왜 전세권설정과 확정일자가 헷갈릴까요

전세 계약을 앞두고 가장 많이 검색하시는 키워드 중 하나가 바로 전세권설정 확정일자 차이입니다. 두 제도 모두 임차인의 보증금을 보호하기 위한 장치라는 점은 같지만, 효력이 발생하는 방식과 권리의 성격이 다르기 때문에 혼동하시는 분이 많습니다.

간단히 말하면 확정일자는 동사무소에서 도장 한 번 받는 것으로 끝나는 간편한 절차이고, 전세권설정은 등기부등본에 권리를 직접 등재하는 정식 등기 절차입니다. 비용, 절차, 임대인 동의 여부, 경매 시 배당 순위까지 차이가 분명히 존재합니다.

핵심 차이를 한눈에 비교

그렇다면 어느 쪽을 선택해야 할까요

대다수의 임차인은 전입신고와 확정일자를 받는 것만으로도 충분히 보증금을 보호받을 수 있습니다. 비용이 거의 들지 않고 임대인의 동의도 필요 없기 때문에 가장 보편적인 선택지입니다.

다만 실제 거주가 어렵거나(법인 명의 등), 임대인이 협조적이고 등기상 권리를 명확히 남기고 싶다면 전세권설정등기를 고려해볼 수 있습니다. 두 제도는 양자택일이 아니라 상황에 따라 선택하는 것이라고 이해하시면 좋습니다.

더 중요한 문제, 만기에 전세금을 못 돌려받는다면

전세권설정과 확정일자의 차이를 아무리 잘 알아두어도, 막상 계약 만기에 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 권리는 종이에 적힌 글자에 불과해집니다. 많은 임대인이 "새 세입자가 들어오면 드릴게요", "지금은 돈이 없어요"라며 시간을 끌지만, 이런 사정은 임대차계약서에 적혀 있는 내용이 아니며 법적 근거도 없습니다.

임대차계약서에 명시된 날짜가 곧 보증금 반환의 기준입니다. 정해진 날짜에 돈을 주지 않는다면 그 시점부터 임대인은 계약 위반자가 됩니다. 이때 임차인이 취해야 할 단계는 정해져 있습니다.

지연이자와 기간, 알아두면 좋은 사실

전세금반환소송에서 인정되는 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 송달 다음 날부터는 연 12%가 적용됩니다. 또한 전세보증금반환보증보험(HUG, SGI 등)에 가입되어 있다면, 소송에 앞서 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋은 방법입니다.

법도 전세금반환소송센터의 캠페인

법도 전세금반환소송센터는 "관행은 이제 그만! 임대차계약서대로, 법대로!" 캠페인을 진행하고 있습니다. 임대인의 일방적인 핑계가 마치 당연한 관행처럼 굳어진 현실을 바꾸기 위한 활동입니다. 지금까지 450건 이상의 사건을 처리했고, 법원 판결 기준으로 95% 이상의 승소율을 기록하고 있습니다.

전세금을 돌려받지 못한 것도 억울한데 변호사 비용까지 부담해야 한다면 너무 가혹합니다. 그래서 0원제를 운영합니다. 의뢰인은 변호사 비용 0원으로 모든 절차를 진행하실 수 있고, 변호사 비용은 패소한 임대인이 부담하게 됩니다.