전세로 살고 있는 집의 일부가 누수로 곰팡이가 번지거나, 배관이 터져 천장이 주저앉거나, 화재로 방 한 칸이 못 쓰게 되는 일은 드물지 않게 일어납니다. 문제는 이런 일이 벌어졌을 때 전세금을 그대로 낸 임차인이 어떤 권리를 주장할 수 있는지 정확히 아는 사람이 많지 않다는 점입니다. 집주인에게 고쳐달라고 말해도 미루기만 하거나, 오히려 임차인 책임이라며 발을 빼는 경우도 있어 답답함을 겪는 분들이 적지 않습니다.

결론부터 말하면 임차인의 잘못 없이 주택 일부를 쓸 수 없게 됐다면 계약서에 별다른 언급이 없더라도 그 부분만큼 차임을 깎아달라고 요구할 권리가 있고, 상황이 심각해 남은 부분만으로는 애초에 집을 빌린 목적을 이룰 수 없다면 계약 자체를 끝낼 권리도 있습니다. 이는 법률에 정해진 임차인의 권리이고, 집주인이 계약서에 이를 막는 특약을 넣었다 하더라도 그 특약은 임차인에게 불리한 범위에서 효력이 없습니다. 이 글에서는 일부 멸실이 생겼을 때 임대인의 의무, 차임감액 청구 요건, 해지 요건, 특약의 효력, 그리고 해지 이후 전세금을 돌려받는 절차까지 순서대로 정리합니다.

• 전세로 사는 집 일부에 누수, 균열, 붕괴, 화재 같은 문제가 생겼다
• 그 부분을 아예 쓸 수 없거나, 쓰기 위험한 상태가 됐다
• 집주인이 고쳐주지 않거나, 차임을 깎아줄 수 없다고 한다
• 더는 살기 어려워 계약을 끝내고 전세금을 돌려받고 싶다

임대인에게는 집을 계속 쓸 수 있게 해줄 의무가 있다

전세 계약을 맺으면 임대인은 단순히 열쇠를 넘겨주는 것으로 의무가 끝나는 것이 아닙니다. 임대인은 목적물을 인도한 뒤에도 계약이 존속하는 동안 그 사용과 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 즉 집을 빌려준 이후에도 그 집이 계약 당시와 같이 정상적으로 쓰일 수 있는 상태를 유지해 줄 책임이 계속 임대인에게 있다는 뜻입니다.

이 의무는 구조적인 하자나 노후로 인한 문제뿐 아니라, 배관이나 설비처럼 눈에 잘 띄지 않는 부분에도 적용됩니다. 누수의 원인이 윗집의 과실이든 건물 자체의 노후든, 임차인에게 그 집을 정상적으로 쓸 수 있게 해줄 책임은 일차적으로 임대인에게 있습니다. 임대인이 원인 제공자에게 별도로 책임을 물을 수 있는지는 임대인과 제3자 사이의 문제이고, 임차인과 임대인 사이의 관계에서는 유지의무가 그대로 적용됩니다. 임차인이 원인 규명까지 스스로 떠안을 필요는 없다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.

따라서 문제가 생겼을 때 임차인이 가장 먼저 할 일은 원인을 스스로 밝히려 애쓰기보다, 그 사실을 임대인에게 알리는 것입니다. 수리가 필요한 상황이나 권리를 주장하는 자가 있다는 사실을 알게 되면 임차인은 지체없이 임대인에게 통지해야 하고, 다만 임대인이 이미 그 사실을 알고 있었다면 별도로 통지하지 않아도 됩니다. 통지를 미루면 나중에 책임 소재를 다툴 때 불리해질 수 있으므로, 문제를 인지한 즉시 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 정확히 알리는 것이 좋습니다.

일부를 못 쓰게 됐다면 차임을 깎아달라고 할 수 있나

결론적으로 가능합니다. 민법은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되거나 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 된 경우, 임차인은 그 부분의 비율에 따라 차임의 감액을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 예를 들어 방 세 칸 중 한 칸을 아예 쓸 수 없게 됐다면, 그 한 칸이 전체 주거 공간에서 차지하는 비중만큼 차임을 깎아달라고 요구할 수 있는 것입니다. 이 권리는 전세든 월세든 임대차 계약이라면 형태와 관계없이 똑같이 적용되는 기본적인 권리입니다.

여기서 중요한 것은 이 권리가 별도의 특약이나 임대인의 동의 없이도 법률상 당연히 인정되는 권리라는 점입니다. 임대인이 "그런 조항은 계약서에 없다"거나 "고쳐줄 테니 기다리라"는 말로 넘어가려 해도, 실제로 그 부분을 쓸 수 없는 기간 동안에는 감액을 청구할 수 있는 권리 자체가 사라지지 않습니다. 다만 이 권리를 행사하려면 임대인에게 감액을 요구하는 의사를 명확히 전달하는 절차가 필요하며, 아무 말도 하지 않은 채 시간이 흐르면 나중에 감액분을 소급해서 인정받기가 더 어려워질 수 있습니다.

감액 청구는 전세금 자체를 깎는 것이 아니라 차임, 즉 월세나 관리비 성격의 비용에 적용되는 개념입니다. 순수 전세라 하더라도 계약 조건에 따라 일정한 차임이 함께 정해져 있는 경우가 있고, 이런 경우라면 사용이 불가능해진 부분만큼 그 차임을 줄여달라고 요구할 수 있습니다. 전세금 자체를 바로 돌려받는 문제와는 별개의 권리이므로, 두 가지를 구분해서 이해할 필요가 있습니다.

"임차인 과실 없이"라는 조건은 무엇을 뜻하나

감액 청구가 인정되려면 문제 발생에 임차인의 과실이 없어야 합니다. 여기서 과실이 없다는 것은 임차인이 그 손상의 원인을 제공하지 않았다는 뜻으로, 건물 자체의 노후나 설비 결함, 다른 세대에서 넘어온 누수, 시공상의 하자처럼 임차인이 통제할 수 없는 원인으로 발생한 경우가 대표적입니다. 반대로 임차인이 부주의하게 화기를 다루다 불이 났거나, 허락 없이 구조를 변경하다 문제가 생겼다면 그 부분에 대해서는 감액을 주장하기 어려울 수 있습니다.

실제 상황에서는 원인이 단번에 명확하지 않은 경우도 많습니다. 이럴 때는 사고 직후 사진과 영상으로 현장을 기록해 두고, 필요하다면 관리사무소나 전문 업체의 점검 소견을 받아두는 것이 나중에 과실 여부를 다툴 때 중요한 자료가 됩니다. 임대인이 임차인 책임이라고 주장한다면, 그 주장을 뒷받침할 근거를 임대인 쪽에서 제시하도록 요구하는 것도 하나의 방법입니다.

감액 비율은 어떻게 판단하나

차임감액은 사용할 수 없게 된 부분의 비율에 따라 정해집니다. 다만 이 비율을 정확한 숫자로 미리 못 박기는 어렵고, 실제로는 여러 요소를 함께 살펴 판단하게 됩니다. 먼저 전체 주거 공간에서 사용 불가능한 공간이 차지하는 면적 비중을 생각해 볼 수 있습니다. 방 세 칸 중 한 칸이라면 단순 면적으로는 3분의 1 수준이 기준점이 될 수 있지만, 그 방이 거실이나 주방처럼 생활에 필수적인 공간인지, 창고처럼 부수적인 공간인지에 따라 실제 감액 비율은 달라질 수 있습니다.

두 번째로 고려할 요소는 사용 불가 기간입니다. 잠깐의 수리로 며칠 안에 정상화되는 문제와, 몇 달에 걸쳐 방치되는 문제는 감액을 주장할 수 있는 기간 자체가 다릅니다. 문제가 생긴 날부터 실제로 정상적으로 쓸 수 있게 된 날까지의 기간을 정확히 기록해 두어야 나중에 감액분을 계산할 때 근거가 됩니다.

세 번째로는 그 공간을 쓰지 못함으로써 생활 전체에 미치는 영향입니다. 욕실이나 주방처럼 다른 공간으로 대체하기 어려운 시설이 문제라면, 단순 면적 비율보다 훨씬 큰 불편이 발생하므로 이 점도 함께 반영해 협의하는 것이 합리적입니다. 결국 감액 비율은 면적, 기간, 생활상의 중요도를 종합적으로 고려해 임대인과 협의하거나, 협의가 안 되면 소송을 통해 법원의 판단을 받는 방식으로 정해지게 됩니다.

아예 목적을 달성할 수 없다면 계약을 끝낼 수 있다

문제가 감액으로 해결될 수 없을 만큼 심각하다면 이야기가 달라집니다. 민법은 임차물의 잔존 부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 즉 전체 공간 중 일부만 문제가 아니라, 남은 부분만으로는 애초에 그 집을 빌린 목적 자체를 이룰 수 없는 수준이라면 굳이 차임감액에 머무르지 않고 계약을 끝낼 권리가 생기는 것입니다.

예를 들어 구조적인 붕괴 위험으로 건물 전체에 출입이 제한되거나, 화재로 주거의 상당 부분이 소실되어 사실상 사람이 살 수 없는 상태가 됐다면 이는 잔존 부분으로 목적을 달성할 수 없는 전형적인 사례에 해당할 수 있습니다. 이런 상황에서는 임대인이 수리를 약속하더라도, 수리에 걸리는 기간이나 그동안의 대체 거주 문제를 고려해 해지를 선택하는 것이 임차인에게 더 나은 방법일 수 있습니다.

해지 여부를 판단할 때는 단순히 불편하다는 수준을 넘어, 실제로 그 공간에서 정상적인 생활이 불가능한지를 기준으로 삼아야 합니다. 애매한 상황이라면 먼저 감액을 청구하며 임대인의 수리 이행을 지켜보고, 그래도 개선되지 않거나 상황이 악화된다면 해지로 넘어가는 단계적 접근도 고려해 볼 수 있습니다.

집주인이 "감액은 안 된다"는 특약을 걸었다면

계약서에 "누수나 하자가 있어도 차임 감액을 청구하지 않는다"거나 "시설 문제로 인한 해지는 인정하지 않는다"는 식의 문구가 들어가 있는 경우가 종종 있습니다. 결론부터 말하면 이런 특약은 임차인에게 불리한 범위에서 효력이 없습니다. 민법은 차임감액청구권과 해지권에 관한 규정을 포함해 여러 임차인 보호 규정을 강행규정으로 정해 두고, 이에 반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 무효라고 명시하고 있습니다.

이 강행규정 조항이 적용되는 범위에는 차임감액청구권과 해지권에 관한 규정뿐 아니라, 임차인의 갱신청구권이나 매수청구권, 부속물매수청구권처럼 임차인 보호를 목적으로 하는 여러 조항이 함께 포함되어 있습니다. 즉 계약서에 아무리 "감액 불가"라는 문구가 적혀 있어도, 그 조항 자체가 법률상 무효이기 때문에 임차인은 여전히 감액이나 해지를 주장할 수 있습니다.

다만 이 강행규정은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않도록 예외가 정해져 있습니다. 단기 숙박이나 일시적인 사용 목적이 명확한 계약이 아니라 통상적인 전세 계약이라면 이 예외에 해당할 가능성은 낮지만, 계약의 성격이 애매하다면 이 부분도 함께 확인해 볼 필요가 있습니다. 결국 핵심은 "계약서에 뭐라고 적혀 있든, 임차인에게 불리한 특약은 법이 우선한다"는 원칙입니다.

계약을 해지했는데 전세금을 안 돌려준다면

일부 멸실을 이유로 계약을 해지했다면 그다음으로 중요한 문제는 전세금을 실제로 돌려받는 일입니다. 해지 이후 임차인이 집을 비워주는 것과 임대인이 전세금을 반환하는 것은 동시이행 관계에 있습니다. 즉 임차인은 상대방인 임대인이 전세금을 반환할 준비를 갖추지 않은 상태에서는 집을 비워줄 의무를 거절할 수 있고, 반대로 임대인도 임차인이 집을 비우지 않는 한 전세금 반환을 미룰 근거로 삼을 수 있는 구조입니다.

이 때문에 실무에서는 전세금을 돌려받기 전에 무작정 짐부터 빼고 이사를 가는 것을 권하지 않습니다. 대항력을 유지한 상태에서 협상력을 가지려면 원칙적으로 전세금을 돌려받을 때까지 그 집에 대한 점유를 유지하는 것이 유리하고, 부득이하게 이사를 해야 하는 사정이 있다면 그 전에 임차권등기명령을 신청해 등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 절차를 밟아야 합니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있는 절차로, 등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 등기가 완료되기 전에 먼저 이사를 하면 그 사이 대항력을 잃을 위험이 있으므로, 등기부에 실제로 기입된 사실을 확인한 뒤 이사하는 순서를 반드시 지켜야 합니다. 일부 멸실로 인한 해지라 하더라도 이 절차 자체는 다른 사유로 인한 전세금반환 절차와 동일하게 적용됩니다.

문제 발생부터 대응까지, 어떤 순서로 움직여야 하나

이 순서를 지키는 것이 중요한 이유는 각 단계마다 임차인의 권리를 뒷받침하는 근거가 쌓이기 때문입니다. 현장 기록 없이 곧바로 해지를 주장하면 나중에 임대인이 손상의 정도나 원인을 다투기 쉬워지고, 임차권등기명령 없이 먼저 이사를 하면 대항력이라는 중요한 보호장치를 잃을 위험이 있습니다. 반대로 순서를 지켜 단계별로 대응하면 협의 단계에서든 소송 단계에서든 임차인의 주장이 훨씬 탄탄해집니다.

단계마다 걸리는 시간도 미리 가늠해 두는 것이 좋습니다. 현장 기록과 통지는 즉시 할 수 있지만, 임대인과의 협의는 며칠에서 몇 주가 걸릴 수 있고, 임차권등기명령 신청부터 등기 기입까지도 일정한 시일이 소요됩니다. 전세금반환소송까지 가게 되면 판결까지 다시 수개월이 필요하므로, 문제를 인지한 초기 단계에서부터 전체 일정을 염두에 두고 움직이는 것이 시간을 낭비하지 않는 방법입니다.

특히 감액 청구와 해지 여부를 판단하는 초기 단계에서 임대인과의 대화가 감정적으로 흐르기 쉬운데, 이럴수록 문서로 소통하고 기록을 남기는 방식을 유지하는 것이 나중에 분쟁이 소송으로 이어졌을 때 큰 도움이 됩니다. 특히 해지 의사표시는 명확한 날짜와 표현으로 전달해 두어야 이후 전세금반환청구의 기준일을 다툴 여지를 줄일 수 있습니다.

감액을 미리 청구하지 않고 나중에 한꺼번에 요구할 수 있나

실무에서 자주 나오는 질문 중 하나는, 문제가 생긴 당시에는 바쁘거나 관계가 불편해 넘어갔다가 나중에 한꺼번에 감액분을 청구할 수 있는지입니다. 원칙적으로 사용·수익이 불가능했던 기간에 대한 감액청구권 자체는 그 기간 동안 발생한 것이므로, 당장 청구하지 않았다고 해서 권리 자체가 곧바로 사라지는 것은 아닙니다. 다만 시간이 오래 지날수록 당시 상황을 입증하기가 어려워지고, 임대인 쪽에서 "그동안 아무 말이 없었으니 문제가 없었던 것 아니냐"는 식으로 다툴 여지가 커집니다.

그래서 실제로는 문제를 인지한 시점에 최대한 빨리 감액 의사를 표시해 두는 것이 여러모로 유리합니다. 당장 정확한 비율을 계산하기 어렵다면 우선 "사용이 어려운 기간에 대해 차임감액을 청구한다"는 취지만 먼저 전달해 두고, 구체적인 금액은 상황이 정리된 뒤에 다시 협의하는 방식도 가능합니다. 중요한 것은 감액을 원한다는 의사표시 자체를 늦추지 않는 것입니다.

전세보증보험에 가입되어 있다면 달라지는 점이 있나

전세보증금 반환보증에 가입한 임차인이라면 일부 멸실로 인한 해지 상황에서도 보증기관에 먼저 문의해 볼 필요가 있습니다. 다만 보증보험은 상품마다 가입 조건과 보장 범위, 청구 절차가 다르게 정해져 있어, 일부 멸실을 원인으로 한 해지가 보증 대상에 해당하는지는 가입한 상품의 약관에 따라 달라질 수 있습니다. 이 부분을 단정적으로 안내하기는 어려우므로, 보증서와 약관을 손에 쥔 상태에서 보증기관과 법률 상담을 함께 진행해 보는 것이 정확합니다.

보증보험 가입 여부와 별개로, 민법상 차임감액청구권과 해지권은 그 자체로 임차인에게 인정되는 권리이므로 보증보험에 가입되어 있지 않다고 해서 이 권리를 행사할 수 없는 것은 아닙니다. 오히려 보증보험 절차와 민사상 권리 행사를 병행해서 준비해 두면, 어느 한쪽에서 시간이 지체되더라도 다른 경로로 대응할 수 있는 여지가 생깁니다.

협의가 안 되면 전세금반환소송으로 가야 하나

감액이든 해지든 임대인과 협의가 원만하게 이루어진다면 소송까지 갈 필요는 없습니다. 하지만 임대인이 손상 사실 자체를 부정하거나, 감액에 동의하지 않거나, 해지 후에도 전세금을 돌려주지 않는다면 결국 전세금반환소송을 통해 해결해야 하는 상황에 이르게 됩니다. 소장을 접수한 뒤 판결까지는 보통 4개월에서 6개월 정도가 걸리며, 이 기간 동안 감액분이나 반환받지 못한 전세금에 대해서는 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.

소송에서는 앞서 정리해 둔 현장 사진과 영상, 통지 기록, 감액을 요구한 날짜와 내용, 해지 의사를 표시한 시점 등이 모두 중요한 증거자료가 됩니다. 특히 일부 멸실로 인한 분쟁은 손상의 원인과 정도, 그로 인해 실제 생활에 어떤 불편이 있었는지를 구체적으로 소명해야 하는 사안이므로, 소송을 준비하는 단계에서부터 이런 자료를 체계적으로 정리해 두는 것이 결과에 큰 영향을 미칩니다. 필요하다면 전문 업체의 하자 진단서나 수리 견적서처럼 객관적인 제3자 자료를 함께 확보해 두는 것도 소송 단계에서 설득력을 높이는 방법이 됩니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 이런 일부 멸실 사안에서 감액 비율을 어떻게 주장할지, 해지 요건을 충족했는지, 전세금반환청구의 절차를 어떻게 진행할지를 함께 검토하는 상담을 진행하고 있습니다. 손상 정도가 애매해 스스로 판단하기 어렵다면, 자료를 정리한 상태로 상담을 통해 전략을 구체화하는 것이 도움이 됩니다.

일부 멸실로 인한 분쟁은 손상의 원인, 사용 불가 기간, 생활에 미친 영향이 사안마다 크게 달라서 정해진 정답이 없는 경우가 많습니다. 그래서 같은 누수 문제라도 어떤 세대는 감액으로 정리되고, 어떤 세대는 해지와 전세금반환소송으로 이어지기도 합니다. 스스로 판단하기 어렵다면 초기 단계에서부터 자료를 체계적으로 모아두고, 감액과 해지 중 어느 방향이 자신의 상황에 맞는지 전문가와 함께 검토해 보는 것이 전세금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

비슷한 상황, 무엇이 다른가

두 상황을 구분하는 것이 중요한 이유는 대응 방법이 달라지기 때문입니다. 사용 자체가 불가능한 일부 멸실이라면 감액청구권과 해지권을 곧바로 검토할 수 있지만, 단순히 불편한 수준이라면 먼저 임대인에게 필요비나 유익비 상환을 청구하거나 수선을 요구하는 절차를 거치는 것이 우선입니다. 임대인이 목적물의 보존에 필요한 행위를 하려는 경우 임차인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없지만, 그 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없게 된다면 그때는 다시 해지를 검토할 수 있는 상황으로 넘어갑니다.

결국 손상이 생겼을 때 가장 먼저 해야 할 일은 그 상황이 단순 불편인지, 사용 자체가 불가능한 일부 멸실인지를 구분하는 것입니다. 이 판단이 애매하다면 사진과 기록을 정리한 상태로 상담을 통해 어느 쪽에 해당하는지 확인해 보는 것이 가장 정확한 방법입니다.

자주 묻는 질문

전세금반환소송센터 엄정숙 변호사 · 전국 전화 상담 가능 · 상단 메뉴에서 승소자료 확인

일부 멸실 상황에서는 시간이 지날수록 손상의 원인과 정도를 입증하기 어려워지는 경우가 많습니다. 사진과 통지 기록을 남기고, 감액 청구와 해지 여부를 어떤 순서로 진행할지 미리 정리해 두는 것이 전세금을 온전히 지키는 첫걸음입니다. 혼자 판단하기 어려운 상황이라면 자료를 갖춘 채로 상담을 통해 다음 단계를 함께 확인해 보시기 바랍니다. 급하게 대응하다 절차를 놓치는 것보다, 하루 이틀 시간을 들여 상황을 정리한 뒤 움직이는 편이 결과적으로 더 빠른 해결로 이어지는 경우가 많습니다.