임차권등기 경매신청 언제·어떻게 할까｜보증금 회수 절차 한 번에 정리
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임차권등기 경매신청, 가능한 시점과 올바른 순서
전출·이사 후에도 보증금 회수는 이어집니다. 임차권 등기명령으로 권리를 유지하고, 필요한 경우 강제절차로 넘어가는 타이밍을 조목조목 정리했습니다.
경매신청이 바로 되나요? 핵심은 집행권원입니다
임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차인은 주택에 대해 보증금반환청구 확정판결·확정된 지급명령·조정/화해조서 등의 집행권원을 확보하여 강제경매를 신청할 수 있습니다. 단지 임차권등기만으로 바로 강제경매를 시작하는 것은 일반적으로 어렵고, 우선 판결 등 집행권원을 갖추어야 합니다. (근거: 주택임대차보호법·민사집행법의 집행권원 규정)
- 보증금반환청구 확정판결 또는 화해·조정 조서
- 확정된 지급명령 등 판결과 같은 효력 문서
퇴거 후에도 대항력·우선변제권 유지를 도와 보증금 배당에 참여할 수 있게 해 줍니다. 경매가 이미 진행 중인지에 따라 배당요구 방식이 달라집니다.
배당요구 타이밍: 언제 무엇을 제출해야 하나요
경매개시결정 등기 전에 임차권등기를 마친 경우에는 별도의 신청 없이도 당연 배당 대상에 포함됩니다. 다만 사건별 안내에 따라 서류 보완을 요구할 수 있습니다.
경매개시결정 등기 후에 임차권등기를 한 경우에는 배당요구종기까지 집행법원에 배당요구서를 제출해야 합니다. 기한을 넘기면 배당에 참여하지 못할 수 있습니다.
실무 순서 한눈에 보기
임차권 등기명령 신청 및 등기 완료: 임대차 종료·보증금 미반환이면 관할 법원에 신청할 수 있습니다. 전출(이사)하더라도 권리 유지에 도움이 됩니다.
집행권원 확보: 지급명령 신청 또는 소송을 통해 확정판결 등 집행문서(집행력 있는 정본)를 마련합니다.
경매신청 & 배당요구: 강제경매를 신청하고, 사건 공고의 배당요구종기를 확인해 종기 내 요건을 갖춥니다. 앞선 타이밍에 따라 당연 배당 또는 배당요구가 결정됩니다.
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