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임차권등기 후 경매에서 배당받는 법 핵심 체크리스트

법도 전세금반환소송센터 안내

임차권등기 후 경매에서 내 보증금 지키는 실전 가이드

경매가 시작되면 ‘언제·어떻게’ 움직여야 배당순위에서 손해를 막을 수 있을까요? 대항력·우선변제권, 배당요구 종기, 직접 강제경매 요건까지 한 번에 정리했습니다.

경매개시결정 등기 이전에 임차권등기가 되어 있으면 통상 배당요구 없이 자동 참여됩니다. 다만 사건별로 등기기준일을 꼭 확인하세요.
경매개시결정 후에 임차권등기를 했다면 배당요구 종기 내에 신청해야 배당에 참가할 수 있습니다.
임차권등기는 대항력·확정일자에 따른 우선변제권 유지 장치입니다. 이사 후에도 기 취득 권리는 보호됩니다.
임차인이 직접 강제경매를 하려면 보증금 반환 판결 등 집행권원이 필요합니다. 자동으로 집행이 되는 것은 아닙니다.

1현황 파악 — 등기부의 경매개시결정 등기일과 내 임차권 등기일, 전입·확정일자를 대조합니다.

2배당 참여 판단 — 등기일이 더 이르면(선순위) 보통 자동 배당 대상, 늦으면 배당요구서 제출이 필요합니다.

3종기 체크 — 법원이 정한 배당요구 종기 내 접수해야 하며, 놓치면 배당에 참가하지 못할 수 있습니다.

4권리 유지 — 이사로 점유를 떠나도 임차권등기 덕분에 대항력·우선변제권 유지 효과가 이어집니다.

5직접 집행 선택지 — 임대인이 버틸 때는 보증금 반환 소송으로 집행권원을 확보해 강제경매를 진행할 수 있습니다.

① 경매 전 임차권등기 완료 — 통상 자동 배당 대상입니다. 그래도 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인해 누락을 방지하세요.

② 경매 후 임차권등기 — 배당요구 종기 내 반드시 신청. 제출 시 임대차계약서, 확정일자, 전입 내역 등 입증자료를 준비하세요.

③ 소액임차인 — 지역별 보증금 한도와 범위를 확인해 최우선변제 요건 충족 여부를 점검합니다.

④ 직접 강제경매 — 판결, 지급명령 확정 등 집행권원 확보가 선행되어야 합니다.

임차권등기만으로 배당은 보장되나요?: 사건의 등기선후에 따라 다릅니다. 경매개시결정 전 등기면 보통 자동 참여, 이후 등기면 종기 내 배당요구가 필요합니다.
이사해도 권리가 사라지나요?: 아닙니다. 임차권등기는 기존에 취득한 대항력·우선변제권을 유지시키는 장치입니다.
임차인이 스스로 집행하려면?: 임대인의 변제 없을 때 보증금 반환 판결·지급명령 등 집행권원을 받아 강제경매로 넘어갑니다.