상가 보증금을 돌려받지 못한 채 영업장을 비워야 하는 임차인이라면 상가임차권등기명령경매 절차에 대해 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 임차권등기명령으로 보증금 채권을 보전한 뒤, 보증금반환소송 판결을 받아 강제경매로 임대건물을 매각해 보증금을 회수하는 일련의 흐름이지요. 그런데 막상 이 길로 들어서려고 하면 단계마다 변호사 비용 걱정이 앞섭니다. 보증금도 못 받았는데 변호사 비용까지 부담하는 것이 보통 일은 아니니까요.

1상가임차권등기명령경매란 무엇인가

상가 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인은 점포를 비우고 다른 곳으로 영업장을 옮길 수밖에 없습니다. 그런데 점유와 사업자등록을 유지해야 대항력과 우선변제권이 살아 있는 상가임대차보호법 구조 때문에, 그냥 나가버리면 그동안 쌓아둔 권리가 모두 사라집니다.

이때 활용하는 제도가 바로 상가 임차권등기명령입니다. 법원의 임차권등기명령에 따라 등기부에 임차권이 기재되면, 임차인은 점포를 비우고 사업자등록을 옮기더라도 종전 상가건물에 대한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다. 이렇게 권리를 보전한 뒤 보증금반환소송을 거쳐 판결을 받고, 그 판결문을 가지고 임대건물에 강제경매를 신청하는 흐름이 바로 상가임차권등기명령경매의 큰 그림입니다.

2관행은 이제그만, 임대차계약서대로 받아내야 합니다

상가 임대인들은 보증금 반환을 미루며 흔히 이런 이야기를 합니다. "새 임차인이 들어와야 돈을 줄 수 있다", "지금 자금이 묶여 있어 어렵다", "경기가 좋지 않아 나중에 정리되면 드리겠다"는 식의 말들이지요. 그러나 이런 사정은 모두 임대인 개인의 형편일 뿐, 임차인이 받아들여야 할 의무가 있는 사유는 아닙니다.

상가 임대차계약서에 약정된 종료일이 도래하면 임대인은 그날 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이 약속을 지키지 않는 쪽은 임대인이며, 계약 위반의 주체도 임대인입니다. 잘못된 관행이 오래 이어졌다고 해서 그것이 합법이 되지는 않습니다. 법도 전세금반환소송센터는 "관행은 이제그만! 임대차계약서대로, 법대로!" 캠페인을 통해 이런 인식을 바꿔가고 있습니다.

3상가임차권등기명령경매 진행 단계

4상가임차권등기명령 신청 요건

상가임차권등기명령은 아무 때나 신청할 수 있는 것이 아니라 일정한 요건을 갖추어야 합니다. 상가건물임대차보호법 제6조에 따라 다음과 같은 사항을 충족해야 신청이 가능합니다.

5비용 부담을 0원제로 풀어내는 방법

상가 임차인이 임차권등기명령부터 보증금반환소송, 강제경매까지 전 과정을 일반적인 방식으로 진행하면 단계마다 변호사 착수금이 발생합니다. 보증금을 못 받아 자금 사정이 어려운 임차인 입장에서는 이 비용 자체가 또 하나의 벽이 됩니다.

법도 전세금반환소송센터는 전 과정의 변호사 비용을 0원으로 운영합니다. 의뢰인은 법원에 납부해야 하는 실비용(인지대, 송달료 등)만 부담하시면 되고, 이 실비용 또한 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구할 수 있습니다. 변호사 수입은 패소자인 임대인이 부담하는 소송비용에서 발생합니다.

6실무에서 자주 묻는 질문

7왜 빨리 시작하는 것이 중요한가