전세권설정계약서란 무엇인가

전세권설정계약서는 임대인과 임차인이 임대차 관계에서 전세권을 설정하기로 합의하고 그 내용을 문서로 남긴 계약서입니다. 일반 전세 계약서와의 가장 큰 차이는 '등기'입니다. 전세권설정계약서를 근거로 등기소에 등기를 마쳐야 비로소 물권으로서 전세권이 성립하게 됩니다.

전세권설정계약서가 중요한 이유는, 등기가 완료되면 임대인의 동의 없이도 전세권을 양도하거나 전전세를 놓을 수 있고, 임대 부동산이 경매로 넘어갈 때 후순위 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 '우선변제권'이 생기기 때문입니다. 확정일자만 받아둔 것보다 한 단계 더 강력한 법적 보호 수단이라고 볼 수 있습니다.

전세권설정계약서 작성 시 꼭 확인할 필수 항목

전세권설정계약서는 단순히 양식을 채우는 것만으로는 안전하지 않습니다. 아래 항목들이 빠짐없이, 정확하게 기재되어 있어야 추후 전세금반환 분쟁에서도 강력한 무기로 쓸 수 있습니다.

확정일자 vs 전세권설정, 무엇이 다를까

많은 분들이 확정일자와 전세권설정을 헷갈려 합니다. 두 제도는 보증금을 지키기 위한 장치라는 점에서는 같지만, 절차와 효력에서 큰 차이가 있습니다.

결정적인 차이는 '경매 신청권'에 있습니다. 확정일자만 받아둔 상태라면, 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 별도로 전세금반환소송을 제기해 승소 판결을 받은 뒤에야 강제집행 절차에 들어갈 수 있습니다. 반면 전세권설정등기가 되어 있다면, 존속기간이 만료된 후 상대적으로 빠르게 경매 절차를 진행할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만 현실에서는 전세권설정계약서가 있더라도 바로 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 집주인이 경매까지 가지 않기 위해 협상을 요구하거나, 경매로 가도 낙찰가가 낮아 보증금을 전액 회수하지 못하는 일도 흔하기 때문입니다. 이럴 때 전세금반환소송이 함께 진행되어야 완전한 회수가 가능합니다.

전세권설정계약서가 있어도 전세금을 못 받는 이유

"전세권설정도 해뒀는데 왜 돈을 못 받지?"라고 묻는 분들이 많습니다. 전세권설정등기는 분명 강력한 보호 장치지만, 현실에서는 다음과 같은 상황이 자주 발생합니다.

집주인이 '관행'을 앞세우는 경우

"새 세입자 들어오면 전세금 드릴게요"라는 말, 많이 들어보셨을 겁니다. 이 말은 임대차계약서 어디에도 쓰여 있지 않은 내용이며, 법적 근거가 전혀 없는 순전히 임대인의 사정일 뿐입니다. 오랫동안 이어져 온 관행이라고 해서 합법적인 것은 아닙니다. 임대차계약서에 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 임대인이 바로 계약 위반의 당사자입니다.

부동산 시세가 보증금보다 낮아진 경우

전세권설정등기를 근거로 경매를 넣어도, 해당 부동산의 시세가 보증금보다 낮으면 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 이럴 때는 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 파악해 가압류를 미리 해두는 전략이 필요할 수 있습니다. 임대부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있다면 가압류를 미리 검토해 볼 가치가 있습니다.

존속기간 만료 후 대응 지연

전세권 존속기간이 끝났는데도 임대인이 돈을 안 주고 세입자는 이사도 못 가는 상황, 시간이 흐를수록 손해만 쌓입니다. 이럴 때는 전세금반환소송과 임차권등기명령을 함께 진행해야 이사도 하고 법적 지위도 지킬 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터의 해결 프로세스

전세권설정계약서를 보유한 임차인이든, 확정일자만 받아둔 임차인이든 관계없이, 법도 전세금반환소송센터는 전화 한 통으로 모든 절차를 진행합니다. 의뢰인이 별도로 법원을 오갈 필요도 없고, 지방 사건도 동일하게 처리됩니다.

핵심은 이 모든 과정의 변호사 비용이 0원이라는 점입니다. 일반적인 변호사 사무실에서는 착수금 300~500만원에 성공보수까지 받고, 각 단계마다 추가 비용이 붙습니다. 법도 전세금반환소송센터는 승소 후 패소한 임대인이 부담하는 소송비용이 변호사의 수입원이 되기 때문에, 의뢰인은 법원 실비용만 부담하고 변호사 비용은 0원으로 사건을 진행할 수 있습니다.

전세금반환소송, 얼마나 걸리고 지연이자는 어떻게 되나

전세권설정계약서를 근거로 소송을 제기하는 경우, 대부분의 쟁점은 명확합니다. 그래서 승소율이 높고 진행도 비교적 빠른 편입니다. 다만 사건의 복잡도에 따라 기간은 달라질 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터 신뢰 지표

법도 전세금반환소송센터의 대표는 엄정숙 변호사로, 대한변호사협회 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며 공인중개사 자격도 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에도 다수 출연했고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 전문가입니다.

20대부터 60대까지 전 연령대의 의뢰인이 수천만원에서 수억원에 이르는 전세금 반환 사건을 맡기고 있으며, 평균 1억~3억 규모의 사건이 주로 진행됩니다. 전국 어디든 전화 한 통으로 선임이 가능해 지방 거주자도 부담 없이 이용할 수 있습니다.

지급명령보다 전세금반환소송이 나은 경우

일부에서는 "지급명령부터 해보자"라고 조언하기도 하지만, 실제로는 오히려 시간만 낭비되는 경우가 많습니다. 지급명령은 임대인이 이의신청을 하면 자동으로 정식 소송으로 넘어가기 때문입니다.

임대인이 100% 동의하는 특별한 상황이 아니라면, 지급명령은 대부분 이의신청으로 막히고 결국 전세금반환소송으로 이어집니다. 보통 전세금을 안 돌려주는 임대인이 순순히 지급명령에 동의할 가능성은 낮습니다. 따라서 처음부터 전세금반환소송으로 진행하는 것이 시간과 비용을 아끼는 현명한 선택이 될 수 있습니다.

다시 강조하는 0원제, 비용 부담 없이 전세권 실행까지