임차권등기 후 경매 절차 핵심정리 | 배당요구 시점·우선순위·강제경매 진행 체크리스트
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임차권등기 후 경매, 배당과 진행순서를 한 번에 정리
계약이 끝났는데 보증금을 못 받으셨나요? 임차권등기를 마친 뒤 경매가 진행될 때, 배당요구 시점과 우선순위, 그리고 임차인이 직접 강제경매로 회수하는 길까지 핵심만 안내드립니다.
임차권등기 후 경매에서 꼭 구분할 두 가지 시점
① 경매개시결정 등기 전에 임차권등기를 했다면, 임차인은 별도의 신청 없이도 자동 배당 대상이 됩니다. ② 반대로 경매개시결정 등기 후에 등기한 경우에는 배당요구종기 내에 배당요구를 해야 배당에 참가합니다. 종기는 통상 첫 매각기일 기준으로 정해지므로 기한을 반드시 확인하세요.
임차인이 직접 강제경매를 하려면 무엇이 필요할까요?
임차권등기 그 자체는 집행권원이 아니어서 바로 강제경매를 신청할 수 없습니다. 보증금 반환판결 등 집행권원을 확보한 뒤 강제경매로 집행을 진행합니다. 한편 임대인 채무로 이미 경매가 진행 중이라면, 위 시점 구분에 따라 배당요구 절차로 회수하는 것이 일반적입니다.
- 임대차 종료 + 보증금 미반환 확인
- 임차권등기 완료(이사 예정 시 필수)
- 내용증명 발송 등 분쟁 정리(선택)
- 소송 제기 → 승소판결 등 집행권원 확보
- 부동산에 강제경매 신청 또는 진행 경매에 배당요구
배당 참가 체크리스트
매각물건명세서에서 임차권등기일, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부/일자를 확인하세요. 배당요구종기를 넘기면 배당에서 제외되어 낙찰자에게 보증금 인수를 요구해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 경매개시결정 전 등기라면 자동 배당이며, 후 등기라면 종기 내 신청이 필수입니다.
이렇게 진행하면 좋습니다
1) 계약종료와 미반환 사실을 정리하고, 2) 이사 예정이면 먼저 임차권등기를 마칩니다. 3) 임대인 채무로 경매가 이미 개시됐다면 개시결정 등기일과 배당요구종기를 확인해 배당요구를 하세요. 4) 별도로 회수가 필요하면 판결 등 집행권원을 받아 강제경매를 신청합니다. 절차 전반은 전문 변호사와 상의하시면 시간을 아끼고 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
업무시간: 오전 10시 ~ 오후 6시(공휴일 휴무/12~13시 점심)
안내 및 면책
정확한 절차와 권리관계는 사건별로 다릅니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 본 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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