임차권등기명령 기간 중 이사, 왜 위험한가요?

임차권등기명령을 신청하셨나요? 아마도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않아서, 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 가기 위해 신청하셨을 것입니다. 그런데 여기서 많은 분들이 치명적인 실수를 합니다. 바로 임차권등기명령 기간 중 이사 시점을 잘못 선택하는 것입니다.

2024년 대법원 판결이 명확히 했습니다

쉽게 말해서, 임차권등기명령을 신청했더라도 등기부등본에 실제로 임차권등기가 완료되기 전에 이사를 가면(점유를 상실하면) 기존에 갖고 있던 대항력이 사라집니다. 그리고 나중에 등기가 완료되어도 사라졌던 대항력이 되살아나는 것이 아니라, 완전히 새로운 대항력이 생기는 것입니다.

문제는 이 새로운 대항력의 순위입니다. 원래 갖고 있던 선순위 대항력은 사라지고, 등기 완료 시점의 후순위 대항력만 남게 되어 경매 시 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

실제 사례로 보는 이사 시점의 중요성

A씨는 분명 임차권등기명령을 신청한 상태였습니다. 그러나 등기가 완료되기 3일 전에 이사를 갔습니다. 대법원은 이 3일의 차이로 인해 A씨가 기존에 갖고 있던 선순위 대항력을 상실했다고 판단했습니다.

결과적으로 해당 주택이 경매에 넘어갔을 때, 보험사(A씨의 권리를 승계)는 선순위로 인정받지 못해 약 8,200만원을 돌려받지 못하게 되었습니다. 단 3일의 차이가 8,200만원의 손실을 가져온 것입니다.

임차권등기명령 기간 중 안전한 이사 시기

임차권등기명령 소요 기간

일반적으로 임차권등기명령 신청부터 등기 완료까지는 약 2주~1개월 정도 소요됩니다. 그러나 임대인에게 결정문 송달이 되지 않는 경우(주소 불명, 수령 거부 등)에는 3~4개월까지 늦어질 수 있습니다.

상황	예상 소요 기간	이사 가능 시점
정상 진행	2주~1개월	등기 완료 확인 후
송달 지연	2~3개월	등기 완료 확인 후
공시송달 필요	3~4개월	등기 완료 확인 후
등기 완료 전 이사	-	대항력 상실 위험

다행히 2023년 7월 14일 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 개정으로, 주택임차권등기명령의 경우 임대인에게 결정문을 송달하기 전에도 임차권등기를 촉탁할 수 있게 되었습니다. 이에 따라 기존보다 등기 완료 기간이 단축되었지만, 여전히 등기부등본에서 직접 확인하기 전까지는 이사하면 안 됩니다.

임차권등기 완료 후 해야 할 일

임차권등기 완료 후 이사를 하고 나면, 보증금을 돌려받기 위한 다음 단계로 넘어갑니다. 임대인이 여전히 보증금을 반환하지 않는다면, 전세금반환소송을 통해 법적으로 받아내야 합니다.

임차권등기명령 후 전세금반환소송까지

임차권등기명령은 대항력과 우선변제권을 유지하며 이사할 수 있게 해주는 제도일 뿐, 그 자체로 보증금을 돌려받는 것은 아닙니다. 임대인이 계속 보증금을 반환하지 않는다면 전세금반환소송을 진행해야 합니다.

전세금반환소송은 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 판결 후에도 임대인이 자발적으로 이행하지 않으면 강제집행(부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등)을 통해 보증금을 회수해야 합니다.

왜 0원제 서비스를 이용해야 할까요?

임차권등기명령 기간 중 이사 시점 문제는 대법원 판결에서도 볼 수 있듯이 단 며칠의 차이로 수천만 원의 손실이 발생할 수 있는 매우 중요한 사안입니다. 직접 처리하시다가 시점을 잘못 선택하면 돌이킬 수 없는 결과가 생깁니다.

"변호사 비용이 부담되어서 직접 해보려고 했는데..."라고 생각하셨다면, 법도 전세금반환소송센터의 0원제 서비스를 확인해 보시기 바랍니다. 변호사 비용 부담 없이 전문가의 도움을 받아 안전하게 진행할 수 있습니다.