임대차가 끝났는데 보증금을 못 받고 있을 때, 임대인이 먼저 "대출이 나오는 대로 드리겠다"며 각서나 합의서, 문자 메시지를 보내오는 경우가 있습니다. 당장은 안심이 되지만, 그 문구가 법적으로 어떤 의미를 갖는지 따져보지 않으면 시간만 흘러가고 정작 필요할 때 힘을 못 쓰는 종이 한 장으로 남을 수 있습니다.

임대인이 각서를 써주는 이유는 대체로 두 가지입니다. 당장 돌려줄 현금이 없어 집을 담보로 대출을 받아야 하는 사정이 있거나, 세입자를 안심시켜 시간을 벌려는 목적입니다. 어느 쪽이든 임차인 입장에서는 그 각서가 실제로 무엇을 보장해주는지, 나중에 문제가 생겼을 때 무기가 될 수 있는지를 미리 점검해두는 편이 안전합니다. 이 글은 각서 자체를 쓰지 말라는 이야기가 아니라, 받은 각서를 어떻게 읽고 어떤 문구를 더 채워야 하는지에 초점을 맞춥니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

이 다섯 가지 중 하나라도 해당한다면, 지금 손에 있는 각서를 다시 한 번 꺼내 읽어볼 필요가 있습니다. 아래에서는 각서 문구를 법적으로 어떻게 해석해야 하는지, 지연손해금과 강제집행이라는 실제 회수 단계에서 그 문구가 어떤 역할을 하는지, 그리고 대출 심사를 이유로 한 전출 요구에 어떻게 대응해야 하는지를 차례로 짚습니다. 대출 상품 자체의 한도나 금리, 실행 조건은 은행마다 다르고 이 글의 범위를 벗어나므로 다루지 않습니다.

"대출 나오면 드리겠습니다" 문구, 법적으로 어떻게 읽히나

민법 제387조는 채무의 이행 시기와 지체책임의 기준을 나눠서 규정합니다. 확정기한이 있으면 그 기한이 도래한 때부터, 기한이 불확정기한이면 채무자가 기한이 도래함을 안 때부터 지체책임을 지고, 아예 기한을 정하지 않았다면 채권자가 이행을 청구한 때부터 지체책임이 생깁니다.

문제는 "대출이 실행되면"이라는 문구가 이 세 가지 중 어디에 해당하는지가 한 줄만 보고는 딱 떨어지지 않는다는 데 있습니다. 특정 날짜를 못 박은 확정기한으로 볼 것인지, 언젠가 도래할 것이 확실한 불확정기한으로 볼 것인지, 혹은 대출 실행이라는 사건 자체가 불확실한 조건에 가까운지는 각서에 적힌 표현과 정황을 함께 따져야 하는 문구 해석의 문제입니다. 이 판단은 사안마다 달라질 수 있어 어느 하나로 단정하기 어렵습니다.

그래서 실무에서 강조하는 것은 판단이 갈릴 소지를 아예 없애는 방향입니다. 각서를 다시 쓰거나 보완할 기회가 있다면 "대출 여부와 관계없이 ○월 ○일까지 지급한다"는 식으로 명확한 날짜를 확정기한으로 못 박아 두는 편이 나중의 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.

임대인이 "은행 심사가 언제 끝날지 몰라 날짜를 못 정한다"고 난색을 표하는 경우도 많습니다. 이럴 때는 무작정 날짜를 요구하기보다 "늦어도 ○개월 뒤까지는 지급하고, 그전에 대출이 실행되면 그 즉시 지급한다"는 식으로 상한선을 정하는 절충안을 제안해볼 수 있습니다. 상한선 자체도 확정기한의 성격을 가지므로, 대출이 실제로 언제 나오는지와 무관하게 그 날짜가 지나면 지체책임을 물을 수 있는 근거가 됩니다.

또한 각서에 서명한 주체가 실제 소유자이자 임대인 본인인지도 함께 확인해야 합니다. 배우자나 자녀 등 가족이 대신 서명한 각서는 본인의 채무를 대신 약속한 것인지, 단순히 대필한 것인지가 불분명해질 수 있어 추후 효력을 다투는 빌미가 될 수 있습니다. 등기부상 소유자 명의와 각서 서명자 명의가 같은지 대조해두는 것도 실무에서 놓치기 쉬운 점검 포인트입니다.

확정기한 문구와 불확정기한 문구, 무엇이 다른가

두 표현의 차이를 나란히 보면 지체책임이 언제 시작되는지가 얼마나 달라지는지 알 수 있습니다.

결국 각서에 적힌 문구 한 줄이 나중에 지연손해금을 언제부터 청구할 수 있는지를 좌우하는 근거 자료가 됩니다. 이미 받아둔 각서에 날짜가 없다면, 추가로 확정 날짜를 정하는 보완 합의서를 요청하거나 내용증명으로 구체적인 기한을 다시 제시해 두는 방법을 검토할 수 있습니다.

내용증명은 그 자체로 강제력이 있는 것은 아니지만, 임차인이 언제 이행을 청구했는지를 날짜와 함께 명확히 남겨두는 효과가 있습니다. "이 내용증명을 받은 날부터 며칠 이내에 지급하라"는 형식으로 보내두면, 각서에 날짜가 없더라도 최소한 이행청구 시점을 객관적으로 증명할 자료가 남아 나중에 지연손해금을 계산할 때 출발점으로 삼을 수 있습니다.

임대인이 내용증명에도 별다른 반응을 보이지 않거나, 대출 심사 지연을 이유로 계속 시점을 미룬다면 더 이상 각서만 믿고 기다리기보다 전세금반환소송 준비로 넘어가는 것이 안전합니다. 소송으로 가더라도 지금까지 주고받은 각서와 내용증명은 임대인이 채무 자체는 인정했다는 유력한 증거 자료로 쓰일 수 있습니다.

지연손해금은 어디서부터, 어떤 기준으로 계산되나

민법 제397조는 금전채무를 이행하지 않았을 때의 손해배상액을 법정이율에 따르도록 정합니다. 법령의 제한을 위반하지 않은 약정이율이 있으면 그 이율을 따르고, 채권자는 손해를 따로 증명할 필요가 없으며 채무자는 과실이 없었다는 항변도 할 수 없습니다. 이때 기준이 되는 법정이율은 민법 제379조에 따라 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼, 즉 연 5%입니다.

소송으로 넘어가 판결이 선고된 뒤에는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 이율이 적용될 수 있는데, 이 이율은 법률에서 직접 숫자를 정하지 않고 대통령령으로 정하도록 위임되어 있어 시행령 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 이 글에서도 구체적인 수치를 적지 않고 "대통령령으로 정하는 이율"이라는 표현으로만 안내드립니다.

다만 전세보증금 반환채무는 임대인이 집을 넘겨받는 것과 동시이행 관계에 있는 경우가 많습니다. 그래서 실제로 지연손해금이 언제부터 발생하는지는 각서의 기한 문구뿐 아니라 집을 언제 비웠는지, 열쇠나 비밀번호를 언제 넘겼는지 같은 사실관계와 함께 판단해야 하는 사안별 쟁점이라 한 줄로 단정하기는 어렵습니다. 각서에 지연손해금 조항을 별도로 넣어 두면 이 부분의 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.

각서에 지연손해금 문구를 넣을 때는 "기한을 넘기면 그 다음 날부터 법정이율에 따른 지연손해금을 가산해 지급한다"는 식으로 적어두는 것이 좋습니다. 구체적인 이율 숫자를 각서에 직접 적을 필요는 없고, 법정이율을 따른다는 취지만 명시해도 나중에 계산 근거로 삼을 수 있습니다. 임대인이 별도의 낮은 이율을 요구하며 각서에 명시하려 한다면, 그 이율이 지나치게 낮아 실질적인 지체 억제 효과가 없는지도 함께 살펴야 합니다.

또한 이미 지급받은 보증금 일부가 있다면 지연손해금 계산의 기준이 되는 원금이 달라지므로, 각서에는 반환 대상 금액이 보증금 전액인지 일부인지도 명확히 적어두어야 합니다. 관리비 정산이나 원상복구 비용 등 임대인이 공제를 주장할 수 있는 항목이 있다면 그 부분을 뺀 금액인지, 전액을 우선 지급하고 나중에 정산하는 것인지를 각서 단계에서부터 구분해두면 이후 소송으로 가더라도 쟁점이 줄어듭니다.

각서·합의서만으로는 강제집행이 안 되는 이유

임대인이 각서에 서명하고 도장까지 찍어줬다고 해도, 그 종이 자체로는 강제집행에 들어갈 수 없습니다. 강제집행을 하려면 집행권원이라는 자격을 갖춘 문서가 있어야 하는데, 사인 간에 주고받은 각서나 합의서는 이 자격을 갖추지 못한 사문서에 불과하기 때문입니다.

민사집행법 제56조 4호는 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물·유가증권의 일정 수량 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서, 채무자가 강제집행을 승낙한다는 취지가 적힌 것을 집행권원으로 인정합니다. 보증금 반환처럼 금전 지급을 목적으로 하는 약속은 이 조항에 따라 공정증서로 작성해 두면 별도의 소송 없이도 강제집행에 나아갈 수 있는 근거가 마련됩니다.

반대로 지금 손에 있는 것이 공증받지 않은 일반 각서라면, 임대인이 약속을 지키지 않을 때 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 없고 전세금반환소송을 제기해 판결이라는 집행권원을 새로 받아야 합니다. 임대인이 각서를 써준 시점에 아직 여유가 있다면, 공증사무소에서 강제집행 승낙 문구를 넣은 공정증서로 다시 작성해 두도록 요청하는 것이 이후의 회수 절차를 단축하는 방법이 될 수 있습니다.

공정증서로 다시 작성할 때는 임대인과 임차인이 함께 공증사무소를 방문해 채무 금액과 지급 기한, 지급하지 않을 경우 강제집행을 승낙한다는 취지를 명확히 기재해야 합니다. 임대인이 바쁘다는 이유로 방문을 미루거나 위임장만으로 처리하자고 한다면, 위임 절차가 제대로 된 것인지도 함께 확인할 필요가 있습니다. 공정증서 작성에 협조하지 않으려는 태도를 보인다면, 그 자체가 임대인의 이행 의지를 가늠해볼 수 있는 신호이기도 합니다.

공정증서를 만들지 못했다고 해서 회수 방법이 없는 것은 아닙니다. 다만 그 경우에는 각서에 적힌 기한이 지나는 즉시 전세금반환소송으로 넘어갈 준비를 함께 해두어야 시간 낭비를 줄일 수 있습니다. 소장을 접수한 뒤 판결이 나오기까지 걸리는 기간은 사건의 다툼 정도와 법원 사정에 따라 달라지므로 미리 특정 기간을 단정하기 어렵고, 각서만 믿고 기한을 넘긴 뒤에야 비로소 움직이기 시작하면 그만큼 실제 회수가 늦어질 수 있습니다.

대출 심사 때문에 먼저 나가달라는 요구, 응해도 될까

임대인이 대출 심사를 이유로 "전입신고만 먼저 빼달라"거나 "이사부터 해달라"고 요청하는 경우가 있습니다. 은행 심사 절차상 필요하다는 설명을 듣다 보면 협조해야 할 것 같지만, 이 요청에 응하는 순간 임차인이 잃을 수 있는 권리가 있다는 점을 먼저 짚어야 합니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생긴다고 정합니다. 보증금을 아직 돌려받지 못한 상태에서 주민등록을 먼저 옮기면 이 대항력을 잃을 위험이 생기고, 확정일자를 갖추고 있었다면 함께 인정받던 우선변제권에도 영향을 줄 수 있습니다. 대출 실행이 늦어지거나 임대인의 사정이 바뀌어 보증금을 못 받는 상황이 되면, 대항력 없이는 새 소유자나 다른 채권자에게 보증금 반환을 주장하기 어려워질 수 있습니다.

같은 법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝나더라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 즉 계약 기간이 지났다는 사실만으로 임차인이 먼저 집을 비워주거나 전출해야 할 의무가 생기는 것은 아닙니다. 기준은 어디까지나 임대차계약서와 법이고, "대출 때문에"라는 임대인 쪽 사정은 임대인의 사정일 뿐 임차인의 권리를 먼저 내려놓아야 할 법적 근거가 되지는 않습니다.

실무에서는 "전입신고만 잠깐 빼달라, 실제로 이사하는 것은 아니다"라는 절충 요구도 종종 나옵니다. 그러나 대항력의 판단 기준은 실제 거주 여부보다 주민등록이라는 공적 기록입니다. 서류상으로만 잠깐 전출했다가 대출이 늦어지거나 임대인의 다른 채권자가 그 사이에 권리를 취득하면, 그 짧은 공백 동안 임차인의 지위가 후순위로 밀릴 위험이 생길 수 있습니다. 편의를 위한 임시 조치라는 말만 믿고 응하기보다, 대체 수단을 먼저 확보한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.

부득이하게 협조해야 하는 상황이라면, 전출 전에 등기부등본을 발급받아 근저당이나 다른 임차권 설정 등 권리관계에 변동이 없는지부터 확인하는 것이 최소한의 안전장치가 됩니다. 그리고 무엇보다 전출과 보증금 지급을 동시에 진행하도록 요구해, 전출이 먼저 이루어지고 지급이 나중으로 미뤄지는 순서만은 피하는 것이 바람직합니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면 함께 확인할 것

계약 당시 주택도시보증공사나 서울보증보험 같은 보증기관의 전세보증금 반환보증에 가입해두었다면, 임대인의 각서보다 보증기관을 통한 회수 절차를 먼저 살펴보는 것이 효율적일 수 있습니다. 보증기관은 임대인을 대신해 보증금을 지급한 뒤 임대인에게 구상하는 구조로 운영되므로, 임대인 개인의 대출 실행 여부와 무관하게 진행될 여지가 있습니다.

다만 보증 이행을 신청하려면 임대차 종료, 임차권등기 등 보증기관이 정한 절차와 서류를 갖추어야 하고, 그 구체적인 기준과 처리 기간은 가입한 보증 상품과 시기에 따라 달라질 수 있어 이 글에서 일반적으로 단정하기는 어렵습니다. 가입 여부와 증서 내용을 먼저 확인하고, 보증기관 창구에 문의해 진행 가능한 절차를 안내받는 것이 우선입니다. 보증기관을 통한 회수와 임대인을 상대로 한 소송을 동시에 준비해두면 어느 한쪽이 지연되더라도 다른 경로로 대응할 수 있습니다.

다만 보증기관을 통한 회수를 진행하는 중에도 임대인이 건넨 각서 자체는 버리지 않는 것이 좋습니다. 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사하는 과정에서, 혹은 보증 범위를 벗어난 금액이 남아 있는 경우 임차인이 직접 임대인을 상대로 나머지를 청구해야 할 수도 있기 때문입니다. 이런 경우를 대비해서라도 각서의 지급 기한과 지연손해금 문구는 앞서 살펴본 방식대로 보완해두는 편이 안전합니다.

각서 하나만 믿지 말고, 회수 절차도 함께 준비하세요

각서는 임대인의 의사를 확인하는 자료일 뿐, 그 자체가 보증금을 돌려받는 절차를 대신해주지는 않습니다. 실제로 보증금을 회수하는 절차는 내용증명 발송, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 그리고 필요하다면 부동산 강제경매나 채권압류 및 추심 같은 강제집행까지 이어지는 단계로 구성됩니다. 각서를 받아둔 상태라면 이 중 앞 단계인 내용증명과 임차권등기명령을 미리 준비해두고, 각서의 기한이 지나면 지체 없이 다음 단계로 넘어가는 방식이 가장 시간 손실이 적습니다.

임대인의 다른 재산 상황을 파악하고 있다면 소송과 별개로 가압류를 함께 검토할 수도 있습니다. 다만 가압류는 임대인의 부동산 매매가액이 보증금보다 낮거나, 임대인이 다른 재산을 처분할 가능성이 있어 미리 확보해둘 필요가 있는 경우처럼 조건이 갖춰졌을 때 실익이 있는 절차입니다. 별다른 사정 없이 무조건 가압류부터 진행하는 것은 비용과 시간만 늘릴 수 있어, 임대인의 재산 상황을 먼저 파악한 뒤 검토하는 것이 합리적입니다.

한편 지급명령은 임대인이 이의를 제기하지 않을 것이 확실한 경우가 아니라면 권하지 않는 절차입니다. 임대인이 이의신청을 하면 지급명령은 그대로 소송 절차로 넘어가게 되어, 처음부터 소송을 준비하는 것보다 오히려 시간이 더 걸릴 수 있기 때문입니다. 각서까지 써준 임대인이라도 막상 지급명령을 받으면 이런저런 사정을 들어 이의를 제기하는 경우가 드물지 않으므로, 이 글에서 다루는 각서 보완과 함께 전세금반환소송 쪽을 기본 경로로 준비해두시길 권해드립니다.

소송에서 승소해 판결을 받고도 임대인이 여전히 지급하지 않는다면, 그때부터는 강제집행 단계로 넘어갑니다. 임대인 명의의 부동산이 있다면 부동산 강제경매를, 급여나 예금 등 채권이 있다면 채권압류 및 추심을 통해 실제 회수에 들어갈 수 있습니다. 각서 단계에서부터 임대인의 재산 상황을 어느 정도 파악해두면, 판결을 받은 뒤 어느 재산부터 집행할지 빠르게 판단할 수 있어 전체 회수 기간을 줄이는 데 도움이 됩니다.

그래도 이사해야 한다면, 임차권등기명령부터

대출 심사와 별개로 새 직장이나 자녀 학교 문제 등으로 임차인이 먼저 이사해야 하는 상황이라면, 전출 전에 반드시 거쳐야 할 절차가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원이나 지원, 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다.

같은 조 제5항은 임차권등기를 마치면 임차인이 대항력과 우선변제권을 새로 취득하고, 이미 대항력·우선변제권을 갖추고 있었다면 그 권리가 그대로 유지되며, 등기가 된 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 즉 등기부에 임차권등기가 기입된 사실을 확인한 뒤에 전출해야 이 보호를 받을 수 있고, 신청만 해두고 등기 완료를 확인하지 않은 채 먼저 이사하면 공백이 생길 위험이 남습니다.

신청부터 등기 기입까지는 법원과 등기소의 처리 절차를 거쳐야 하므로 즉시 이루어지지는 않습니다. 그래서 이사 날짜가 이미 정해져 있다면 그보다 여유를 두고 임차권등기명령을 신청해, 실제로 이사하기 전에 등기부에 기입된 사실을 발급받은 등기부등본으로 직접 확인하는 절차를 거쳐야 합니다. "신청했으니 곧 될 것"이라는 짐작만으로 전출을 진행하는 것은 피해야 합니다.

임차권등기명령은 임대인의 동의가 필요한 절차가 아니라는 점도 챙겨둘 부분입니다. 전세권 설정처럼 임대인과의 합의로 이루어지는 것이 아니라 임차인이 단독으로 법원에 신청해 진행할 수 있고, 이 차이를 모르고 임대인의 동의부터 구하려다 시간을 보내는 경우가 있으니 주의가 필요합니다. 대출 심사를 이유로 전출을 재촉하는 임대인일수록 임차권등기명령 신청 사실 자체를 부담스러워하는 경우가 많은데, 이는 임대인의 협조 여부와 관계없이 임차인이 진행할 수 있는 절차이므로 눈치를 볼 필요는 없습니다.

각서에 넣을 문구, 이렇게 점검하세요

이미 받아둔 각서가 있다면 아래 항목을 하나씩 대조해보는 것만으로도 부족한 부분이 드러납니다.

이 다섯 가지를 임대인과의 관계를 해치지 않는 선에서 하나씩 보완해 나가는 것이 각서 한 장을 실제로 쓸모 있는 자료로 만드는 방법입니다. 임대인에게 문구 보완을 요청할 때는 "혹시 몰라 확실히 해두려는 것"이라는 정도로 담담하게 설명하는 편이 관계를 해치지 않으면서도 협조를 끌어내기 쉽습니다.

법도 전세금반환소송센터는 부동산·민사 전문 변호사로서 「전세금반환소송 매뉴얼」을 쓴 엄정숙 변호사가 각서·합의서 문구를 함께 검토하고, 부족한 부분을 어떻게 보완할지부터 이후 내용증명·임차권등기명령·소송까지 이어지는 전체 절차를 무료 전화상담에서 안내해 드리고 있습니다. 전국 어디에서든 전화 상담과 선임이 가능하므로 지역에 상관없이 문의하실 수 있습니다.

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