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경매개시결정 기입등기 핵심 효과와 등기부 확인 요령

경매개시결정 기입등기 핵심 정리

법도 전세금반환소송센터가 실제 사건에서 자주 묻는 질문을 기준으로 이해하기 쉽게 정리했습니다.

경매개시결정 기입등기란 무엇인가

법원이 강제경매 또는 임의경매를 개시하기로 결정하면, 그 사실을 등기관에게 촉탁하여 등기부에 ‘경매개시결정’이 기재됩니다. 이 기입등기가 되거나 결정 정본이 채무자에게 송달되면 부동산에 대한 압류의 효력이 발생하고, 이후에 설정되는 권리는 원칙적으로 후순위가 됩니다. 따라서 소유자 명의 변경이나 추가 담보 설정을 하더라도 이해관계인에게 대항하기 어려운 구조가 만들어집니다.

핵심 포인트

압류 효력 발생 시점은 송달 또는 기입등기 중 빠른 때.
그 이후 권리는 일반적으로 후순위로 밀려납니다.
말소기준권리가 없는 경우, 이 등기가 말소기준권리가 될 수 있습니다.

등기부에서 무엇을 확인해야 하나

등기부 등본의 갑구에 ‘경매개시결정’ 기재가 있고, 사건번호와 결정일, 촉탁 기재가 확인됩니다. 같은 날짜 또는 이후의 가압류·저당권·가처분 등이 있다면 우선순위에서 어떤지 비교해야 합니다. 임차인이라면 자신의 대항력·확정일자·임차권등기명령의 등기 순서를 함께 대조해야 합니다.

체크리스트 — 사건번호, 기입등기일, 선·후순위 권리, 임차권 관련 기재

압류 효력이 생기면 법원은 배당요구 종기를 정하고 공고합니다. 임차인·채권자는 종기 이전에 배당요구를 해야 권리를 보전할 수 있습니다. 다만 첫 경매개시결정 등기 전에 임차권등기를 마친 경우에는 별도의 배당요구 없이도 배당대상이 될 수 있으므로, 자신의 등기 순서를 반드시 확인해야 합니다.

종기 전 준비

등기부열람 → 권리순위 파악 → 임차·채권 증빙 정리

기준 확인

첫 개시결정 등기 전 임차권등기라면 배당요구 예외 가능성

말소기준권리와의 관계, 그리고 실무 포인트

근저당 등 선행 담보권이 없다면, 경매개시결정 기입등기가 말소기준권리가 되어 이후 권리는 매각으로 소멸할 수 있습니다. 공사업자 등의 유치권은 점유의 계속성과 성립요건이 핵심이므로, 개시결정 이후에야 비로소 요건을 갖춘 경우에는 매수인에게 대항이 어려울 수 있습니다. 핵심은 시점과 순위입니다.

01 권리순위

선행 담보가 없으면 기입등기가 기준권리가 될 수 있음. 이후 권리는 통상 후순위.

02 유치권 점검

점유·공사완료 시점과 연속성 확인. 개시결정 이후 성립은 대항 곤란 가능.

03 임차인 체크

확정일자·대항력·임차권등기명령의 등기 순서를 대조하고 종기 내 배당요구 여부 판단.