경매 임차권등기명령, 언제 어떻게 해야 배당에서 손해가 없을까요?

임대차가 끝났는데 보증금이 돌아오지 않아 경매가 진행되는 상황이라면, 등기 시점과 배당요구 처리에 따라 결과가 달라집니다. 이 글에서 핵심만 정리해드립니다.

법적 근거와 타이밍 규칙

① 법적 근거 — 주택은 주택임대차보호법 제3조의3, 상가는 상가건물임대차보호법 제6조가 규정합니다. 요건은 공통적으로 임대차 종료 + 보증금 미반환입니다.

② 경매개시결정등기 이전에 임차권등기가 경료되면, 임차인은 배당요구 없이 당연히 배당받을 채권자로 취급되는 것이 확립된 실무입니다. 반대로 경매개시결정등기 이후에 등기를 했다면 배당요구종기까지 반드시 배당요구를 해야 배당절차에 참여할 수 있습니다.

※ ‘경매개시결정등기’ 시점이 분기점입니다. 등기부 등본으로 개시등기일과 임차권등기일을 반드시 대조하세요.

상황별 체크리스트

신청 준비와 진행 순서

1. 증빙 정리 — 임대차계약서, 해지/만료 사실, 보증금 미반환 내역, 주민등록 등본(주택) 또는 사업자등록 등(상가), 확정일자·전입 상태 등.
2. 관할 법원 확인 — 임차주택·임차건물 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원.
3. 신청 경로 — 전자소송(민사 > 표준화된 소장 > 임차권등기명령신청) 또는 서면 접수.
4. 등록면허세·등기촉탁수수료 납부 및 보정명령 대응.
5. 경매 대비 — 등기 시점 확인 → (이전) 배당요구 불요 / (이후) 종기 내 배당요구, 낙찰 후 명도협의·확인서 준비.

바로 확인이 필요한 분

배당요구종기 임박, 순위 다툼, 낙찰자와의 협의가 걸린 상황이라면 지금 바로 무료상담으로 서류·일정·전략을 점검해 드립니다. 착수금 0원 정책으로 내용증명부터 등기명령, 소송, 집행까지 단계별 안내가 가능합니다. 사건을 맡기시면 한 명의 전담 변호사가 책임 있게 진행합니다.

안내 및 유의사항

• 주택: 주택임대차보호법 제3조의3 / 상가: 상가건물임대차보호법 제6조에 근거합니다.
• 경매개시결정등기 이전 등기는 통상 배당요구 없이 채권자 지위를 인정하고, 이후 등기는 종기 내 배당요구가 필요합니다.
• 전자소송으로도 신청 가능하며, 관할은 임차목적물 소재지 법원입니다.

본 정보는 일반 안내이며 세부 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.