1. 무엇이 먼저인가: 등기 후 바로 경매 가능한가

임차권등기명령은 임대차가 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 기존의 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 거주지를 옮길 수 있도록 해 주는 안전장치입니다. 다만 이것만으로 바로 강제경매를 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 일반적으로는 보증금 반환에 관한 집행권원(확정판결, 이행권고결정 확정, 조정조서, 공정증서 등)을 갖춘 뒤 경매를 신청하게 됩니다. 즉, 순서는 등기 → 보증금 반환 청구(지급명령·소송 등) → 집행권원 확보 → 경매신청입니다.

2. 경매와 배당: ‘언제 등기했는지’가 갈린다

경매개시결정 전에 임차권등기를 마쳤다면 보통 별도의 서류 제출 없이 배당에 당연참가로 인정됩니다. 반대로 결정 이후에 등기를 했다면 배당요구 종기까지 직접 신청해야 배당을 받을 수 있습니다. 전출로 점유를 옮겼더라도, 등기 이전에 취득·유지된 대항력 및 확정일자에 따른 우선변제권은 등기로 보전됩니다. 다만 우선순위는 등기부의 권리관계(선순위 담보권, 말소기준권리 등)에 따라 달라지므로, 사건 번호 열람과 등기부 확인 후 본인의 순위를 정확히 점검해야 합니다.

4. 자주 헷갈리는 포인트

• 등기만으로 경매 가능? 보통 불가합니다. 집행권원을 확보한 뒤 신청하세요.
• 전출하면 권리 사라지나? 등기 전 취득한 대항력과 확정일자는 등기로 보전됩니다.
• 배당요구는 언제? 결정 이후 등기했다면 종기 내에 반드시 제출합니다.
• 새 소유자 등장? 권리관계에 따라 순위와 배당액이 달라지므로 등기부 재확인은 필수입니다.