임대차 기간 중 임대인이나 임차인 어느 한쪽이 사망하는 일은 드물지 않게 벌어집니다. 문제는 그 사람에게 상속인이 한 명이 아니라 여러 명일 때입니다. 전세보증금반환채권처럼 금액이 큰 채권이 여러 상속인에게 나뉘어 넘어가면, 임차인 입장에서는 "누구에게 청구해야 하는지", 임대인 상속인 입장에서는 "각자 얼마씩 책임지는지"가 곧바로 헷갈리는 지점이 됩니다. 이 글은 상속이 개시된 뒤 보증금반환채권이 공동상속인들에게 어떻게 나뉘고, 각자 어느 범위까지 청구하거나 청구받을 수 있는지를 민법 조문을 따라 정리합니다.

특히 임대차 계약이 오래 지속되는 사이 임대인 세대가 바뀌거나, 고령의 임대인·임차인이 계약 기간 중 세상을 떠나는 경우가 실무에서 꾸준히 확인됩니다. 이런 상황에서 가장 먼저 부딪히는 질문은 "계약은 그대로 유지되는가"가 아니라 "그 사람이 갖고 있던 권리와 의무는 누구에게 넘어가는가"입니다. 아래에서는 이 질문에 답하기 위해 상속의 기본 구조부터 순서대로 짚어보겠습니다.

• 임대인 또는 임차인이 사망했는데 상속인이 두 명 이상인 경우
• 상속인 중 한 명에게만 연락이 닿아 그 사람에게만 청구서를 보낸 경우
• 상속인 전원이 함께 소송을 내야 하는지, 각자 몫만 청구해도 되는지 헷갈리는 경우
• 소송 도중 몰랐던 상속인이 새로 나타난 경우

상속이 개시되면 보증금반환채권은 어떻게 넘어갈까

민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 정합니다. 다만 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다는 단서가 붙어 있는데, 임대차보증금반환채권은 임대인이나 임차인이라는 특정인의 인격에 결부된 권리가 아니라 재산적 성격의 채권이므로 이 단서에 해당하지 않고 그대로 상속인에게 승계되는 재산으로 다루어집니다.

임대인이 사망한 경우라면 그 임대인이 지고 있던 보증금반환의무가, 임차인이 사망한 경우라면 그 임차인이 갖고 있던 보증금반환청구권이 각각 상속인에게 포괄적으로 넘어갑니다. 여기까지는 상속인이 한 명이든 여러 명이든 다르지 않습니다. 문제는 상속인이 여러 명, 즉 공동상속인인 경우에 발생합니다.

민법 제1007조는 공동상속인은 각자의 상속분에 응하여 피상속인의 권리의무를 승계한다고 정합니다. 이 조문의 핵심은 상속인이 여러 명이면 하나의 채권이 통째로 어느 한 사람에게 넘어가는 것이 아니라, 각자의 상속분 비율만큼 쪼개져 여러 사람에게 나뉘어 귀속되는 구조를 만든다는 데 있습니다. 보증금반환채권처럼 액수가 정해진 금전채권도 이 원칙에서 예외가 아닙니다.

실무에서는 이 구조를 미처 인식하지 못하고, 상속인 중 대표로 보이는 한 사람하고만 연락을 주고받다가 뒤늦게 상속인이 더 있다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 임대인 쪽이든 임차인 쪽이든 상속이 개시된 사실을 알게 되었다면, 가장 먼저 확인해야 할 것은 상속인이 몇 명이고 각자의 지분이 얼마인지입니다. 이 확인이 늦어질수록 이후 청구나 협의 절차 전체가 지연될 수 있습니다.

정리하면, 임대인이 사망했다면 임대인 쪽 상속인들이 보증금반환의무를 상속분만큼 나누어 지고, 임차인이 사망했다면 임차인 쪽 상속인들이 보증금반환청구권을 상속분만큼 나누어 갖게 됩니다. 어느 경우든 "상속인이 몇 명이고 각자 몫이 얼마인가"라는 질문이 이후 모든 절차의 출발점이 된다는 점을 기억해야 합니다.

여기서 한 가지 더 짚어야 할 조문이 있습니다. 민법 제1006조는 상속인이 여러 명인 때에는 상속재산은 그 공유로 한다고 정합니다. 즉 상속이 개시된 직후에는 보증금반환채권을 포함한 상속재산 전체가 일단 공동상속인들의 공유 상태에 놓이고, 이후 협의나 절차를 거쳐 각자의 몫으로 확정되는 흐름을 따르게 됩니다. 제1007조가 "각자의 상속분에 응한 승계"를 정하고 제1006조가 그 잠정적인 상태를 "공유"로 규정하고 있는 만큼, 두 조문을 함께 놓고 보면 상속재산이 처음에는 공유로 묶여 있다가 상속분 비율에 따라 정리되어 가는 과정으로 이해하는 것이 자연스럽습니다.

또한 상속인 중에 상속개시 전에 이미 사망했거나 상속결격 사유가 있었던 사람이 있다면, 그 사람의 몫은 대습상속을 통해 그 직계비속 등이 대신 받는 구조로 넘어갈 수 있습니다(민법 제1001조 등). 이런 사정이 있으면 공동상속인의 수와 각자의 지분 계산이 한층 더 복잡해질 수 있으므로, 상속관계를 확인할 때는 단순히 현재 생존한 사람만 볼 것이 아니라 상속개시 전에 있었던 사망이나 결격 사유까지 함께 살펴보아야 합니다.

상속분은 어떻게 정해질까

공동상속인 각자의 몫, 즉 상속분은 민법 제1009조가 정합니다. 제1009조①은 동순위의 상속인이 여러 명인 때에는 그 상속분은 균분으로 한다고 정합니다. 자녀 여러 명이 함께 상속받는 경우라면 원칙적으로 같은 비율로 나눈다는 뜻입니다.

여기에 배우자가 함께 상속받는 경우에는 계산이 조금 달라집니다. 제1009조②는 피상속인의 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분의 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에도 직계존속의 상속분의 5할을 가산한다고 정합니다. 예를 들어 배우자와 자녀 두 명이 공동상속인이라면, 자녀 몫을 각 1로 두고 배우자는 그 1.5배인 1.5를 가지므로 전체 3.5 중 배우자가 1.5, 자녀가 각 1씩을 나누어 갖는 비율 구조가 됩니다.

이 균분·5할 가산 원칙은 상속재산 전체, 즉 부동산이든 예금이든 보증금반환채권이든 상속재산에 속하는 모든 권리의무에 동일하게 적용되는 계산 기준입니다. 배우자가 없이 자녀만 여러 명인 경우라면 계산이 한결 단순해서, 자녀가 셋이면 각자 3분의 1씩 균분하는 식으로 정리됩니다. 반대로 배우자와 자녀 한 명만 있는 경우라면 자녀 몫을 1로 두고 배우자는 1.5를 가지므로, 전체 2.5 중 배우자가 5분의 3, 자녀가 5분의 2를 갖는 비율이 됩니다.

다만 이 조문은 어디까지나 "비율이 얼마인가"를 정하는 규정일 뿐이고, 그 비율에 따라 나뉜 채권을 실제로 각자 따로 청구할 수 있는지, 아니면 상속인 전원이 함께 나서야 하는지는 이 조문만으로는 답이 나오지 않는 별개의 문제입니다. 상속분 계산과 청구 방식은 서로 다른 층위의 질문이라는 점을 구분해서 이해할 필요가 있습니다. 이 지점이 다음 항목에서 다룰 핵심 쟁점입니다.

각자 상속분만큼 따로 청구할 수 있을까, 전원이 함께 나서야 할까

제1007조는 공동상속인이 "각자의 상속분에 응하여" 권리의무를 승계한다고 정할 뿐, 그렇게 나뉜 채권을 각 상속인이 개별적으로 행사할 수 있는지, 아니면 상속인 전원이 공동으로 행사해야 하는지를 직접 규정하지는 않습니다. 실무에서 임차인들이 가장 많이 헷갈려 하는 지점이 바로 여기입니다.

금전채권처럼 성질상 나눌 수 있는 채권, 즉 가분채권은 상속개시와 동시에 상속분에 따라 나뉘어 각 상속인에게 귀속된다고 보는 견해가 있습니다. 이 견해를 따른다면 각 상속인은 자신의 상속분에 해당하는 부분만큼은 다른 상속인의 동의 없이도 따로 청구할 여지가 있게 됩니다. 다만 이는 학설·실무상 논의가 있는 영역이고, 개별 사안에서 실제로 어떻게 판단될지는 사실관계와 다투는 방식에 따라 달라질 수 있어 이 글에서 단정하지는 않습니다.

반대 방향, 즉 임대인 쪽 상속인이 여러 명이어서 임차인이 청구를 받는 상대방이 되는 경우를 생각해 보면, 임차인이 상속인 중 한 명에게만 전액을 청구하더라도 그 한 사람은 원칙적으로 자신의 상속분 범위 안에서만 책임을 지는 구조가 된다고 볼 수 있습니다. 나머지 상속인들의 몫까지 그 한 사람에게 요구할 수 있는지는 별개로 확인이 필요한 부분입니다.

이처럼 각자 청구·각자 책임이 원칙적인 방향으로 이야기되는 경우가 많지만, 상속재산 전체를 아직 나누지 않은 상태이거나 상속인들 사이에 별도의 합의가 있는 경우처럼 사실관계에 따라 결론이 달라질 여지도 남아 있습니다. 그래서 "무조건 각자 따로 청구하면 된다" 또는 "무조건 전원이 함께 나서야 한다"고 미리 단정하기보다는, 상속인 구성과 지분을 먼저 확정한 뒤 청구 범위와 상대방을 구체적으로 정리하는 순서를 따르는 것이 안전합니다.

결국 소송이든 협상이든 첫 단계는 항상 같습니다. 상속인이 몇 명이고 각자의 지분이 얼마인지를 가족관계증명서 등 공적 서류로 먼저 확정하는 것입니다. 이 확인 없이 대표자로 보이는 한 사람과만 이야기를 진행하면, 나중에 나머지 상속인의 몫을 놓고 다시 다투어야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 상속관계가 복잡하다고 느껴진다면 소송을 준비하는 단계에서 02-591-5662로 미리 확인해 보는 것도 한 방법입니다.

실무적으로는 상속인 전원을 공동원고 또는 공동피고로 소송에 참여시키는 방식이 자주 활용됩니다. 각자의 상속분에 따라 청구 금액이나 책임 범위가 나뉘더라도, 절차 자체는 상속인 전원을 한꺼번에 다루는 편이 나중에 몫을 놓고 다시 다투는 위험을 줄일 수 있기 때문입니다. 다만 이 방식이 모든 사안에서 반드시 필요한 것은 아니며, 상속인 수가 적고 연락이 잘 되는 경우라면 각자 개별적으로 청구·응소하는 방식으로도 정리될 수 있습니다.

또한 상속인 중 일부가 이미 상속을 포기했거나 한정승인을 한 경우라면 공동상속인의 범위 자체가 달라집니다. 민법 제1019조①은 상속인이 상속개시 있음을 안 날로부터 3월 내에 단순승인·한정승인·포기를 할 수 있다고 정하므로, 상속이 개시된 지 얼마 되지 않은 사안이라면 이 기간 동안 상속인 구성이 유동적일 수 있다는 점도 함께 염두에 두어야 합니다.

협의가 안 되면? 상속재산분할과 공유물분할청구 준용

상속인들이 상속재산을 어떻게 나눌지는 우선 당사자들끼리 정할 수 있습니다. 민법 제1013조①은 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다고 정합니다. 보증금반환채권을 포함한 상속재산 전체를 상속인들이 자유롭게 협의해서 나눌 수 있다는 뜻입니다.

문제는 협의가 되지 않을 때입니다. 제1013조②는 공유물분할청구에 관한 제269조의 규정을 상속재산의 분할에 준용한다고 정합니다. 제269조①은 분할 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자가 법원에 그 분할을 청구할 수 있다고 정하므로, 상속인들 사이에 협의가 되지 않으면 법원에 상속재산분할을 청구하는 절차로 넘어갈 수 있다는 구조가 만들어집니다.

제269조②는 한 걸음 더 나아가, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원이 물건의 경매를 명할 수 있다고 정합니다. 이는 부동산처럼 나누기 어려운 물건을 염두에 둔 규정인데, 보증금반환채권과 같은 금전채권에도 이 분할 절차를 그대로 거쳐야 하는지, 아니면 애초에 상속분에 따라 당연히 나뉘어 있어 별도의 분할 절차가 필요 없는지는 사안에 따라 다투어질 수 있는 부분이라 이 글에서 단정하지 않습니다.

실무적으로는 협의든 법원 절차든 시간이 걸린다는 점을 염두에 두는 것이 중요합니다. 임대인 쪽 상속인들 사이에 협의가 늦어지면 임차인 입장에서는 보증금을 돌려받는 시점도 함께 늦어질 수 있습니다. 그래서 상속 사실을 알게 된 즉시 상속인 확인과 협의 가능성 타진을 서두르는 편이 전체 절차를 단축하는 데 도움이 됩니다.

협의가 이루어졌다면 그 내용을 문서로 남겨두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 길입니다. 상속재산분할협의서에 보증금반환채권을 누가, 얼마의 비율로 갖는지, 실제 수령은 누구 명의의 계좌로 받을 것인지를 구체적으로 적어두면, 임차인 입장에서도 누구에게 이행하면 되는지가 분명해집니다. 협의 내용이 불분명하면 임대인 쪽 상속인들 사이에서뿐 아니라 임차인과의 관계에서도 다시 혼선이 생길 수 있습니다. 협의서에는 가급적 상속인 전원이 서명·날인하도록 하고, 서명한 사람과 실제 상속인 명단을 대조해 빠진 사람이 없는지 다시 한 번 확인하는 절차도 함께 거치는 것이 안전합니다.

제1006조가 정한 공유 상태를 그대로 둔 채 개별적으로 청구·이행을 반복하는 것보다, 상속재산분할을 통해 각자의 몫을 명확히 확정해 두는 편이 장기적으로는 분쟁을 줄이는 방향이라는 점도 함께 기억해 둘 만합니다. 다만 분할까지 마치는 데 시간이 걸린다는 현실적인 문제 때문에, 임차인 입장에서는 분할이 끝나기를 무작정 기다리기보다 상속인 전원을 상대로 한 청구를 함께 준비하는 경우도 많습니다.

여기서 임차인 입장을 다시 생각해 보면, 임대인 쪽 상속인들의 협의나 법원 분할 절차가 끝날 때까지 임차인이 마냥 기다려야 하는 것은 아닙니다. 임차인은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했다면 임대인 쪽 상속인들을 상대로 별도로 청구·소송 절차를 진행할 수 있고, 이는 상속인들 내부의 분할 절차와는 별개로 움직일 수 있는 문제입니다. 다만 상속인들 사이의 분할이 마무리되어 있으면 누구에게 얼마를 청구해야 하는지가 한층 명확해지므로, 가능하다면 임대인 쪽 상속인들에게 분할 진행 상황을 함께 확인해 보는 것도 실무적으로 도움이 됩니다.

일부 상속인만 파악하고 소송을 냈다면

실무에서 종종 벌어지는 상황이 있습니다. 임대인이 사망한 사실은 알았지만 상속인이 몇 명인지 전부 파악하지 못한 채, 연락이 닿는 한두 사람만을 상대로 내용증명을 보내거나 소송을 준비하는 경우입니다.

앞서 살펴본 것처럼 공동상속인은 각자의 상속분에 응하여 권리의무를 승계하는 구조이므로, 파악하지 못한 상속인이 있다면 그 사람이 부담해야 할 상속분에 해당하는 부분까지 다른 상속인에게 청구한 것만으로 해결된다고 보기는 어려울 수 있습니다. 나중에 누락된 상속인이 드러나면, 그 사람에 대해서는 별도로 청구나 소송 절차를 다시 진행해야 할 필요가 생길 여지가 있습니다.

이런 상황은 임대인 쪽에서만 벌어지는 것이 아닙니다. 임차인이 사망해 임차인 쪽 상속인이 여러 명인 경우에도, 그중 일부만 소송에 참여하거나 협의에 나서고 나머지는 존재 자체를 모르고 넘어가는 사례가 생길 수 있습니다. 방향만 반대일 뿐 구조는 비슷합니다.

그래서 실무적으로는 소송이나 협의를 시작하기 전에 가족관계증명서, 기본증명서 같은 공적 서류로 상속인 전원을 먼저 확인하는 절차를 거치는 것이 바람직합니다. 뒤늦게 상속인이 추가로 드러났을 때 처음부터 다시 확인 작업을 반복하는 것보다, 처음부터 상속관계를 폭넓게 확인해 두는 편이 전체 시간과 절차를 아끼는 길입니다.

상속인 파악이 늦어지는 데는 여러 이유가 있습니다. 임대인과 생전에 왕래가 없던 자녀가 있거나, 재혼 가정이라 알지 못했던 배우자·자녀가 있거나, 심지어 임대인 본인도 정리하지 않았던 가족관계가 뒤늦게 드러나는 경우도 있습니다. 이런 사정은 임차인이 처음부터 알 수 없는 영역이므로, 등기부등본이나 계약서만으로는 상속인 전원을 파악하기 어렵다는 점을 인정하고 공적 서류 확인 절차를 별도로 거쳐야 한다는 점을 다시 한 번 강조합니다. 계약 당시 임대인 본인과만 이야기했던 임차인일수록 이런 가족관계까지는 알기 어려운 것이 당연하므로, 상속 사실을 알게 된 시점부터는 계약서가 아니라 공적 서류를 기준으로 다시 확인하는 습관이 필요합니다.

누락되었던 상속인이 나중에 나타나 자신의 몫을 주장하는 경우, 이미 진행된 협의나 소송의 효력이 그 사람에게도 미치는지는 사안마다 확인이 필요한 영역입니다. 일반적으로는 그 사람을 상대로 한 절차가 별도로 필요할 가능성이 높다고 보는 것이 안전하지만, 구체적인 결론은 개별 사정에 따라 달라질 수 있어 이 글에서 단정하지 않습니다.

이런 이유로, 상속이 얽힌 보증금반환 사안에서는 처음부터 시간을 넉넉히 두고 상속관계를 확인하는 편이 결과적으로 더 빠른 길이 되는 경우가 많습니다. 서두르다가 상속인 일부를 놓치면 그 부분에 대한 절차를 처음부터 다시 밟아야 할 수 있고, 이는 처음에 조금 더 시간을 들여 전원을 확인하는 것보다 더 오래 걸릴 수 있기 때문입니다.

임차인이 사망한 경우도 같은 구조가 적용될까

지금까지는 주로 임대인이 사망한 상황을 예로 들었지만, 반대로 임차인이 먼저 세상을 떠나는 경우도 드물지 않습니다. 이 경우 임차인이 갖고 있던 보증금반환청구권은 임차인의 상속인들에게 포괄적으로 승계되고(제1005조), 상속인이 여러 명이면 각자의 상속분에 응하여 나뉘어 귀속되는 구조(제1007조)가 동일하게 적용됩니다.

상속분을 정하는 기준 역시 다르지 않습니다. 균분 원칙과 배우자의 5할 가산 원칙(제1009조)이 그대로 적용되고, 상속인들 사이에 협의가 안 될 때 상속재산분할과 공유물분할청구를 준용하는 구조(제1013조②, 제269조) 역시 동일하게 작동합니다.

다만 임차인 쪽 상속인들 사이에서는 조금 다른 종류의 다툼이 생길 여지가 있습니다. 실제로 그 주택에서 함께 거주했던 사람이 누구인지, 보증금을 실제로 마련하거나 지급한 사람이 상속인 중 누구인지와 같은 사실관계가 상속분 계산과는 별개로 쟁점이 될 수 있습니다. 이런 사실관계 다툼이 있는지 여부와 그 결론은 사안마다 다르므로 일반화해서 단정하기는 어렵습니다.

결국 임대인이 사망했든 임차인이 사망했든, 공동상속인 구조에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 상속인의 범위와 지분이라는 점은 같습니다. 그 위에서 협의로 정리할지, 법원 절차로 갈지를 판단하는 순서 역시 다르지 않습니다.

임차인이 사망한 경우에는 임대인 입장에서도 확인할 것이 생깁니다. 임차인의 상속인 중 누구에게 보증금을 반환하면 되는지, 상속인 전원의 동의 없이 일부에게만 반환해도 되는지가 그것입니다. 앞서 살펴본 각자 청구·각자 수령 가능 여부와 마찬가지로, 이 부분 역시 상속인 구성과 협의 상황에 따라 달라질 수 있는 영역이어서 임대인 쪽에서도 임차인 쪽 상속인 전원을 먼저 확인한 뒤 반환 절차를 진행하는 것이 안전합니다.

특히 임대인 입장에서는 상속인 중 한 사람에게만 보증금을 반환했다가 나머지 상속인이 자신의 몫을 다시 요구하는 상황을 가장 경계해야 합니다. 이런 위험을 줄이는 방법으로는 상속인 전원의 확인서를 받아두거나, 상속인 전원이 지정한 대표자 명의 계좌로 반환하되 그 지정 사실을 서면으로 남겨두는 방식이 실무에서 활용됩니다. 다만 어떤 방식이 적절한지는 상속인 수와 협의 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 반환에 앞서 상속관계부터 충분히 확인하는 절차를 생략하지 않는 것이 중요합니다.

청구 전에 확인해야 할 것들

보증금반환채권과 관련해 상속이 얽혀 있다면, 실제 청구나 협의에 들어가기 전에 몇 가지를 먼저 점검해 두는 편이 좋습니다. 아래는 그 확인 항목을 정리한 것입니다.

• 상속인이 몇 명인지 가족관계증명서 등 공적 서류로 확인했는가
• 각 상속인의 상속분(균분 또는 배우자 5할 가산)을 정확히 계산했는가
• 상속인들 사이에 협의로 정리할 여지가 있는지 타진해 보았는가
• 연락이 닿지 않는 상속인이 있다면 그 사람의 소재부터 확인했는가

협의부터 법원 절차까지, 진행 흐름

상속인이 여러 명일 때 보증금반환채권을 정리하는 흐름을 단계별로 정리하면 아래와 같습니다. 다만 아래 흐름은 일반적인 진행 순서를 안내하는 것일 뿐, 개별 사안에서는 순서나 소요 기간이 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문