확약서 한 장이면 안심? 현실은 다릅니다

전세 계약이 끝나갈 무렵이면 많은 임차인이 집주인에게 전세보증금반환확약서를 요구합니다. "다음 세입자가 들어오면 돌려주겠다", "매매되면 반환하겠다"는 구두 약속이 불안하기 때문입니다. 전세보증금반환확약서작성은 이 구두 약속을 서면으로 남겨 증거를 확보하는 의미가 있습니다.

그러나 현실은 확약서가 있어도 임대인이 약속을 지키지 않으면 즉시 돈을 받을 수 없다는 것입니다. 확약서는 합의 내용을 기록한 문서이지, 그 자체로 강제집행권을 주는 서류가 아닙니다. 결국 확약서를 어기면 남는 길은 하나, 법적 절차입니다.

전세금을 못 받는 것도 억울한데, 확약서까지 어기는 임대인을 상대로 변호사 비용까지 부담해야 한다면 피해는 두 배가 됩니다. 법도 전세금반환소송센터가 0원제를 운영하는 이유가 여기에 있습니다.

전세보증금반환확약서의 법적 효력

전세보증금반환확약서는 임대인이 임차인에게 정해진 시점에 전세금을 반환하겠다고 서면으로 약속한 문서입니다. 당사자 간 합의를 기록한 사문서로서 법적 효력은 인정됩니다. 다만 판결문이나 공정증서처럼 곧바로 강제집행을 할 수 있는 집행권원은 아닙니다.

즉 임대인이 확약서에 적힌 날짜에 돈을 주지 않으면, 확약서는 소송에서 '임대인이 반환 의무를 인정한 증거'로 강력하게 작용할 수 있습니다. 전세금반환소송에서 매우 유리한 자료가 되지만, 확약서 자체만으로 통장에 돈이 꽂히지는 않는다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

전세보증금반환확약서작성 시 특히 중요한 것은 '반환 기일'을 날짜로 명확히 적는 것입니다. "새 세입자가 들어오는 대로" 같은 모호한 표현은 나중에 임대인이 시간을 끌 명분이 될 수 있습니다. 반드시 "2026년 O월 O일까지"처럼 특정일자를 기재하세요.

확약서를 어겼을 때, 이 순서로 움직이세요

전세보증금반환확약서작성까지 해놓고도 임대인이 약속한 날짜에 돈을 돌려주지 않는 일이 적지 않습니다. 이럴 때 임차인이 밟아야 할 절차는 다음과 같습니다. 각 단계마다 법도에서는 변호사 비용 0원으로 진행됩니다.

또한 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면, HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋습니다. 보증이 가능한 경우라면 절차가 훨씬 빠를 수 있습니다.

법도의 이력이 답입니다

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사·민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했고 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 전문가입니다. 확약서 관련 분쟁, 전세보증금반환확약서작성 검토, 반환소송 전 과정에 걸쳐 450건 이상의 경험이 축적되어 있습니다.

비용 구조 한눈에 보기

자주 묻는 질문

기다릴수록 불리해집니다

전세보증금반환확약서작성까지 받았는데 임대인이 말을 바꾸고 있다면, 이미 위험 신호입니다. 시간이 지날수록 임대인의 재산이 다른 채권자에게 넘어가거나 매각될 가능성이 높아집니다. 빠른 대응이 회수율을 결정합니다.

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