법도 전세금반환소송센터 가이드

경매 임차권등기명령, 놓치면 배당에서 밀립니다

경매개시결정 전·후에 따라 배당요구가 달라집니다. 임대차 종료 후 보증금이 돌아오지 않을 때, 언제 어떻게 신청하고 무엇을 준비해야 하는지 정리했습니다.

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무엇을 다룹니까

임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않은 상태에서 경매가 진행되거나 예정인 경우, 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하며 이사할 수 있습니다. 특히 경매 임차권등기명령은 시점에 따라 배당요구 여부가 달라지므로, 종기 이전 체크가 필수입니다.

핵심: 경매개시결정 이전에 등기가 완료되면 보통 별도의 배당요구 없이도 배당에 참여하고, 이후라면 종기까지 배당요구서를 제출해야 합니다.

언제 신청할 수 있나요

임대차가 종료되었고 보증금이 미반환 상태
이사를 서두르지만 권리를 유지해야 하는 경우
경매 절차와 맞물려 배당을 대비해야 하는 경우

준비서류 예시

임대차계약서 사본(확정일자 포함 시 유리)
주민등록등본(전입일 확인)
열쇠·명도 관련 인도 사실을 보여줄 자료
미반환 보증금 내역(계좌, 문자 등)

경매 진행과의 연결: 시점별 배당요구

시점을 틀리면 배당에서 불이익이 발생합니다. 종기를 반드시 확인하세요.

1) 경매개시결정 이전에 등기 완료

통상 배당요구 간주가 적용되어 별도 신청이 없더라도 배당에 참여합니다. 다만 실제 등기가 완료된 시점이 중요하므로, 결정만으로 안심하지 말고 등기 완료 여부를 확인하세요.

2) 경매개시결정 이후에 등기 완료

배당요구의 종기까지 배당요구서를 제출해야 합니다. 종기 경과 시 배당에서 제외될 수 있으니, 사건기록의 공고문과 법원 고지를 수시로 확인하시기 바랍니다.

배당요구서는 집행법원에 제출되어야 효력이 발생합니다. 집행관 사무실에만 제출하면 효력이 없을 수 있습니다.

종기 확인 포인트

매각기일 지정 후 공고문에 기재된 배당요구 종기
소액임차인·확정일자 유무 및 우선순위
등기 완료일과 주민등록·인도 요건 유지 여부

신청 절차와 흐름

임대차 종료 확인 → 신청 → 등기 완료 확인 → 이사 및 경매 대응

임대차 종료와 보증금 미반환 사실을 정리합니다. 계약서, 문자·계좌이체 내역 등 자료를 손에 잡히게 모아두세요.
관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 전자접수 또는 창구 접수 모두 가능하며, 신청서에는 임대차 내역과 대항력·확정일자 여부를 기재합니다.
결정이 난 뒤 등기 완료를 확인합니다. 등기 완료 전에 전출하면 권리 유지에 문제가 될 수 있습니다.
경매 사건이라면 공고문을 확인해 배당요구 종기를 달력에 표시하고, 필요한 경우 바로 배당요구서를 제출합니다.

확정일자와 전입·인도 요건을 갖춘 임차인은 종전의 권리를 유지할 수 있습니다. 다만 실제 사건의 우선순위는 등기·공시 내용에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문

현장에서 자주 나오는 오해를 바로잡았습니다.

등기만 신청하면 바로 이사해도 되나요?: 등기 완료가 기준입니다. 결정과 등기 사이의 간격이 있을 수 있으니, 등기부로 완료 여부를 확인한 후 전출하세요.
경매가 이미 시작되었는데 배당요구를 안 해도 되나요?: 경매개시결정 이후에 임차권 등기가 완료되었다면 종기 이전 배당요구가 필요합니다. 종기 경과 시 배당에서 제외될 수 있습니다.
거주지를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지되나요?: 요건을 갖춘 상태에서 임차권등기가 완료되면, 이사 후에도 종전 권리의 효력이 이어질 수 있습니다. 다만 사건별로 순위와 배당 결과는 달라질 수 있습니다.