전세보증금반환확약서, 임대인이 써주면 안심해도 될까?

계약이 끝났는데 임대인이 "조금만 더 기다려 달라"고 말하며 전세보증금반환확약서를 써주겠다고 하는 경우가 있습니다. 혹은 집을 매매하면서 매수인이 "잔금 치르는 날 보증금을 돌려주겠다"는 확약서를 전달하기도 합니다. 임차인 입장에서는 일단 글자로 약속을 받았으니 마음이 놓이는 듯하지만, 정작 약속한 날짜가 되어도 돈이 들어오지 않는 사례가 적지 않습니다.

결론부터 말씀드립니다. 전세보증금반환확약서는 법적 효력이 있는 문서입니다. 임대인과 임차인이 서명·날인한 약속이므로, 임대인이 이를 어기면 채무불이행이 되고 법적 책임을 묻는 근거가 됩니다. 그러나 확약서 자체가 강제집행권을 갖는 것은 아닙니다. 즉, 확약서만 가지고는 곧바로 임대인 계좌를 압류하거나 부동산을 경매에 부칠 수 없다는 뜻입니다.

임대인이 써주는 확약서, 이런 항목은 꼭 들어가야 합니다

전세보증금반환확약서를 임대인에게 요구할 때는 막연히 "곧 주겠다"가 아니라, 이후 분쟁에서 증거로 바로 쓸 수 있을 정도로 구체적인 조건을 담아야 합니다. 아래 항목이 빠지면 확약서의 힘이 크게 줄어듭니다.

'새 세입자 들어오면 준다'는 말, 법적으로 아무 의미 없습니다

법도 전세금반환소송센터에서 450건 이상의 사건을 처리하면서 가장 많이 듣는 임대인의 핑계가 "다음 세입자가 들어와야 돈을 드릴 수 있다"는 말입니다. 많은 임차인이 이 말을 '관행이니 어쩔 수 없다'고 받아들이며 몇 달, 길게는 1~2년을 기다립니다.

그러나 이 말은 임대차계약서 어디에도 적혀 있지 않습니다. 계약서에 기재된 것은 '계약 종료일'이고, 그 날이 되면 임대인은 보증금을 반환해야 한다는 것이 민법의 원칙입니다. 새로운 세입자를 구하지 못한 것은 임대인 개인 사정일 뿐, 임차인에게 전가할 수 있는 법적 근거가 없습니다.

잘못된 관행을 임차인이 반복해서 수용하게 되면, 결과적으로 전세 시장 전체가 불투명해집니다. "임대차계약서대로! 법대로!"라는 원칙이 사회 전반에 자리 잡아야, 보증금을 못 받아 고통받는 피해자가 줄어듭니다. 전세보증금반환확약서 역시 이 원칙에 기반해 작성되어야 하는 문서입니다.

확약서를 받았는데 임대인이 약속을 어겼다면?

임대인이 전세보증금반환확약서에 명시한 날짜가 지났는데도 돈이 들어오지 않는다면, 이제는 본격적인 법적 절차를 준비해야 합니다. 이때 확약서는 강력한 증거로 작용합니다. 임대차계약서뿐 아니라 임대인이 서면으로 반환을 약속했다는 기록이 있기 때문에 재판부도 임차인의 손을 들어주기가 훨씬 쉬워집니다.

전세보증금반환확약서 불이행, 가압류를 미리 해야 할까?

모든 사건에서 미리 가압류를 해야 하는 것은 아닙니다. 다만 다음 두 가지 조건이 동시에 해당된다면 가압류를 사전에 해둘 필요가 있습니다.

이 두 조건이 겹치면 임대인이 판결 전 재산을 빼돌릴 위험이 있으므로, 가압류로 재산을 묶어두는 것이 회수율을 높입니다. 반대로 임대 부동산의 시세가 충분하거나 임대인 재산을 알 수 없다면, 무리하게 가압류를 할 필요는 없습니다.

또한 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험 가입 여부에 따라 대응 전략이 달라질 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터가 만들어낸 수치

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사인 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 부동산전문·민사전문변호사이며 공인중개사 자격까지 보유한 전문가입니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 저자이기도 합니다. 20대부터 60대까지 전 연령대, 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금 사건을 전국 어디서든 전화 한 통으로 처리하고 있습니다.

지급명령? 바로 소송 가는 것이 더 빠릅니다

일부에서 "소송 전에 지급명령부터 해보라"고 권하는 경우가 있습니다. 그러나 지급명령은 임대인이 이의를 제기하지 않을 때만 빠른 절차입니다. 임대인이 이의를 제기하면 자동으로 일반 소송으로 전환되기 때문에 시간과 비용만 낭비될 수 있습니다.

전세보증금반환확약서 불이행 사건의 임대인 대부분은 "돈이 없다"며 버티기에 들어가므로, 지급명령이 이의 없이 확정될 확률이 낮습니다. 따라서 임대인이 100% 동의하는 예외적 상황이 아니라면, 처음부터 전세금반환소송으로 진행하는 것이 더 빠르고 확실합니다.

자주 하는 질문 · Q&A

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