월세 보증금 돌려받기 전 이사 체크리스트｜법도 전세금반환소송센터
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보증금 받기 전 이사해야 한다면 무엇부터? 대항력 유지와 안전한 절차를 한 번에 정리
임대차 종료가 임박했는데 이사일과 반환일이 어긋날 수 있습니다. 이럴 때 순서와 요건을 지키지 않으면 보증금 회수권이 약해질 수 있습니다. 아래 체크리스트대로 진행해 주세요.
핵심 요점 3가지
전입신고·점유와 확정일자는 기본입니다. 종료 시점까지 유지해야 우선변제권을 지키기 쉽습니다.
보증금 미반환 상태에서 이사가 필요하면 임차권등기명령을 먼저 완료하고 이동하는 것이 안전합니다.
이사 당일에는 열쇠·공과금 정산·상태 기록을 남기고, 필요한 경우 내용증명·지급명령으로 이어갑니다.
왜 ‘보증금 전’ 이사가 위험할 수 있나
주택임대차에서는 임차인이 주택을 인도(점유)하고 전입신고를 마치면 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 여기에 확정일자까지 받으면 경매 상황에서 배당 순서에서 유리해집니다. 그런데 보증금을 돌려받기 전에 집을 비우면 점유가 끊겨 대항력 상실로 이어질 수 있습니다. 특히 최근 판례는 임차권등기가 완료되기 전에 이사하면 기존 대항력이 소멸할 수 있다고 보았으니, 순서를 특히 주의해야 합니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의3(임차권등기명령) citeturn0search10turn1search6 · 대법원 2025.4.15. 선고 취지 요약 citeturn1search2 · 관련 보도 정리 citeturn1search12turn1search7.
이사 전 안전 절차 순서
1) 계약 종료 통지와 기록
갱신 거절 의사나 해지 사유를 문자·녹취 등으로 남기고, 필요하면 내용증명으로 반환기일을 특정합니다. 이는 추후 분쟁에서 반환 지체와 손해 발생을 소명하는 자료가 됩니다.
2) 확정일자·전입·점유 유지
반환이 지연되는 동안에는 거주를 유지하며, 전입신고와 확정일자가 유효한지 확인합니다. 우선변제권은 종료 시점까지 요건이 존속해야 안정적입니다.
생활법령정보(우선변제권 요건·존속) citeturn0search9.
3) 임차권등기명령 신청
보증금을 받지 못한 상태에서 이사가 불가피하면 임차권등기명령을 먼저 신청하여 등기 완료 후 주택을 인도하는 순서를 권장합니다. 이렇게 하면 이사 후에도 대항력·우선변제권을 유지할 여지가 커집니다.
주택임대차보호법 제3조의3 및 생활법령정보 설명 citeturn1search6turn2search21.
4) 이사 당일 체크
열쇠 인도 시점, 상태 사진·영상, 검침표(전기·가스·수도), 청소·수리 범위를 문서화합니다. 약정일에 미지급이면 지급명령 또는 소송을 검토합니다.
관련 안내 기사 정리 citeturn2search14.
자주 헷갈리는 포인트
임차권등기 신청만으로는 부족합니다. 등기 ‘완료’ 전 이사는 위험할 수 있습니다. 안전을 위해 등기 완료 후 이동하세요.
반환기일을 넘겼다면 지연손해금이 붙을 수 있습니다. 다만 각 사정과 약정에 따라 달라질 수 있으니 사례 검토가 필요합니다.
새 집 계약은 반환 일정 확정 또는 임차권등기 완료 이후 진행이 안전합니다. 두 집 계약이 겹치면 비용·리스크가 커집니다.
전문가 검토가 필요하다면
법도 전세금반환소송센터는 착수금 0원 정책으로 초기 부담 없이 시작할 수 있도록 돕습니다. 구체 사정에 따라 조건이 달라질 수 있으니 아래로 문의해 주세요.
상담 가능 시간: 10:00~18:00 (공휴일 휴무/12:00~13:00 점심)
참고할 수 있는 법적 근거
- 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의3(임차권등기명령) 요건과 효과. citeturn0search10turn1search6
- 대법원 2025.4.15. 선고 취지: 등기 완료 전 이사 시 기존 대항력 소멸 판단. citeturn1search2
- 생활법령정보: 우선변제권·임차권등기명령 절차 가이드. citeturn0search9turn2search21
- 보증금 미반환 시 거주 유지·기록의 필요성 관련 기사. citeturn2search14
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