임차권등기명령은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 중요한 제도입니다. 하지만 이것만으로 전세금이 자동으로 돌아오지는 않습니다.

임차권등기를 완료하면 임대인이 새로운 세입자를 구하기 어려워지고, 등기부등본에 기록이 남아 임대인에게 심리적 압박이 됩니다. 그러나 재정 상황이 어려운 임대인이나 악성 임대인의 경우, 임차권등기만으로는 전세금 반환이 이루어지지 않습니다.

이런 경우 전세금반환소송을 통해 판결문(집행권원)을 받고, 부동산경매나 채권압류 등 강제집행까지 진행해야 비로소 전세금을 회수할 수 있습니다.

다음과 같은 상황이라면 임차권등기명령 이후 부동산경매까지 진행을 고려해야 합니다.

첫째, 임대인이 전세금 반환 의사가 없는 경우입니다. 임차권등기를 해두었지만 임대인이 연락을 피하거나, 돈이 없다며 시간만 끄는 경우가 해당됩니다.

둘째, 임대인의 다른 재산이 확인되지 않는 경우입니다. 임대부동산 외에 다른 재산이 없다면, 해당 부동산을 경매로 환가하여 배당받는 것이 현실적인 회수 방법입니다.

셋째, 이미 다른 채권자의 경매가 진행 중인 경우입니다. 다른 채권자가 먼저 경매를 신청했다면, 배당요구 종기일까지 반드시 배당요구 신청을 해야 전세금을 받을 수 있습니다.

부동산경매는 크게 강제경매와 임의경매로 나뉩니다. 임차인이 전세금을 받기 위해 진행하는 경매는 강제경매에 해당합니다.

강제경매는 법원의 확정판결, 조정조서 등 집행권원을 받은 채권자가 신청하는 경매입니다. 전세금반환소송에서 승소 판결을 받으면 이 판결문을 근거로 임대부동산에 강제경매를 신청할 수 있습니다.

임의경매는 저당권이나 근저당권을 가진 채권자가 담보권 실행을 위해 신청하는 경매입니다. 은행이 대출금을 회수하기 위해 신청하는 경매가 대표적입니다.

어떤 형태의 경매든 임차인은 선순위 대항력을 갖추고 있다면 배당 순위에 따라 전세금을 우선 변제받을 수 있습니다.