이런 질문이 있다면 아래 순서대로 읽으시면 됩니다.

• 만기가 몇 달 남았는데 언제까지 알려야 하는지 헷갈린다
• 계약서에는 1년으로 적었는데 1년 만기에 나가고 싶다
• 아무도 연락하지 않아 계약이 그대로 이어진 상태이거나, 갱신요구권을 이미 썼다
• 계약서 특약에 '3개월 전 통보'처럼 법과 다른 기한이 적혀 있다
• 집주인 입장에서 언제 나가 달라고 알려야 하는지 궁금하다

통보 시기는 한 줄 규칙처럼 보이지만, 실제 상담에서는 내 계약이 어느 단계에 있는지를 먼저 정해야 답이 나옵니다. 최초 계약인지, 법정갱신 중인지, 갱신요구권으로 갱신된 계약인지에 따라 세입자가 지켜야 할 시계가 '만기 2개월 전'에서 '통지 도달 후 3개월'로 바뀌기 때문입니다.

세입자 전세 만료 통보 시기는 언제인가요?

세입자 전세 만료 통보 시기는 만기 2개월 전까지이며, 그날까지 갱신하지 않겠다는 뜻이 임대인에게 도달해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문은 "임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다"고 정해, 세입자가 이 기한까지 아무 말도 하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항).

조문 문언상 세입자 쪽에는 임대인과 달리 '6개월 전부터'라는 시작점이 적혀 있지 않습니다. 그렇다고 아주 이른 통보가 어떤 효과를 갖는지까지 단정하기는 어렵습니다. 일찍 의사를 밝혔다면 만기가 가까워진 시점에 다시 한 번 확인 문자를 남겨 두면 기록이 분명해지고, 집주인도 새 임차인을 구할 시간을 확보할 수 있습니다.

마감의 기준은 보낸 날이 아니라 받은 날입니다. 민법 제111조 제1항은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정하므로, 마지막 날 밤에 보낸 문자가 다음 날 확인됐다면 다툼이 생길 수 있습니다. 문자·메신저는 수신 확인 화면과 답장을, 내용증명은 배달 기록을 보관해 두는 것이 오늘 할 수 있는 1차 조치입니다.

문구에는 만기일, 갱신하지 않겠다는 뜻, 보증금 반환 일정 요청 세 가지만 분명하면 됩니다. 집주인의 답장을 받아 두면 도달 시점과 상대방의 인식을 함께 보여 줄 수 있어, 나중에 계약이 갱신됐는지를 두고 다툼이 생겼을 때 가장 강한 기록이 됩니다.

임대인 전세 만료 통보 시기는 언제인가요?

임대인 전세 만료 통보 시기는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 임대인이 이 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(제6조 제1항 전문). 조건 변경 통지는 임대인 쪽에만 있는 규정이고, 세입자는 갱신하지 않겠다는 뜻만 알리면 됩니다.

임대인의 통지 기간은 세입자가 계약갱신을 요구할 수 있는 기간과 겹칩니다. 제6조의3 제1항은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 거절할 수 있는 경우를 단서 각 호로 열거합니다. 집주인에게서 나가 달라는 연락을 받은 세입자라면 그 연락이 6개월~2개월 창 안에 도달했는지, 갱신요구권을 쓸지를 먼저 따져 보게 됩니다.

세입자가 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다면 제6조 제1항 자체가 적용되지 않습니다(같은 조 제3항). 월세가 일부 섞인 반전세라면 통보 시기와 함께 연체 이력도 확인해야 결론이 맞습니다.

1년 계약이면 1년 만기 기준인가요, 2년 기준인가요?

1년 계약의 전세 만료 통보 시기는 세입자가 1년 만기를 주장할지에 따라 기준 만기가 달라지는 갈림길입니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되, "임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"고 정합니다.

조문이 2년 미만 기간의 유효를 주장할 수 있는 사람을 임차인으로 적고 있으므로, 2년을 채울지 약정한 1년 만기에 나갈지의 선택은 세입자 쪽에 있는 구조로 읽힙니다. 다만 1년 만기에 나가려는 세입자가 어느 만기를 기준으로 언제까지 통보해야 하는지, 임대인의 통지 기간을 어느 만기로 셀지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어 결론을 단정하기 어렵습니다.

다툼을 줄이는 1차 조치는 1년 만기를 기준으로 2개월 전까지, 1년 만기에 계약을 끝내겠다는 뜻과 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장한다는 뜻을 함께 도달시켜 두는 것입니다. 반대로 2년을 살고 싶다면 제4조 제1항에 따라 기간을 2년으로 보는 구조이므로, 2년 만기를 기준으로 다시 통보 시기를 잡게 됩니다.

갱신된 계약은 언제 통보하나요?

갱신된 계약의 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 제6조 제1항으로 갱신된 경우(법정갱신) 존속기간은 2년으로 보지만(제6조 제2항), 제6조의2 제1항은 제6조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정합니다.

갱신요구권을 행사해 갱신된 계약도 존속기간은 2년으로 보고(제6조의3 제2항), 해지에 관하여는 제6조의2를 준용합니다(같은 조 제4항). 결국 두 갈래 모두 세입자에게는 '만기 2개월 전 마감'이 아니라 '통지 도달일부터 3개월'이라는 시계가 돌아갑니다. 이사 날짜가 정해져 있다면 그날보다 3개월 넘게 앞서 통지가 도달하도록 역산하는 것이 핵심입니다.

갱신된 2년이 거의 끝나 갈 때는 다시 만기 기준의 통지 기간이 문제됩니다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으므로(제6조의3 제2항), 이미 한 번 쓴 계약의 만기에는 정당한 사유 문제보다 제6조 제1항의 통지 기간을 지켰는지가 쟁점이 됩니다. 갱신이 몇 번, 어떤 방식으로 이뤄졌는지 먼저 정리해 두면 판단이 빨라집니다.

계약서에 '3개월 전 통보' 같은 특약이 있으면 따라야 하나요?

통보 특약이 있어도 그 특약이 법보다 세입자에게 불리하면 효력이 문제됩니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정하고 있습니다. 법이 세입자에게 요구하는 것은 만기 2개월 전까지의 통지이므로, 이보다 앞선 통보를 요구하는 특약은 그 차이만큼 세입자에게 불리한 약정에 해당하는지가 쟁점이 됩니다.

특약이 어느 쪽의 통지를 정한 것인지도 함께 봐야 합니다. 임대인에게 법보다 이른 통지를 요구하는 특약처럼 세입자에게 불리하지 않은 내용이라면, 제10조로 효력이 부정되는 대상이 아닙니다. 같은 '3개월 전 통보'라는 문구라도 누구의 의무로 적혀 있는지에 따라 의미가 달라집니다.

가장 안전한 방법은 특약이 있다면 특약이 정한 시점까지 통보를 마치는 것입니다. 특약 기한은 이미 넘겼지만 2개월 전 마감은 아직 남아 있다면, 바로 통보를 도달시키고 특약 효력 문제는 따로 검토하는 순서가 손해를 줄입니다.

만기 날짜만 알면 통보 마감일은 어떻게 세나요?

통보 마감일은 계약서상 만기일에서 2개월(임대인은 6개월과 2개월)을 거꾸로 센 날을 기준으로 잡되, 그보다 여유 있게 도달시키는 것이 원칙입니다. 민법은 기간 계산에 관해 아래 세 가지를 정하고 있습니다.

만기에서 거꾸로 세는 '2개월 전까지'의 끝날에 위 규정을 어떻게 적용할지는 하루 차이로 다툼이 생길 수 있는 부분이라 단정하기 어렵습니다. 마감 계산의 정확성에 기대기보다, 마감으로 보이는 날보다 며칠 이상 앞서 상대방에게 도달하도록 보내는 쪽이 안전합니다. 전세 만료 통보 기간을 달력에 적을 때는 마감일보다 여유 있는 '발송 목표일'을 따로 적어 두면 실수가 줄어듭니다.

전세 만료 통보 시기를 놓쳤다면 다음 수는요?

전세 만료 통보 시기를 놓쳤다면 계약이 같은 조건으로 갱신됐을 가능성부터 확인하고, 그 경우 해지 통지를 도달시켜 3개월 시계를 시작하는 것이 다음 수입니다. 시기를 놓쳤다고 해서 갱신된 2년을 반드시 채워야 하는 것은 아닙니다.

1. 1

   갱신 여부 확인

   세입자가 2개월 전까지 통지하지 않았고 임대인도 기간 안에 통지하지 않았다면 법정갱신 가능성을 전제로 움직입니다.

2. 2

   해지 통지 도달

   제6조의2 제1항에 따라 언제든 해지를 통지하고, 수신 확인이나 배달 기록을 남깁니다.

3. 3

   3개월 경과

   임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다(제6조의2 제2항).

4. 4

   반환 일자 확정

   보증금 반환 일자와 계좌, 이사 날짜를 문자로 확정해 둡니다.

5. 5

   미반환 시 순서

   임차권등기명령 신청, 등기부 기입 확인 뒤 이사, 이어서 전세금반환소송과 강제집행 순서로 진행합니다.

해지 효력이 생긴 뒤에도 보증금이 들어오지 않으면 서둘러 짐을 빼기보다 순서를 지켜야 합니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 이사가 급하다면 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 신청할 수 있는 임차권등기명령(제3조의3 제1항)을 신청하고, 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 순서가 대항력을 지키는 방법입니다.

집주인이 "새 세입자가 들어오면 주겠다"고 답하는 경우가 많지만, 그것은 임대인 사정일 뿐 법이 정한 반환 조건이 아닙니다. 기준은 임대차계약서와 법이고, 전세만료통보시기를 지켰다는 기록과 해지 효력 발생일이 정리돼 있으면 이후 절차에서도 그대로 쓰입니다.

자주 묻는 질문: 전세 계약 만료 통보 문자, 전세 계약연장 안할때 통보방법, 전세금반환소송