임대차 보증금 반환 채권 상계, 임대인 주장에 속지 마세요 — 변호사 비용 0원으로 해결
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임대인 주장에 속지 마세요
정당한 공제와 부당한 상계를 구분해야 내 전세금을 온전히 돌려받을 수 있습니다.
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전세금반환소송, 변호사 비용이 진짜 0원?
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승소 후 패소한 임대인이 부담하는 소송비용이 변호사 수임료가 되는 구조이기 때문에 가능합니다. 의뢰인은 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료 등)만 부담하시면 되며, 이 실비용 역시 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.
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임대인의 재산 상태가 불량한 일부 경우에 한해, 1심 판결 후 후불로 150만원이 발생할 수 있습니다. 이 비용 역시 추후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 무료전화상담 시 해당 여부를 사전에 안내해 드립니다.
임대차 보증금 반환 채권 상계란 무엇인가
전세 계약이 끝나고 보증금을 돌려받으려는데, 임대인이 갑자기 "연체차임이 있다", "원상복구 비용이 있다"며 보증금에서 공제하겠다고 주장하는 경우가 있습니다. 이것이 바로 임대차 보증금 반환 채권 상계 문제입니다.
상계란 서로 채권과 채무를 가지고 있을 때, 대등한 금액만큼 소멸시키는 것을 말합니다. 임대인이 임차인에게 돌려줘야 할 보증금반환채권과, 임차인이 임대인에게 갚아야 할 연체차임이나 손해배상채권을 서로 상계한다는 의미입니다.
임대차보증금의 담보적 기능
법원 판례에 따르면 임대차보증금은 임대차 존속 중의 차임뿐만 아니라, 목적물 명도 시까지 발생하는 손해배상채권 등 임대차계약에 의해 임대인이 임차인에 대해 갖는 일체의 채권을 담보합니다. 따라서 임대차 종료 후 목적물을 반환할 때 연체차임 등 피담보채무를 공제한 잔액에 대해서만 보증금반환청구권이 발생합니다.
여기서 중요한 것은, 정당한 공제와 부당한 상계 주장을 정확히 구분하는 일입니다. 임대인이 실제 연체차임이나 원상복구 비용을 입증하지 못하면서 보증금을 깎으려 한다면, 이는 임대차계약서에도 없는 부당한 주장일 수 있습니다.
임대인이 흔히 주장하는 상계 유형
연체차임 공제
월세 또는 관리비 미납분을 보증금에서 빼겠다는 주장. 실제 연체 사실이 있다면 정당할 수 있으나, 금액과 기간을 정확히 따져야 합니다.
원상복구 비용
도배, 장판, 시설물 훼손 등을 이유로 보증금을 깎겠다는 주장. 자연 마모와 고의 훼손의 구분이 핵심입니다.
손해배상 청구
임대차 관계에서 발생한 손해를 주장하며 보증금에서 차감하겠다고 하는 경우. 구체적 증빙이 필요합니다.
부당 명목의 공제
중개수수료, 세금 등 임대차와 무관한 비용까지 보증금에서 빼겠다는 주장. 법적 근거가 없는 경우가 많습니다.
상계와 공제, 법적으로 어떻게 다른가
임대차보증금 반환 채권을 둘러싼 분쟁에서 상계와 공제는 법적으로 다른 개념입니다. 이 차이를 이해해야 임대인의 주장이 정당한지 판단할 수 있습니다.
즉, 임대인이 진짜 연체차임이 있었다면 이는 보증금에서 공제될 수 있지만, 임대차와 관련 없는 채권이나 입증되지 않는 비용을 함부로 상계하겠다는 주장은 법적으로 인정받기 어렵습니다. 임차인 입장에서는 임대인의 상계 주장 내용을 꼼꼼히 따져보아야 합니다.
임대인의 부당한 핑계, 이렇게 대응하세요
전세금을 돌려달라고 하면, 임대인들은 갖가지 이유를 들어 보증금 반환을 미루거나 깎으려 합니다. 임대차계약서에 없는 내용이라면 법적 근거가 없습니다.
임차인이 보증금을 지키기 위해 해야 할 일
임대인이 보증금 반환 채권에 대해 상계를 주장하거나 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인은 다음과 같은 절차를 밟아 전세금을 회수할 수 있습니다.
임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 요청하는 서면 통지입니다. 법적 분쟁 시 증거 자료로도 활용됩니다. 법도에서는 내용증명 발송 비용이 0원입니다.
이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 새로운 곳으로 이사가야 하는 상황이라면 반드시 신청해야 합니다. 역시 변호사 비용 0원입니다.
내용증명을 보내도 보증금을 반환하지 않으면 법원에 보증금반환청구소송을 제기합니다. 소장 접수 후 판결까지 보통 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 법도에서 변호사 비용 0원으로 진행합니다.
승소 판결을 받으면 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등 강제집행 절차를 통해 보증금을 회수합니다. 이 모든 강제집행 과정에서도 변호사 비용 0원입니다.
상계 주장이 나왔을 때 전세금반환소송은 어떻게 되나
전세금반환소송에서 임대인이 연체차임이나 손해배상을 이유로 상계 또는 공제를 주장하면, 법원은 그 주장의 정당성을 심리합니다. 핵심은 임대인이 공제 사유를 구체적으로 입증해야 한다는 점입니다.
임차인에게 유리한 판례 경향
대법원은 임대차보증금의 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무가 동시이행관계에 있다고 보고 있습니다. 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 목적물을 점유하고 있는 동안에는 보증금반환채권의 소멸시효도 진행하지 않습니다. 따라서 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 법적으로 보호받을 수 있습니다.
임대인이 상계를 주장한다고 해서 겁먹을 필요가 없습니다. 전세금반환소송 전문 변호사가 임대인의 상계 주장이 법적으로 타당한지를 면밀히 분석하고, 부당한 부분에 대해서는 적극적으로 반박합니다.
왜 법도 전세금반환소송센터인가
법도 전세금반환소송센터의 대표변호사 엄정숙은 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하며 전세금반환소송 분야의 전문성을 인정받고 있으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 변호사이기도 합니다.
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보증금 반환 채권 상계, 이런 경우 특히 주의하세요
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험이 있다면 소송 전에 보증금을 돌려받을 수 있는 경로가 하나 더 생기는 셈입니다.
임대인이 연체차임이나 원상복구 비용을 주장할 때, 그 금액이 과도하게 부풀려져 있는 경우가 적지 않습니다. 예를 들어 도배나 장판 교체 비용을 시세보다 훨씬 높게 책정하거나, 자연 마모에 해당하는 부분까지 임차인 책임으로 돌리는 경우입니다. 이런 부당한 공제는 전세금반환소송에서 적극적으로 반박할 수 있습니다.
임대인이 보증금을 돌려주지 않는 기간에 대해서는 지연이자를 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%, 소송 진행 중에는 소송촉진특례법상 연 12%의 지연손해금이 적용됩니다. 임대인이 보증금을 늦게 줄수록 임대인이 부담해야 할 금액은 늘어납니다.
전세금반환소송 진행 절차
임대차 보증금 반환 채권 상계, 핵심 정리
기억하셔야 할 핵심 포인트
임대차보증금은 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 가지고 있어, 실제 연체차임이나 정당한 손해배상 채권이 있다면 보증금에서 공제될 수 있습니다.
그러나 임대인이 구체적인 증빙 없이 과도한 금액을 주장하거나, 임대차와 무관한 비용을 상계하겠다고 한다면 이는 부당한 주장입니다. 이런 경우 전세금반환소송을 통해 정당한 보증금을 온전히 돌려받을 수 있습니다.
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전세금 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지?
법도 전세금반환소송센터의 0원제는 의뢰인이 변호사 착수금을 부담하지 않는 제도입니다. 승소 후 임대인이 부담하는 소송비용으로 변호사 수임료를 충당하기 때문에, 의뢰인은 법원 실비용만 부담하시면 됩니다. 이 실비용 역시 승소 후 소송비용액확정신청으로 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.
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