임대차가 끝났는데 보증금이 바로 돌아오지 않는다면, 종전 주택에 임차권등기명령을 통해 임차권을 등기하고 나서 이사하는 것이 안전합니다. 이렇게 하면 점유를 넘겨도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 계속 유지되어, 경·공매가 진행되더라도 보증금을 앞서 변제받을 수 있습니다. 이미 전입신고와 확정일자를 갖추었었다면 그 효력 역시 등기와 함께 그대로 이어집니다. 처음부터 요건을 못 갖추었더라도 임차권 등기가 완료된 시점 기준으로 해당 권리를 취득할 수 있어, 뒤늦게라도 방어막을 세우는 효과가 있습니다.

보증금을 받지 못한 채 급히 짐부터 빼는 경우가 있습니다. 그러나 등기 완료 이전에 점유를 상실하면 종전의 대항력은 소멸하고, 나중에 등기를 하더라도 소급하여 되살아나지 않습니다. 즉, 등기가 완료된 때부터 새로운 대항력이 시작되는 것이므로, 사이에 설정된 담보권이나 새로운 이해관계인에게 우선순위를 내줄 수 있습니다. 한마디로, 보증금 회수 전략에서 순서가 핵심입니다. 먼저 종전 주소지의 임차권 등기를 마치고, 그 다음에 이사 일정을 진행해야 불필요한 분쟁과 손실을 줄일 수 있습니다.

만기 도래 직후 바로 새 집에 전입해야 하는 일정이 잡힌 경우, 종전 집주인이 보증금 반환을 미루는 상황, 근저당 등 담보권이 얽힌 주택인 경우에는 ‘등기 완료 후 이사’ 원칙이 사실상 필수입니다. 선순위 담보권이 존재한다면 배당 순서에서 밀릴 수 있으므로, 등기 일자와 담보 설정 시점을 비교해 우선순위를 체크하는 것이 좋습니다. 또한 임대인이 결정에 이의하는 경우라도 적법한 범위 안에서 절차는 진행될 수 있으니, 서류 보정과 통지 수령 등 세부 단계도 놓치지 마세요.

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