전세권말소, 혼자 해결하기 어려운 이유

전세 계약이 끝났습니다. 그런데 전세권설정등기를 해두었기 때문에 이제는 전세권말소를 해야 합니다. 문제는 여기서 시작됩니다. 전세권말소는 임차인(전세권자)이 혼자서 할 수 있는 절차가 아닙니다. 임대인의 협조 서류가 반드시 필요하기 때문입니다.

더 큰 문제는 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 상황입니다. 실무에서 가장 많이 벌어지는 일은 이런 구조입니다. 임차인은 "전세금 돌려주세요"라고 요구하고, 임대인은 "전세권말소부터 먼저 해주세요"라고 맞서는 상황. 반대로 임대인이 "새 세입자 들어오면 돈 드릴게요"라고 핑계를 대면서, 임차인은 전세권말소도 못 하고 전세금도 못 받는 진퇴양난에 빠지게 됩니다.

전세권말소와 전세금반환은 '동시이행 관계'

민법 제317조는 "전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다"고 규정하고 있습니다. 즉 법은 전세권말소와 전세금 반환을 동시에 이행해야 하는 관계로 정하고 있는 것입니다.

대법원 판례도 마찬가지입니다. 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 한 경우, 임대차보증금 반환의무와 전세권설정등기 말소의무는 동시이행 관계에 있다고 판시한 바 있습니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결). 이 말은 곧, 임대인이 전세금을 제대로 돌려주지 않으면 전세권말소도 순조롭게 진행되기 어렵다는 의미입니다.

전세권말소를 먼저 해주면 임차인 입장에서는 담보 기능이 사라지기 때문에 전세금 회수 가능성이 줄어듭니다. 반대로 임대인 입장에서는 전세권이 등기부에 남아있으면 부동산 처분이나 대출에 지장이 생깁니다. 결국 법적 판단과 강제력이 필요한 상황이 되는 것입니다.

전세권말소 절차, 어떻게 진행되나?

전세권말소의 기본 절차는 크게 합의에 의한 말소와 판결에 의한 말소로 나뉩니다. 임대인이 협조해주면 가장 간단하지만, 협조하지 않는 경우에는 소송을 통해야 합니다.

여기서 중요한 점은, 전세권말소만을 위한 별도 소송을 하는 것보다 전세금반환소송과 함께 진행하는 것이 훨씬 효과적이라는 점입니다. 전세금반환 청구를 하면서 동시에 전세권말소등기 청구도 할 수 있는데, 법원의 판결문 하나로 두 문제를 모두 해결할 수 있기 때문입니다. 전세권말소와 전세금 돌려받기는 한 묶음으로 해결하는 것이 원칙입니다.

왜 변호사 비용 0원이 가능할까?

전세권말소 때문에 변호사 사무실 문을 두드리려는데, 착수금 300~500만원이라는 말에 포기하는 분들이 많습니다. 전세금을 못 받아서 억울한데 변호사 비용까지 부담하려니 이중고 아니냐는 것이죠. 법도 전세금반환소송센터는 이런 분들을 위해 0원제를 운영하고 있습니다.

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전세권설정까지 해둔 임차인이라면 법적 보호 장치를 미리 마련해둔 분들입니다. 그만큼 신중하고 꼼꼼한 분들인데, 정작 전세금을 돌려받을 시점에 임대인의 핑계로 발목이 잡힌다면 얼마나 답답할까요. 법도 전세금반환소송센터는 올바른 임대차 문화 정착을 위해 한 분의 피해자라도 더 도와드리고자 합니다.

전세권말소 관련 주의할 점

자주 묻는 질문

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