임대차 보증금 반환 소멸시효란 무엇인가

임대차 보증금 반환 소멸시효란, 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려달라고 청구할 수 있는 권리가 일정 기간 동안 행사되지 않으면 소멸하는 법률 제도를 말합니다. 민법 제162조에 따라 보증금반환채권의 소멸시효는 10년입니다. 이 기간이 지나면 임대인이 소멸시효 완성을 주장할 수 있고, 그 경우 보증금을 돌려받을 법적 근거가 사라지게 됩니다.

전세보증금을 못 받고 있는 임차인 입장에서는, 소멸시효가 얼마나 남았는지가 굉장히 중요합니다. 특히 임대인이 계속 "조금만 기다려 달라", "새 세입자가 구해지면 돌려주겠다"는 말로 시간을 끌고 있다면, 그 사이에 소멸시효가 진행되고 있을 수 있기 때문입니다.

보증금반환청구권 소멸시효, 언제부터 시작되는가

임대차 보증금 반환 소멸시효의 기산점은 권리를 행사할 수 있는 때(민법 제166조)입니다. 구체적으로는 임대차계약이 종료된 시점, 즉 계약 만료일이나 해지 통보 후 효력 발생일이 기산점이 됩니다.

그런데 여기서 매우 중요한 판례가 있습니다. 대법원은 2020년 7월 9일 선고(2016다244224) 판결에서 획기적인 법리를 내놓았습니다.

정리하면 이렇습니다. 임대차가 종료된 후에도 보증금을 받지 못해서 해당 주택에 계속 거주하고 있다면, 전세보증금 소멸시효는 진행되지 않습니다. 그러나 반대로, 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 나간 경우에는 소멸시효가 진행될 수 있어 주의가 필요합니다.

소멸시효가 진행되는 경우 vs 진행되지 않는 경우

임대차 보증금 반환 소멸시효를 중단시키는 방법

이미 퇴거한 상태이고 소멸시효가 진행 중이라면, 시효를 중단시키는 법적 조치를 취해야 합니다. 소멸시효가 중단되면, 그때까지 경과한 기간은 무효가 되고 중단 사유가 종료된 시점부터 다시 처음부터 10년이 새로 시작됩니다.

위 방법 중 가장 확실한 것은 전세금반환소송을 직접 제기하는 것입니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 내용증명 발송부터 소송 제기까지 변호사 비용 0원으로 진행하기 때문에, 비용 부담 없이 소멸시효를 확정적으로 중단시킬 수 있습니다.

판결 확정 후에도 소멸시효가 있다

승소 판결을 받았다고 해서 안심할 수만은 없습니다. 민법 제165조에 따라 판결에 의해 확정된 채권의 소멸시효는 10년입니다. 판결이 확정된 날로부터 10년 안에 강제집행을 통해 실제로 보증금을 회수해야 합니다. 이 점에서도 판결 후 강제집행까지 신속하게 진행하는 것이 중요합니다.

법도 전세금반환소송센터는 판결 이후 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행까지 모두 변호사 비용 0원으로 진행합니다. 판결만 받고 끝나는 것이 아니라, 실제 전세금 회수까지 책임지는 시스템입니다.

보증금 반환 지연 시 지연이자는 얼마인가

임대인이 약속한 날짜에 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 지연이자(지연손해금)를 추가로 청구할 수 있습니다. 지연이자율은 다음과 같습니다.

전세보증금이 1억 원이라면, 연 12%의 지연이자만 해도 연간 1,200만 원에 달합니다. 임대인이 보증금 반환을 지체할수록 갚아야 할 금액은 늘어납니다. 임차인 입장에서는 소송을 일찍 제기할수록 유리한 이유가 바로 이것입니다.

전세금반환소송, 왜 지금 시작해야 하는가

"새 세입자가 들어오면 돌려주겠다", "지금은 돈이 없다"... 이런 말들은 임대차계약서 어디에도 없는 내용입니다. 임대차계약서에 명시된 반환 날짜가 지났다면, 임대인은 이미 임대차계약 위반 상태입니다. 관행이라고 해서 법적 근거가 되지는 않습니다.

소멸시효 문제를 떠나서, 보증금반환소송을 미루면 미룰수록 상황이 나빠질 수 있습니다. 임대인이 재산을 처분하거나, 다른 채권자들이 먼저 권리를 행사할 수 있기 때문입니다. 일반적으로 소장 접수 후 판결까지는 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 지금 시작해야 빠르게 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터 진행 절차

전국 어디서든 전화 한 통으로 시작할 수 있습니다. 지방 사건도 거리에 관계없이 처리합니다.

법도 전세금반환소송센터 실적

대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에도 다수 출연하였고, 전세금반환소송 매뉴얼 서적을 집필한 전문가입니다. 현재도 각종 언론에서 전세 문제 전문가로 활발하게 활동하고 있습니다.

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전세보증금반환보증보험도 먼저 확인해 보세요

소송을 진행하기 전에, 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험) 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 보증보험에 가입되어 있지 않거나, 보증기관을 통한 회수가 어려운 경우에는 보증금반환소송을 통해 해결해야 합니다.