01 · 구조전세 경매 셀프낙찰이란, 임차인이 매수인이 되는 구조

전세 경매 셀프낙찰은 보증금을 돌려받아야 할 임차인이 그 집의 경매에 직접 입찰해 매수인이 되는 것을 말합니다. 한 사람이 배당받는 채권자이자 대금을 내는 매수인이 되므로 '받을 돈'과 '낼 돈'을 함께 계산해야 합니다.

경매 절차에서 임차인의 자리는 세 가지가 겹칠 수 있습니다. 대항력 있는 점유자, 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었다면 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는 채권자(「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항), 그리고 입찰에 참여한 매수신청인입니다.

세 자리가 한 사람에게 모이면 배당받을 금액만큼 대금 마련 부담을 줄일 여지가 생깁니다. 반면 내 임차권과 보증금 채권이 낙찰 뒤 어떻게 정리되는지는 순위에 따라 달라져, 계산을 잘못하면 보증금 일부를 스스로 떠안는 모양이 될 수 있습니다.

02 · 첫 번째 축내가 신청한 강제경매 vs 근저당권자가 신청한 임의경매

경매를 누가 신청했는지가 전세 경매 셀프낙찰의 첫 번째 축입니다. 보증금반환 판결을 받은 임차인이 신청하면 강제경매, 근저당권자가 담보권을 실행하면 담보권 실행을 위한 경매(임의경매)입니다. 담보권 실행 경매에는 「민사집행법」 제268조가 제79조 내지 제162조를 준용하므로 배당·매각·대금 규정의 큰 틀은 같습니다.

강제경매를 직접 신청하는 임차인은 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항의 특례가 '경매를 신청하는 경우'에 한정된다는 점을 기억해야 합니다. 한편 「주택임대차보호법」 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제권에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 본인이 낙찰받아 스스로 양수인이 될 때 인도 요건이 어떻게 처리되는지는 조문이 따로 정하지 않아 미리 확인해 둘 항목입니다.

근저당권자가 신청한 임의경매에서 셀프낙찰을 검토한다면 배당요구 여부, 대항력을 갖춘 날과 근저당 설정일의 선후, 배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는지를 입찰 전에 정리해야 합니다. 이 부담이 바뀌는 경우 배당요구는 종기가 지난 뒤 철회하지 못합니다(「민사집행법」 제88조 제2항).

03 · 두 번째 축대항력 선순위·후순위로 나누는 4칸 판정표

전세 경매 셀프낙찰의 두 번째 축은 내 대항력이 매각으로 소멸하는 가장 앞선 권리(실무에서 흔히 말소기준권리라 부르는 저당권·압류·가압류 등)보다 앞서는지입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의5는 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우 임차권은 경락에 따라 소멸한다고 하면서, 단서에서 "보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다"고 정합니다.

표의 A칸과 C칸은 '선순위라서 안전하다'고 생각하기 쉬운 칸입니다. 임차권이 소멸하지 않은 상태에서 내가 매수인이 되면 보증금을 돌려받을 권리와 집 소유자의 지위가 한 사람에게 겹치는 모양이 될 여지가 있습니다. 민법 제507조는 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸하지만, 그 채권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 전세대출 등으로 보증금반환채권에 다른 사람의 권리가 걸려 있는 경우를 포함해 실제 처리는 사안마다 달라질 수 있습니다.

B칸과 D칸은 임차권이 매각으로 정리되는 대신 배당 순위가 승부처입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점이 근저당 설정일보다 늦다면 근저당권자가 먼저 배당받고, 남는 금액에서 내 순위가 정해집니다. 이 칸의 셀프낙찰은 값이 떨어지는 것을 막는 방어 수단으로 검토되지만, 배당받지 못한 부분은 집을 산 뒤에도 임대인에게 따로 청구할 문제로 남는 것이 일반적입니다.

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04 · 1차 조치입찰 전에 서류로 순위를 확정하는 여섯 가지

전세 경매 셀프낙찰을 검토하는 임차인이 입찰 전에 할 일은 서류로 순위를 확정하는 것입니다.

• 등기사항증명서근저당·가압류·압류의 접수일과 순서, 임차권등기 여부를 확인합니다.
• 전입세대열람 내역내 전입일과 다른 전입 세대가 있는지 대조합니다.
• 확정일자 받은 계약서확정일자와 당사자·보증금 기재를 봅니다.
• 매각물건명세서·현황조사서내 임차권 기재와 매각으로 효력을 잃지 않는 권리 표시를 봅니다.
• 배당요구와 종기종기까지 배당요구를 했는지 확인합니다.
• 매수신청 보증대법원규칙에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법을 입찰 전에 해당 사건 기준으로 미리 확인합니다(제113조).

배당요구는 민법·상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자 등이 할 수 있고(「민사집행법」 제88조 제1항), 배당받을 채권자의 범위는 「민사집행법」 제148조가 정합니다. 우선변제권이 있는 임차인이 직접 경매를 신청하지 않았다면 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자(제148조 제2호)로 들어가는 것이 기본 경로입니다.

임차권등기를 마친 임차인이라면 「민사집행법」 제91조 제3항이 등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다고 하고, 제91조 제4항이 그 밖의 등기된 임차권은 매수인이 인수한다고 정하는 점도 봐야 합니다. 매각물건명세서와 대조해 두세요.

05 · 대금 정산강제경매 셀프낙찰, 차액지급 신고는 언제 어디까지 쓸 수 있나요?

강제경매 셀프낙찰에서 차액지급 신고는 배당받을 채권자인 임차인이 매수인이 되었을 때 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하는 방식입니다. 신고하면 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다(「민사집행법」 제143조 제2항). 임의경매에도 제268조로 제143조가 준용되므로 신청 주체보다 '배당받아야 할 금액이 있는 채권자'인지가 출발점입니다.

대금 준비에서 가장 자주 놓치는 조항이 「민사집행법」 제143조 제3항입니다. 내 배당액에 이의가 제기되면 매수인인 나는 배당기일이 끝날 때까지 그 금액만큼 대금을 내야 합니다. 기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있으므로(「민사집행법」 제151조 제3항), 후순위 채권자가 많다면 이 가능성을 자금 계획에 넣어야 합니다.

핵심은 '배당받아야 할 금액이 얼마로 확정될 수 있는가'입니다. 순위나 배당요구 여부가 불분명하면 신고를 하더라도 대금 대부분을 준비해야 하는 결과가 될 수 있습니다.

06 · 입찰가입찰가를 정하는 구조, 숫자 없이 세 덩어리로

전세 경매 셀프낙찰의 입찰가는 '이 집이 시세로 얼마짜리인가'만으로 정하지 않습니다. 낙찰 뒤 남는 결과를 기준으로 거꾸로, 세 덩어리로 계산합니다.

가상의 예로 흐름만 보겠습니다. 내 앞에 근저당이 하나 있는 D칸 임차인이 셀프낙찰을 받으면, 낙찰대금은 먼저 근저당권자에게 배당되고 남은 부분에서 내 보증금이 배당됩니다. 내 배당액만큼은 차액지급 신고로 뺄 여지가 있지만 근저당권자 몫은 현금으로 마련해야 합니다. 구조상 내 보증금이 전부 배당되는 지점까지는 입찰가를 올려도 내 배당액이 함께 늘지만, 그 지점을 넘는 금액은 그대로 현금 부담이 됩니다.

무잉여 위험도 같은 장부에서 봅니다. 직접 강제경매를 신청한 후순위 임차인은 「민사집행법」 제91조 제1항의 잉여 판단에서 절차가 멈출 수 있으므로, 입찰가를 고민하기 전에 선순위 부담의 크기부터 확인해야 합니다.

07 · 낙찰 뒤전세집 경매 낙찰 뒤, 소유자가 된 임차인에게 무엇이 남나요?

전세집 경매 낙찰은 보증금 문제의 끝이 아니라 소유자로서의 새 일이 시작되는 지점입니다. 낙찰받은 임차인은 소유권 이전등기, 전세대출 상환이나 새 대출, 취득에 따른 세금을 입찰 전에 각각 확인해야 합니다.

배당이의가 제기되면 다툼은 배당이의 소송으로 이어질 수 있고, 그동안 매수인은 이미 대금을 낸 상태가 되므로 자금 계획에 여유분을 따로 두는 것이 좋습니다.

전세사기 피해자로 결정된 경우 특별법상 우선매수 등 별도 제도가 거론되지만, 요건과 적용 여부는 사안별로 달라 4칸 판정과 따로 확인해야 합니다.

08 · FAQ전세 경매 셀프낙찰, 함께 많이 묻는 질문