을 위험이 있으니 순서를 바꾸지 마세요.

지연손해금은 민법상 법정이율인 연 5%를 기준으로 계산하는 것이 원칙이고, 금전채무의 이행을 명하는 판결에서는 소장이나 이에 준하는 서면이 상대방에게 송달된 날의 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 적용될 수 있습니다. 다만 상대방이 이행의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되는 범위에서는 그 이율이 적용되지 않을 수 있습니다. 보증금반환채권의 소멸시효는 10년이며(민법 제162조①), 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인이 시효중단 사유입니다(제168조). 대리권 다툼으로 누구를 상대할지 고민하는 사이 시간이 흐르기 쉬우므로, 내용증명만 반복하지 말고 재판상 청구로 나아갈 시점을 놓치지 않아야 합니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자로, 부동산·민사 사건을 중심으로 450건 이상의 전세금 사건을 처리해 왔습니다. 대리인이 끼어 청구 상대가 불분명한 사건일수록 처음 소장을 어떻게 구성하느냐가 이후 집행까지 좌우하므로, 자료를 정리한 단계에서 한 번 점검받아 보시기를 권합니다. 실제 사건의 흐름은 상단 메뉴의 무료 승소자료에서도 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문