경매개시결정 후 임차권등기명령 정확한 타이밍과 배당요구 체크포인트
법도
본문
가능 여부
임대차 종료+미반환이면 가능. 경매 진행 중이라도 신청 자체는 가능합니다.
권리 유지
기존 대항력·우선변제권을 갖춘 경우 그대로 유지되며, 이사해도 보호 연속.
배당 참여
개시결정등기 이전 등기는 자동 참여, 이후 등기는 종기까지 배당요구 필요.
1) 임대차 종료 확인 · 계약기간 만료, 해지 통고, 합의해지 등으로 임대차가 끝났는지 먼저 점검합니다. 보증금이 남아 있고 반환이 이뤄지지 않았다면 전제 요건을 충족합니다.
2) 임차권등기명령 신청 · 관할 법원에 신청서를 제출합니다. 임대차계약서, 주민등록 등·초본, 확정일자, 점유/전입 내역 등 기초 자료를 준비합니다.
3) 등기 완료 후 신고 · 등기일이 경매개시결정등기 이후라면 매각허가결정 전까지 등기사실을 경매법원에 알려 이해관계인 지위를 분명히 합니다.
4) 배당요구 체크 · 자동 참여 대상이 아닌 경우 배당요구 종기 내에 법원에 배당요구서를 제출합니다. 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해 공고되는 점을 유의합니다.
대항력
전입·점유로 취득. 임차권등기 후 이사해도 기존 효력 연속 가능.
확정일자
배당 순위의 축. 기존 확정일자가 유리하다면 그 시점을 기준.
소액임차 보호
지역별 기준에 따라 일정액 최우선변제. 본인 기준을 사전에 확인.
- 임대차 종료 사유와 날짜를 메모(만기, 해지 통고, 합의해지 등).
- 계약서, 확정일자, 전입일, 점유 사실을 한 번에 증명할 자료 준비.
- 경매개시결정등기일과 임차권등기일을 나란히 적어 비교.
- 등기 후 매각허가결정 전까지 경매법원에 등기사실 ‘신고’ 완료.
- 자동 참여 대상이 아니면 배당요구 종기 내 서류 제출.
- 소액임차인 해당 여부와 보증금 범위, 최우선변제 금액 사전 확인.
타임라인
종기 공고일·첫 매각기일을 달력에 표시해 역산 관리.
문서 묶음
계약·등본·확정일자·배당요구서 초안을 폴더로 정리.
분쟁 대비
등기·신고·제출의 ‘시점 증거’ 확보가 분쟁을 줄입니다.
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