월세 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황, 정말 답답하시죠. 그런데 여기서 성급하게 이사를 하시면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

주택임대차보호법에서 정한 대항력은 '주택 점유'와 '전입신고'를 함께 갖춰야 유지됩니다. 만약 보증금을 받기 전에 이사를 나가거나 전입신고를 다른 곳으로 옮기면, 그동안 지켜오던 대항력과 우선변제권이 사라지게 됩니다.

그렇다면 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 할 때는 어떻게 해야 할까요? 바로 임차권등기명령 제도를 활용하시면 됩니다.

임차권등기명령은 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 신청하여, 등기부에 임차권을 등재하는 제도입니다. 이 등기가 완료되면 이사를 나가도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

월세 보증금을 아직 받지 못한 상태에서 이사가 불가피하다면, 다음 순서를 꼭 지켜주세요. 순서를 잘못 지키면 대항력을 잃고 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

월세 보증금을 안전하게 돌려받으려면 대항력과 우선변제권이 무엇인지 정확히 이해하고 계셔야 합니다.

대항력이란, 임차인이 제3자(새 집주인, 경매 낙찰자 등)에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 주택에 입주하고 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

우선변제권이란, 임차주택이 경매될 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 대항요건(점유+전입신고)에 확정일자까지 갖추면 우선변제권이 생깁니다.

임차권등기를 마치고 이사까지 했는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 법적 절차로 받아내야 합니다. 보증금반환소송을 통해 판결을 받고, 필요하다면 강제집행까지 진행할 수 있습니다.

강제집행에는 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등 여러 방법이 있습니다. 임대인의 재산 상황에 따라 가장 효과적인 방법을 선택해 진행합니다.

민법상 지연이자는 연 5%이며, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 늦게 받을수록 받을 수 있는 금액이 늘어나니, 너무 오래 기다리지 마시고 법적 절차를 진행하시기 바랍니다.

법도 전세금반환소송센터는 전세금 및 월세 보증금 반환 소송을 전문으로 진행하고 있습니다. 풍부한 경험과 높은 승소율로 의뢰인의 보증금 회수를 돕고 있습니다.

대표 변호사 엄정숙은 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 이 분야 최고 전문가입니다.