경매개시결정 후 근저당 효력과 배당요구 핵심 가이드 | 법도 전세금반환소송센터
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16시간 27분전
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경매개시결정 후 근저당 효력, 배당요구와 말소 기준까지 한 번에 정리
집행법원이 경매개시결정을 하고 등기부에 기입되면(기입등기), 그 이후에 설정되는 권리는 기존 권리보다 불리한 위치에서 출발합니다. 특히 뒤늦게 설정된 근저당은 어떤 제한을 받는지, 배당요구는 어떻게 해야 하는지 핵심만 깔끔히 안내드립니다.
핵심 ①
기입등기 이후 설정된 권리는 매수인에게 대항 어려움
기입등기 이후 설정된 권리는 매수인에게 대항 어려움
핵심 ②
뒤에 생긴 담보권은 배당요구 종기 내 신청 필수
뒤에 생긴 담보권은 배당요구 종기 내 신청 필수
핵심 ③
말소기준권리 아래의 권리는 매각으로 소멸 가능
말소기준권리 아래의 권리는 매각으로 소멸 가능
기입등기 이후 근저당의 지위는 왜 달라질까요
경매개시결정의 기입등기가 되면 부동산에 대한 압류의 효력이 대외적으로 발생합니다. 이때 이후에 설정된 근저당은 선순위 권리자에 비해 열위가 되며, 매수인이 대금을 완납하면 이러한 후순위 권리는 대체로 소멸하거나, 배당요구를 한 범위 내에서만 배당에 참여할 수 있습니다. 또한 절차가 이미 진행 중인 상태에서 새로 들어온 담보권자에게는 법원이 배당요구 종기일을 별도로 고지하지 않는다고 보아도 위법이 아니라는 판례가 있습니다.
포인트
기입등기 이후 취득한 권리는 선의·악의 불문하고 집행채권자·매수인에게 대항 곤란
기입등기 이후 취득한 권리는 선의·악의 불문하고 집행채권자·매수인에게 대항 곤란
유의
등기만으로 자동 배당X, 종기 내 배당요구가 필요할 수 있음
등기만으로 자동 배당X, 종기 내 배당요구가 필요할 수 있음
배당요구, 언제·어떻게 준비할까요
1
기한 확인
집행법원이 정한 배당요구 종기를 먼저 확인합니다. 종기 경과 후에는 뒤늦은 신청이 배제되어 배당참여가 불가능할 수 있습니다.
집행법원이 정한 배당요구 종기를 먼저 확인합니다. 종기 경과 후에는 뒤늦은 신청이 배제되어 배당참여가 불가능할 수 있습니다.
2
자격 점검
경매개시결정 이후에 설정된 근저당권자는 스스로 신청해야 하며, 종기 전에 요건을 갖추어 서류를 제출해야 합니다.
경매개시결정 이후에 설정된 근저당권자는 스스로 신청해야 하며, 종기 전에 요건을 갖추어 서류를 제출해야 합니다.
3
우선순위 파악
말소기준권리 및 선순위 담보권 규모를 확인해 배당가능성을 추산합니다. 잔여가 부족하면 배당액이 없을 수 있습니다.
말소기준권리 및 선순위 담보권 규모를 확인해 배당가능성을 추산합니다. 잔여가 부족하면 배당액이 없을 수 있습니다.
말소기준권리와 소멸 범위, 이렇게 보시면 빠릅니다
경매에서 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 것이 일반적입니다. 따라서 기입등기 이후에 들어온 근저당은 소멸 위험을 전제로 판단해야 하며, 권리변동을 통해 새로운 점유 또는 권리를 만들어도 압류의 처분금지효에 저촉되는 경우 매수인에게 대항하지 못합니다. 이는 후발 권리가 임차권·유치권 등 형태로 전환되더라도 동일하게 검토됩니다.
체크
매각대금 완납 시점 기준 권리소멸·인수 범위 재확인
매각대금 완납 시점 기준 권리소멸·인수 범위 재확인
리스크
후순위 담보권은 배당요구 누락 시 무배당 가능
후순위 담보권은 배당요구 누락 시 무배당 가능
실무 팁: 이런 경우 특히 주의하세요
새 근저당을 넣은 경우
기입등기 뒤 설정이면 절차상 불리하며, 통지 의무 대상이 아닐 수 있어 스스로 종기 관리가 필요합니다.
기입등기 뒤 설정이면 절차상 불리하며, 통지 의무 대상이 아닐 수 있어 스스로 종기 관리가 필요합니다.
임차·점유로 전환 시도
압류 후 점유 이전 등은 처분금지효에 저촉되어 대항 불가가 될 수 있습니다.
압류 후 점유 이전 등은 처분금지효에 저촉되어 대항 불가가 될 수 있습니다.
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