전세권설정등기는 임차인(전세권자)이 전세금을 지급하고 임대인(전세권설정자)의 부동산을 사용·수익할 수 있도록 등기부등본에 기재하는 물권입니다. 이때 등기부에 함께 정해지는 존속기간이 흔히 말하는 전세권설정기간입니다. 민법 제312조는 이 기간에 대해 다음과 같은 기준을 두고 있습니다.

결론부터 말씀드리면 사라지지 않습니다. 대법원은 전세권설정등기를 마친 전세권이 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 함께 갖는다고 봅니다. 존속기간이 만료되면 '사용·수익'하는 용익물권적 권능은 등기 말소 없이도 당연히 소멸하지만, 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능은 전세금을 돌려받을 때까지 그대로 존속한다는 것입니다(대법원 2003다35659 판결).

다만 한 가지 오해가 많습니다. 계약기간이 끝났다고 해서 전세권설정이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 전세권을 정리하려면 말소등기 절차를 별도로 진행해야 합니다. 그러니 "기간이 지났으니 권리도 끝났겠지"라고 지레 포기하실 필요가 전혀 없습니다.

전세권설정기간이 만료됐는데 임대인이 전세금 반환을 지체한다면, 전세권자는 민법 제318조에 따라 전세권 목적물에 대한 경매(임의경매)를 청구할 수 있습니다. 이것이 전세권의 가장 큰 힘입니다. 확정일자만 받아 둔 일반 임차인은 전세금반환소송으로 판결(집행권원)을 먼저 받아야 강제경매로 넘어갈 수 있는 것과 대비됩니다.

다만 전세권설정등기는 임대인의 동의와 함께 인감증명서·인감도장·등기필증이 필요해 실무적으로 설정 과정이 간단하지만은 않습니다. 그래서 대부분의 전세 계약에서는 확정일자를 받는 것이 일반적입니다. 전세권설정이든 확정일자든, 전세금을 못 받는 상황이라면 법도 전세금반환소송센터가 회수 전략을 함께 설계해 드립니다.

임대인이 자주 하는 말들이 있습니다. 하나같이 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없는 사정일 뿐입니다. 오랫동안 이어져 온 관행이라고 해서 합법인 것은 아닙니다. 전세금 반환의 기준은 오직 임대차계약서에 정해진 날짜와 법입니다.

정해진 날짜에 전세금을 반환하지 않는 것은 명백한 계약 위반입니다. 반환이 늦어진 기간에 대해서는 지연이자도 청구할 수 있습니다. 지연이자는 민법상 연 5%가 원칙이며, 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다.

법도 전세금반환소송센터의 강점은 전세금반환소송만 0원이 아니라는 점입니다. 아래의 모든 단계에서 임차인이 내는 변호사 비용이 0원입니다. 법원에 내는 실비용(인지대·송달료)은 의뢰인이 부담하되, 승소 후 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다.