임대차 보증금 반환 채권에서 불가분 채권이란?

임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 보증금반환채권을 가지게 됩니다. 그런데 임대인이 여러 명이거나 임차인이 여러 명인 경우, 이 보증금반환채권의 법적 성격이 어떤 유형에 해당하는지가 매우 중요한 쟁점이 됩니다.

불가분 채권이란, 채권자가 여러 명인 경우에 각 채권자가 모든 채권자를 위하여 채무자에게 전체 이행을 청구할 수 있는 채권을 말합니다. 반대로 불가분 채무란 채무자가 여러 명인 경우에 채권자가 채무자 중 누구에게든 채무 전액의 이행을 청구할 수 있는 채무를 의미합니다.

이처럼 임대차 보증금 반환 채권의 불가분 채권 여부는 보증금을 누구에게 청구할 수 있는지, 누가 보증금 전액을 수령할 수 있는지를 결정하는 핵심 쟁점입니다. 임대차보증금반환소송에서 당사자가 복수인 경우 이 법리를 정확히 이해하는 것이 승소의 열쇠가 됩니다.

공동임대인의 보증금반환채무가 불가분 채무인 이유

대법원은 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이라 보고 있습니다. 그리고 이때 보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다고 판시하고 있습니다.

이 법리는 상속으로 인해 공동임대인이 된 경우에도 동일하게 적용됩니다. 상속인들이 상속재산분할 협의로 보증금반환채무를 나누기로 하더라도, 이는 상속인들 내부의 문제에 불과하고 임차인에 대해서는 불가분채무가 유지됩니다. 따라서 임대차 보증금 반환 채권을 행사할 때 공동임대인이 있다면, 가장 자력이 충분한 임대인을 상대로 전액 청구가 가능합니다.

공동임차인의 보증금반환채권, 불가분 채권의 최신 법리

공동임차인이 여럿인 경우 임대차보증금반환채권이 불가분채권인지, 가분채권인지에 대해서는 오래도록 논쟁이 이어져 왔습니다. 이 쟁점에 대해 대법원은 2023년에 중요한 판결을 내렸습니다.

불가분 채권 인정의 실무적 의미

공동임차인의 보증금반환채권이 불가분채권으로 인정됨에 따라, 공동임차인 중 한 사람의 채권자가 보증금반환채권을 압류하더라도 나머지 공동임차인의 권리에는 영향이 없습니다. 다만 계약 당사자 사이에 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에는 예외가 인정될 여지가 있으므로, 구체적인 사실관계에 따른 전문 변호사의 검토가 필요합니다.

임대차 보증금 반환 채권의 소멸시효와 보호 법리

임대차보증금반환채권의 소멸시효는 10년입니다(민법 제162조). 다만 주택임대차보호법이 적용되는 경우, 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 계속 점유하고 있다면 보증금반환채권의 소멸시효는 진행하지 않습니다.

주택임대차보호법 제4조 제2항도 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 규정하고 있어, 임차인의 보증금반환채권을 두텁게 보호하고 있습니다. 그러나 임차목적물을 떠난 상태에서 별다른 법적 조치 없이 방치하면 소멸시효가 진행될 수 있으므로, 적극적인 법적 대응이 중요합니다.

임대차 보증금 반환 채권을 위한 전세금반환소송 절차

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 가장 확실한 해결 방법은 전세금반환소송을 제기하는 것입니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 처음부터 끝까지 모든 과정의 변호사 비용이 0원이므로 비용 부담 없이 진행할 수 있습니다.

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법도 전세금반환소송센터 대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 부동산전문변호사이자 민사전문변호사로, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하며 전세금반환소송 전문가로 활발히 활동 중입니다. 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 변호사이기도 합니다.

보증금 반환 채권 불가분 채권, 소송 시 알아야 할 핵심 사항

공동임대인을 상대로 한 보증금반환소송

부동산이 공유인 경우 또는 상속으로 임대인 지위가 여러 명에게 승계된 경우, 임차인은 공동임대인 중 자력이 있는 한 사람을 상대로 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 불가분채무이므로 공동임대인 전원을 피고로 할 필요가 없어 소송의 효율성이 높아집니다.

공동임차인의 보증금반환청구

공동임차인의 보증금반환채권은 원칙적으로 불가분채권에 해당하므로, 공동임차인 중 한 사람이 모든 채권자를 위하여 임대인에게 보증금 전체의 이행을 청구할 수 있습니다. 공동임차인 중 한 사람의 채권이 제3자에 의해 압류되더라도, 다른 공동임차인의 채권에는 영향이 없다는 점도 중요합니다.

양도·승계 시 보증금반환채무의 이전

대항력을 갖춘 임차인이 있는 상태에서 임차주택의 소유권이 양도되면, 보증금반환채무도 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸합니다. 공동임차인 중 한 명이라도 대항요건을 갖추면 그 대항력은 임대차 전체에 미칩니다(대법원 2021다238650 판결).

이런 말에 더 이상 기다리지 마세요

전세금반환소송을 검토하는 분들이라면 임대인으로부터 다음과 같은 말을 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 하지만 이 모든 말은 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없습니다.

계약 만료일이 지났는데도 보증금을 돌려주지 않는 행위 자체가 임대차계약서 위반이자 법 위반입니다. 특히 보증금 반환 채권의 불가분 채권 문제가 얽혀 있는 복잡한 상황이라면, 혼자 해결하기보다 전문 변호사의 도움을 받는 것이 현명합니다.

전세보증금반환보증보험 가입 여부도 확인해 보세요

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험이 있더라도 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사하는 과정에서 법적 분쟁이 발생할 수 있으며, 보증보험에 가입되어 있지 않은 경우에는 전세금반환소송을 통해 보증금을 회수하는 것이 가장 확실한 방법입니다.