이런 상황이라면 이 글이 순서를 잡아 줍니다

• 만기에 이사 나가기로 마음먹었는데 언제, 어떤 방식으로 알려야 하는지 헷갈린다
• 문자로 통보했는데 집주인이 읽기만 하고 아무 답이 없다
• 집주인이 "새 세입자가 구해지면 보증금을 주겠다"고만 한다
• 이미 한 번 갱신된 계약이라 2개월 전 기준이 맞는지 모르겠다

전세 계약 종료 통보 언제까지 해야 하나요? 전세 계약 만료 통보 기간을 단계별로

전세 계약 종료 통보 언제 해야 하는지는 지금 계약이 어느 단계에 있는지로 정해집니다. 처음 정한 계약기간이 끝나 나가는 경우라면 임차인은 만기 2개월 전까지 통지해야 하고, 법정갱신·갱신요구권으로 갱신된 계약이라면 언제든 해지를 통지할 수 있되 효력은 통지 도달 후 3개월이 지나야 생깁니다.

「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항은 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같다고 정합니다. 임차인이 할 일은 '갱신하지 않고 만기에 끝내겠다'는 뜻을 2개월 전까지 전하는 것이고, 조건 변경 통지는 조문상 임대인 쪽 규정입니다. 이렇게 갱신되는 것이 법정갱신이고, 그 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항).

표의 전세 계약종료 통보기간에서 가장 많이 틀리는 지점은 따지는 기준입니다. 마감은 보낸 날이 아니라 집주인에게 도달한 날로 따지고, 기준이 되는 만기일은 원칙적으로 계약서에 적힌 종료일입니다. 계약기간을 2년 미만으로 정한 경우처럼 기준 만기가 달라질 수 있는 계약은 따로 확인이 필요합니다. 일정표의 D-60은 '두 달 전'을 눈에 익히기 위한 표기일 뿐이므로 실제 마감일은 달력으로 확인하고, 경계 날짜에 걸치지 않도록 여유 있게 보내는 편이 안전합니다.

전세계약 종료 통보시점을 너무 늦게 잡았고 집주인 통지도 없었다면 계약이 갱신된 것으로 보는 상태에서 다시 출발해야 합니다. 그때는 제6조의2에 따라 해지 통지를 하고 3개월을 기다리는 구조로 바뀌므로, 원래 만기에 맞춰 잡아 둔 이사 일정과 어긋날 수 있습니다.

세 가지 중 하나라도 애매하다면 계약서와 보낸 문자를 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

전세 계약종료 통보방법, 수단보다 '도달 입증'이 핵심입니다

전세 계약종료 통보방법은 주임법 제6조가 따로 방식을 정하지 않아 문자, 메신저, 내용증명 모두 쓸 수 있습니다. 중요한 것은 집주인에게 도달했다는 사실을 나중에 보여 줄 수 있느냐입니다. 민법 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정합니다.

전세 계약 종료 통보 문자로 충분한지, 전세 계약 종료 통보 내용증명까지 가야 하는지는 상대 반응을 보고 정하면 됩니다. 문자를 보내고 회신을 받았다면 그 화면이 가장 강한 증거가 되고, 읽지 않거나 답이 없는 채로 마감이 다가오면 내용증명을 겹쳐 보내 도달 기록을 보강하는 방식이 실무에서 흔히 쓰입니다.

집주인이 연락을 끊고 주소도 알 수 없는 상황이라면 민법 제113조가 길을 열어 둡니다. 표의자가 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시를 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있습니다. 과실이 없어야 한다는 요건이 있으므로 알고 있는 주소와 연락처로 시도한 기록을 먼저 남겨 두세요.

만기일에서 거꾸로 세는 다섯 칸, D-60부터 D-30까지 할 일

전세계약종료통보를 보낸 뒤의 일은 만기일을 기준으로 거꾸로 세면 빠짐이 없습니다. 첫 칸은 통보 도달, 둘째 칸은 반환 일자와 계좌 확정이고, 이 두 칸을 만기 한 달 전쯤까지 끝내 두세요.

전세 계약 종료 통보 문자에 넣을 문장은 짧을수록 다툼이 적습니다. 아래 예시처럼 네 가지 요소(갱신하지 않겠다는 뜻, 만기일, 반환 일자와 계좌, 이사 예정일)를 한 메시지에 담고, 마지막에 회신을 요청하는 문장을 붙이세요.

D-30 무렵에는 집주인 회신을 근거로 반환 일자를 문자로 확정받는 것이 목표입니다. '알겠다'는 답만 받았다면 '만기일 ○시에 위 계좌로 보증금 전액을 입금해 주시는 것으로 이해하겠습니다'처럼 날짜와 계좌를 다시 적어 확인을 받으세요. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관이 정한 절차와 서류도 이 시기에 함께 확인해 두세요.

집주인 회신이 아예 없다면 D-30은 도달을 보강하는 시점입니다. 문자를 읽은 흔적이 없거나 번호가 바뀐 것 같다면 내용증명을 추가로 보내고, 그래도 연락이 닿지 않으면 만기 이후 절차인 임차권등기명령과 소송 준비를 앞당겨 둡니다.

집주인이 '새 세입자가 구해지면 주겠다'고 답할 때

새 세입자가 구해져야 보증금을 돌려준다는 말은 관행일 뿐, 계약서에 그런 조건이 따로 적혀 있지 않다면 보증금 반환 시기를 늦출 법적 근거가 되지 않습니다. 계약이 만기에 끝나면 집주인은 보증금을 돌려줄 의무를 지고, 임차인은 집을 비워 줄 의무를 집니다.

대법원 판결은 임대차가 끝났을 때 임차인의 주택 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 그래서 보증금이 들어오지 않는데 먼저 열쇠를 넘기고 짐을 뺄 의무는 없고, 임차인도 집을 비워 줄 준비를 갖춰 두어야 반환을 요구할 근거가 단단해집니다. 보증금을 받기 전이라면 기간이 끝나도 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로(주임법 제4조 제2항) 서둘러 집을 비울 필요도 없습니다.

회신은 감정을 싣지 않고 짧게 하는 편이 좋습니다. 예를 들어 '새 세입자 입주 여부와 관계없이 계약서상 만기일에 보증금 반환을 요청드립니다. 저는 만기일에 이사와 열쇠 반납을 준비하겠습니다'처럼 반환 요구와 이행 준비 의사를 한 번에 남기면, 나중에 임차권등기명령이나 소송으로 가더라도 그대로 증거가 됩니다.

D-7부터 D-day까지, 이행 제공 기록을 남기고 전출은 마지막에

만기 일주일 전부터 당일까지는 '집을 비워 줄 준비가 됐다'는 사실을 기록으로 남기는 기간입니다. 임차인의 이행 제공 기록이 있어야 보증금이 들어오지 않았을 때 지체가 집주인 쪽에 있다는 점을 보여 주기 쉽습니다.

가장 주의할 것은 보증금을 받기 전에 전출하거나 짐을 모두 빼는 일입니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 바탕으로 하고, 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰야 생깁니다(주임법 제3조의2 제2항). 보증금 없이 먼저 나가면 집이 팔리거나 경매에 넘어갈 때 순위를 지키기 어려워질 수 있습니다.

당일에는 보증금 입금을 확인한 다음 열쇠를 넘기는 순서를 지키세요. 일부만 들어왔다면 받은 금액과 남은 금액을 문자로 서로 확인하고, 남은 금액의 반환 날짜를 적어 두어야 합니다.

D+1 이후 못 받았다면, 임차권등기명령에서 전세금반환소송까지

만기가 지났는데도 보증금이 반환되지 않았다면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

• 내용증명반환 요구 기록
• 임차권등기명령등기 기입 확인 후 이사
• 전세금반환소송접수 후 판결까지 4~6개월
• 강제집행경매·채권압류 등

임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다(같은 조 제5항). 그래서 순서는 '신청, 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인, 그다음 이사와 전출'이어야 합니다. 신청만 해 두고 기입 전에 이사하면 그 사이에 대항력이 끊길 위험이 있습니다.

임차권등기가 끝나도 보증금이 들어오지 않으면 전세금반환소송으로 넘어갑니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리고, 판결을 받은 뒤에는 부동산 경매나 채권압류 같은 강제집행으로 회수합니다.

통보 뒤 집주인이 연장을 요청한다면 무엇을 남겨야 할까?

종료 통보가 도달한 뒤 집주인이 '조금만 더 살아 달라'거나 '조건을 바꿔 연장하자'고 요청하는 경우가 있습니다. 집주인의 요청만으로 이미 도달한 임차인의 통보가 없던 일이 된다는 규정은 없으므로, 연장 여부는 임차인이 선택할 문제입니다.

임차인이 연장에 응한다면 새 기간, 보증금, 차임과 함께 '앞서 보낸 종료 통보를 거두고 합의로 연장한다'는 취지를 문서나 문자로 남기세요. 말로만 합의하면 나중에 계약이 끝난 것인지, 법정갱신된 것인지, 합의로 연장된 것인지를 두고 다툼이 생기고, 그에 따라 해지 통지 뒤 3개월 구조가 적용되는지도 달라질 수 있습니다.

임차인이 연장에 응하지 않는다면 회신은 한 줄이면 충분합니다. '앞서 알려 드린 대로 만기에 종료하며, 보증금은 만기일에 반환해 주시기 바랍니다.' 이 답장을 보낸 뒤에는 D-30 단계로 돌아가 반환 일자와 계좌를 확정받으면 됩니다.

자주 묻는 질문: 기간이 지났을 때, 연장 통보, 소송 시점