임대인 답변서를 받았는데, 이제 무엇을 내야 하나요?

소장을 접수하고 얼마 지나지 않으면 법원에서 임대인이 낸 답변서 사본이 도착합니다. 전세금을 돌려받지 못해 소송까지 온 임차인에게는 이 서류를 여는 순간이 가장 마음이 무거운 때입니다. 답변서에는 대개 청구를 인정할 수 없다는 취지와 함께 여러 사정이 길게 적혀 있기 때문입니다. 새 세입자가 구해지지 않았다는 이야기, 집 상태가 좋지 않다는 이야기, 자금 사정이 어렵다는 이야기가 한꺼번에 나열되기도 합니다. 이때 임차인이 법원에 내는 재반박 서면이 바로 준비서면입니다.

이 글은 전세금 소송 준비서면이 민사소송법의 어떤 조문 위에 서 있는지, 무엇을 어떤 순서로 적어야 하는지, 그리고 어느 지점에서 실수가 잦은지를 차례로 풀어 설명합니다. 답변서를 내지 않는 임대인, 판결이 난 뒤의 항소 절차처럼 다른 국면은 이 글의 중심이 아니고, 임대인이 답변서로 다투기 시작한 이후에 임차인이 어떻게 응답하는가에 초점을 맞춥니다.

먼저 큰 그림부터 잡겠습니다. 전세금 회수 절차는 보통 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행(부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류)의 순서로 이어집니다. 준비서면은 이 가운데 세 번째 단계인 소송 안에서 쓰는 서류입니다. 소장이 내가 이런 돈을 돌려받아야 한다는 첫 주장이라면, 준비서면은 상대방이 반박한 뒤에 그 반박이 왜 받아들여지기 어려운지를 정리해 재판부에 알리는 후속 서면입니다.

재판은 법정에서 말로 진행되는 것처럼 보이지만, 민사소송법은 변론이 집중되어야 하고 당사자는 변론을 서면으로 준비하여야 한다고 정하고 있습니다(제272조①). 그래서 기일에 무엇을 말할지를 미리 서면에 담아 두는 것이 소송의 기본 리듬입니다. 전세금 소송 준비서면은 그 리듬 안에서 임차인의 목소리를 재판부가 정확히 읽게 만드는 도구라고 이해하시면 됩니다.

판결까지는 소장 접수 후 4~6개월 정도가 통상의 흐름으로 안내됩니다. 다만 이 기간은 임대인이 얼마나 다투는지, 기일이 몇 번 열리는지에 따라 달라질 수 있습니다. 준비서면을 어떻게 내느냐가 기간을 곧바로 정하는 것은 아니지만, 쟁점이 깔끔하게 정리된 서면은 재판부가 사건을 이해하는 데 드는 시간을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다

• 법원에서 임대인의 답변서를 송달받았는데, 무엇을 써서 내야 할지 막막합니다.
• 답변서에 적힌 주장마다 어디까지 인정하고 어디부터 다퉈야 하는지 구분이 되지 않습니다.
• 변론기일 전에 서면을 내라는 안내를 받았는데, 어떤 항목을 넣어야 하는지 모릅니다.
• 임대인이 새 세입자가 들어오면 주겠다는 말만 되풀이하는데, 이를 서면에서 어떻게 정리할지 고민입니다.
• 변호사 없이 직접 서면을 쓰려는데, 빠뜨리는 항목이 없는지 점검표가 필요합니다.

답변서와 준비서면은 어떤 순서로 오가나요?

흐름을 조문대로 따라가 보겠습니다. 소장을 받은 피고가 원고의 청구를 다투려면 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다. 다만 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우에는 이 의무가 적용되지 않습니다(제256조①). 법원은 소장 부본을 보낼 때 이 취지를 피고에게 알려야 하고(②), 답변서가 접수되면 그 부본을 원고에게 송달하여야 합니다(③). 그래서 임차인은 법원이 보내 준 답변서를 통해 임대인의 반박 내용을 알게 됩니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 제256조④입니다. 답변서에는 준비서면에 관한 규정이 준용됩니다. 쉽게 말해 임대인의 답변서는 준비서면과 같은 틀로 다뤄지는 서면이고, 임차인의 준비서면은 그 서면에 대한 응답이 되는 것입니다. 이 구조를 이해하면 전세금 소송 준비서면이 왜 답변서의 문단 순서를 따라 쓰는 것이 효율적인지 자연스럽게 알 수 있습니다.

이 순서에서 임대인의 선택이 갈라지는 지점이 제257조①입니다. 피고가 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그렇게 하지 않습니다. 임대인이 다투는 답변서를 냈다는 것은 이 단서에 해당하게 되었다는 뜻이고, 임차인은 더 이상 답변서 미제출에 따른 결과에 기댈 수 없습니다. 이제는 서면과 증거로 사실관계를 설득해야 하는 단계입니다.

답변서와 준비서면의 차이를 한눈에 비교해 두면 서면을 쓸 때 헷갈리지 않습니다. 아래 표는 두 서면의 성격을 나란히 놓은 것입니다.

준비서면은 원고만 내는 서면이 아니라는 점도 기억해 두세요. 임대인이 임차인의 준비서면을 받고 다시 서면으로 응답할 수 있고, 그러면 임차인도 새로 등장한 주장에만 다시 답하면 됩니다. 실무에서는 재판부가 기일지정서나 진행 안내를 통해 제출 기한과 순서를 정해 주기도 하는데, 그 세부는 재판부마다 달라 조문처럼 단정할 수 없습니다.

준비서면에는 무엇을 적어야 하나요?

전세금 소송 준비서면에 들어가야 할 항목은 제274조①이 정하고 있습니다. 준비서면에는 다음 사항을 적고, 당사자 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하도록 되어 있습니다. 조문이 열거한 항목은 모두 여덟 가지입니다. 아래 표는 각 항목이 전세금 소송에서 구체적으로 무엇을 뜻하는지를 정리한 것입니다.

표에서 가장 무게가 실리는 부분은 4호와 5호입니다. 1호부터 3호와 7호, 8호는 형식 요소이고, 4호와 5호가 실제로 재판부가 읽는 알맹이이기 때문입니다. 제274조②는 바로 이 두 항목에 대해 사실상 주장을 증명하기 위한 증거방법과 상대방의 증거방법에 대한 의견을 함께 적어야 한다고 정합니다. 주장만 나열하고 끝내지 말고, 주장마다 그 주장을 뒷받침할 자료가 무엇인지, 임대인이 낸 자료에 대해 어떤 의견인지를 같이 쓰라는 뜻입니다.

전세금 사건에서 임차인이 붙이는 증거방법의 예로는 임대차계약서, 보증금을 지급한 이체 내역, 계약 종료와 반환을 요구한 내용증명과 그 도달 자료, 임차권등기를 했다면 등기 관련 자료, 퇴거와 관련해 임대인과 주고받은 문자나 통화 기록이 있습니다. 이런 자료가 서면에서 어느 주장과 연결되는지 번호로 표시해 두면 재판부가 읽기 편합니다. 어떤 증거를 어떤 방식으로 신청하고 조사하는지의 세부 절차는 사건마다 다르므로, 이 글에서는 서면에 자료와 의견을 함께 적는다는 원칙까지만 다룹니다.

기명날인 또는 서명은 별것 아닌 듯 보이지만 빠뜨리기 쉬운 항목입니다. 조문은 당사자 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하도록 정하고 있으므로, 임차인 본인이 서면을 낸다면 본인이, 변호사를 선임했다면 대리인이 기명날인 또는 서명을 합니다. 서식의 모양이나 분량은 조문이 정한 바가 없으니, 위 여덟 가지가 빠짐없이 들어 있는지를 점검하는 체크리스트로 활용하시면 됩니다.

임대인 주장에 어떻게 답해야 자백으로 보이지 않을까요?

답변서를 받으면 문장 하나하나에 반박하고 싶은 마음이 앞서기 마련입니다. 그런데 서면의 힘은 분량이 아니라 구분에서 나옵니다. 제150조①은 당사자가 변론에서 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니한 때에는 그 사실을 자백한 것으로 본다고 정합니다. 다만 변론 전체의 취지로 보아 그 사실에 대해 다툰 것으로 인정되는 경우에는 그렇지 않습니다. 그리고 같은 조 ②는 상대방이 주장한 사실에 대해 알지 못한다고 진술한 때에는 그 사실을 다툰 것으로 추정한다고 정합니다.

이 조문에서 실무 요령이 나옵니다. 답변서의 문단마다 인정하는 것, 부인하는 것, 알지 못하는 것을 나눠 답하는 것입니다. 아무 말이 없으면 명백히 다투지 않은 것으로 읽힐 위험이 생기므로, 다투고 싶은 사실에는 반드시 다투겠다는 표시와 이유를 남겨야 합니다. 아래 세 가지 유형을 기준으로 답변서를 문단별로 분류해 보세요.

답변서에는 사실 주장과 법적 평가, 그리고 감정 섞인 표현이 뒤엉켜 있는 경우가 많습니다. 예를 들어 임차인이 집을 함부로 사용했다는 문장에는 임차인의 사용 방식이라는 사실과 그것이 계약 위반이라는 평가가 함께 담겨 있습니다. 서면에서는 이 둘을 나눠 사실에 대해서는 인정·부인·부지로 답하고, 평가에 대해서는 왜 그렇게 볼 수 없는지를 논리로 답하는 것이 깔끔합니다.

또 하나 챙길 것은 변론기일 출석입니다. 제150조③은 당사자가 변론기일에 출석하지 아니하는 경우에도 제1항을 준용한다고 정하고, 공시송달의 방법으로 기일통지서를 송달받은 당사자가 출석하지 아니한 경우는 제외합니다. 서면을 내는 것과 기일에 대응하는 것은 별개의 문제로 다뤄지는 구조이므로, 서면을 제출했다고 해서 기일 관리를 소홀히 해서는 안 됩니다. 출석하지 못했을 때 서면이 어떻게 취급되는지의 세부는 사건마다 다를 수 있어 여기서 단정하지 않습니다.

답변서에 자주 나오는 사정, 서면에서는 이렇게 정리합니다

전세금 사건의 답변서에는 비슷한 유형의 주장이 반복해서 등장합니다. 아래는 그런 유형 네 가지를 가정해 보고, 준비서면에서 어떻게 받아 정리할지를 풀어 본 것입니다. 실제 사건의 답변서는 개별 사정에 따라 다르므로, 이 구성은 서면의 방향을 잡는 참고로만 보시기 바랍니다.

준비서면은 언제까지, 얼마나 길게 내야 하나요?

시기에 관한 조문은 제273조입니다. 준비서면은 그것에 적힌 사항에 대하여 상대방이 준비하는 데 필요한 기간을 두고 제출하여야 하고, 법원은 상대방에게 그 부본을 송달하여야 합니다. 조문은 며칠 전까지라고 정하지 않습니다. 그래서 기일 며칠 전이라는 식의 일수는 조문에서 나오는 것이 아니고, 재판부의 안내나 사건의 성격에 따라 달라지는 실무 영역입니다. 안내받은 기한이 있다면 그것을 지키고, 안내가 없다면 상대방이 읽고 대응할 시간을 넉넉히 주는 방향으로 제출하는 것이 안전합니다.

기일 직전에 서면을 내는 것은 임대인에게 준비할 시간을 주지 않는다는 이유로 오히려 불리하게 읽힐 수 있습니다. 제273조가 상대방이 준비하는 데 필요한 기간을 두라고 한 이유가 거기에 있습니다. 서면이 뒤늦게 도착하면 기일이 다시 잡히면서 절차가 늘어질 수도 있으니, 전체 기간이 4~6개월 안에서 정리되기를 바란다면 답변서를 받은 뒤 되도록 서둘러 서면을 준비하는 편이 좋습니다.

분량에 대해서도 조문은 아무런 기준을 두지 않습니다. 다만 변론이 집중되어야 한다는 제272조①의 취지를 생각하면, 이미 한 주장을 되풀이하기보다 답변서에서 새로 등장한 쟁점에 집중하는 편이 재판부가 읽기에 좋습니다. 답변서의 항목과 나란히 대응하도록 소제목을 달고, 각 항목 아래에 답변과 증거방법, 상대방 증거에 대한 의견을 짧게 붙이는 구성이 무난합니다. 제출 방식과 절차 같은 세부는 법원의 안내를 따르시기 바랍니다.

준비서면에 적지 않은 주장은 나중에 하지 못하나요?

제276조는 준비서면에 적지 아니한 사실은 상대방이 출석하지 아니한 때에는 변론에서 주장하지 못한다고 정합니다. 다만 제272조②본문에 따라 준비서면이 필요 없는 경우에는 이 제한이 적용되지 않습니다. 제272조②는 단독사건의 변론은 서면으로 준비하지 아니할 수 있다고 하면서, 상대방이 준비하지 아니하면 진술할 수 없는 사항은 예외로 둡니다.

이 조문이 직접 정한 불이익은 상대방이 기일에 나오지 않은 경우의 주장 제한입니다. 상대방이 출석해 있는 경우까지 이 조문만으로 주장이 막힌다고 단정할 수는 없습니다. 그렇다고 해서 서면에 적지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 변론은 서면으로 준비하는 것이 원칙이고(제272조①), 서면에 없는 주장은 재판부가 쟁점으로 정리하기 어렵기 때문입니다. 결국 주장하고 싶은 사실은 서면에 적고 증거를 붙여 두는 것이 기본입니다. 사건이 단독사건인지에 따라 서면 준비의 필요 정도가 달라질 수 있다는 점도 함께 알아 두시면 좋습니다.

준비서면 내기 전에 확인할 점검표

서면을 다 썼다고 곧바로 제출하기보다, 아래 항목을 하나씩 짚어 보면 흔한 실수를 상당 부분 줄일 수 있습니다. 앞에서 살펴본 조문이 그대로 점검 항목이 됩니다.

• 답변서 문단마다 답이 붙어 있는가. 인정·부인·부지가 빠진 문단이 있으면 명백히 다투지 않은 것으로 읽힐 수 있습니다(제150조①②).
• 제274조①의 여덟 항목이 모두 있는가. 당사자와 주소, 대리인, 사건의 표시, 공격·방어의 방법, 상대방 주장에 대한 진술, 첨부서류 표시, 작성일, 법원의 표시를 확인하고 기명날인 또는 서명을 했는지 살핍니다.
• 주장마다 증거방법과 의견이 붙어 있는가. 사실상 주장을 증명할 증거방법과 상대방 증거방법에 대한 의견을 함께 적었는지 봅니다(제274조②).
• 첨부서류 목록과 실제 첨부가 일치하는가. 목록에는 있는데 빠졌거나, 붙였는데 목록에 없는 자료가 없어야 합니다.
• 제출 시기가 상대방의 준비 시간을 두었는가. 재판부 안내가 있다면 그 기한을 먼저 확인합니다(제273조).
• 소장과 모순되는 부분이 없는가. 계약 기간, 보증금 표기, 청구 취지가 소장과 어긋나면 신뢰를 잃습니다.
• 감정적 표현을 덜어 냈는가. 비난보다 날짜, 계약서 조항, 객관 자료가 설득력을 갖습니다.
• 주소가 바뀌었다면 표시와 신고를 바로잡았는가. 서면의 주소가 실제와 다르면 송달이 어긋날 수 있습니다.

점검표의 마지막에 한 가지를 더하자면, 서면에 결과를 예단하는 문장을 넣지 않는 것입니다. 반드시 이긴다거나 판결이 이렇게 나올 것이라는 식의 서술은 재판부가 판단할 몫을 침범하는 것처럼 읽힙니다. 주장과 근거를 차분히 배열하고 판단은 재판부에 맡기는 태도가 서면 전체의 신뢰도를 높입니다.

서면을 낸 뒤의 흐름과, 혼자 감당하기 어려울 때

준비서면을 제출하면 사건은 변론기일을 거쳐 판결로 향합니다. 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도로 안내되지만, 임대인이 서면으로 재차 다투거나 기일이 늘어나면 더 걸릴 수 있습니다. 판결이 나온 뒤에도 임대인이 스스로 돈을 내지 않으면 강제집행 단계가 남아 있습니다. 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류가 그 방법이고, 판결 주문에 가집행 선고가 붙는지는 별도의 쟁점으로, 민사소송법 제213조①은 재산권의 청구에 관한 판결에 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 정합니다. 이처럼 소송 단계의 서면은 결국 회수까지 이어지는 절차의 첫 관문이라고 볼 수 있습니다.

서면을 직접 쓰다 보면 어디까지 인정하고 어디부터 다퉈야 하는지, 어떤 자료가 증거로 힘을 갖는지가 가장 어려운 대목입니다. 법도 전세금반환소송센터는 이런 지점에서 임차인을 돕습니다. 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이고, 지금까지 450건 이상의 사건을 처리했으며 법원 판결 기준 승소율이 95% 이상입니다. 전국 어디서든 전화로 선임하실 수 있고, 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다. 상단 메뉴에서 무료 승소자료도 내려받을 수 있습니다.

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