주택임차권등기경매란 무엇인가요?

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인의 선택지는 크게 두 방향으로 갈립니다. 임차권등기명령을 먼저 걸어 대항력과 우선변제권을 지킨 뒤, 전세금반환소송으로 집행권원을 확보하고, 그 판결문으로 주택임차권등기경매를 신청해 보증금을 회수하는 절차입니다.

많은 분들이 임차권등기만 하면 바로 경매를 걸 수 있는 줄 오해합니다. 현행법상 임차권등기 자체로는 경매를 신청할 수 없습니다. 강제경매를 신청하려면 확정판결, 지급명령 확정, 공정증서 같은 집행권원이 있어야 합니다. 그래서 대부분의 경우 전세금반환소송을 통해 판결문을 받은 다음, 그 판결문을 근거로 주택임차권등기경매를 신청하는 순서로 진행합니다.

주택임차권등기를 반드시 먼저 해야 하는 이유

전세 만기 후 보증금을 못 받았는데 사정상 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령을 반드시 먼저 걸어두어야 합니다. 임차권등기를 하지 않고 주소를 옮기면 대항력과 우선변제권이 모두 사라지기 때문입니다. 이 권리들이 사라지면 나중에 경매가 진행되더라도 배당 순위가 밀려 보증금 회수가 어려워집니다.

다만 한 가지 주의하실 점이 있습니다. 임차권등기 이전에 이미 임대 주택에 저당권 등 담보권이 설정되어 있었다면, 우선변제권은 그 담보권보다 앞서지 못합니다. 이 경우에는 전세보증금반환보증보험(HUG·SGI 등)에 가입되어 있는지 먼저 확인해 보시는 것이 좋습니다. 보증보험에 가입되어 있다면 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인할 수 있기 때문입니다.

주택임차권등기경매까지 전체 5단계 절차

법도 전세금반환소송센터는 아래 모든 단계의 변호사 비용을 0원으로 진행합니다. 의뢰인이 부담하는 것은 법원 실비용뿐입니다.

일반적인 비용 구조와 법도의 0원제

주택임차권등기경매 한 건을 끝까지 진행하려면 임차권등기명령, 전세금반환소송, 경매 신청, 배당요구, 채권추심까지 여러 단계를 거칩니다. 일반적으로는 단계마다 착수금과 성공보수가 따로 들어갑니다.

전세금을 못 받는 것도 억울한 일인데, 그 돈을 찾기 위해 변호사 비용까지 부담해야 한다면 이중의 상처가 됩니다. 법도 전세금반환소송센터가 0원제를 고집하는 이유는, 임대차계약서를 지키지 않은 책임은 임대인에게 있다는 원칙 때문입니다. 계약을 지키지 않은 사람이 소송비용을 부담하는 것이 상식에 맞습니다.

주택임차권등기경매, 법도가 쌓아온 숫자

법도 전세금반환소송센터는 엄정숙 대표변호사(대한변호사협회 부동산전문변호사·민사전문변호사)를 중심으로 전국의 주택임차권등기경매 사건을 처리해 왔습니다.

엄정숙 대표변호사는 MBC·KBS·SBS 지상파 방송에 전문가로 다수 출연한 부동산전문변호사이며, 전세금반환소송 매뉴얼을 집필한 저자이기도 합니다. 전세금 규모 수천만 원부터 수억 원대, 20대부터 60대까지, 지방 사건까지 포함해 전국 단위로 사건을 처리하고 있습니다.

전국 어디든 전화 한 통으로 주택임차권등기경매

서울·경기 수도권은 물론이고 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 제주 등 전국의 주택임차권등기경매 사건을 모두 처리합니다. 대면 방문이 어려운 분들도 전화·온라인만으로 선임부터 진행까지 가능합니다. 거리가 멀어서 소송을 포기했던 분들도, 이제는 전화 한 통으로 충분합니다.

임대인의 흔한 핑계, 법적으로는 무효입니다

전세금을 못 돌려주는 임대인은 다양한 이유를 댑니다. 하지만 임대차계약서에 없는 사정은 전세금 지급을 미룰 법적 근거가 되지 않습니다.

"지금 돈이 없다", "부동산 경기가 안 좋다", "기다려 달라" 같은 말들은 모두 관행일 뿐 계약도 법도 아닙니다. 관행은 이제 그만두고, 임대차계약서대로, 법대로 해결하는 것이 맞습니다.

경매 전 확인해 두면 좋은 사항

주택임차권등기경매를 진행하기 전에, 몇 가지를 점검해 두면 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

지급명령은 언뜻 빠른 방법처럼 보이지만, 임대인이 이의신청을 하면 자동으로 소송으로 전환되면서 오히려 시간과 비용이 낭비될 수 있습니다. 임대인이 전세금 반환에 100% 동의한 상황이 아니라면 처음부터 전세금반환소송으로 가는 편이 낫습니다. 이런 판단도 무료전화상담 시 자세히 안내드립니다.