전세보증금 소송 절차 7단계 한눈에, 어디부터가 필수인가요?

전세보증금 소송 절차는 종료 통지, 임차권등기, 가압류, 소장 제출, 송달과 답변서, 변론과 판결, 강제집행의 7단계로 정리할 수 있습니다. 이 가운데 민사소송법이 소송의 출발점으로 정해 둔 것은 소장 제출이고, 그 앞의 세 단계는 법이 소송을 내는 요건으로 요구하지 않습니다. 전세보증금 뜻을 짚어 보면 임대차가 끝날 때 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 돈이고, 보증금소송은 그 반환을 판결로 확정받는 절차입니다.

앞 단계가 의미 없다는 뜻은 아닙니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 임대인이 먼저 갱신 거절 통지를 하지 않은 사안이라면 임차인의 종료 통지가 계약 종료를 뒷받침하는 핵심 사실이 되므로, 통지의 방법이 내용증명일 필요는 없어도 도달 기록은 남겨야 합니다.

1. 1종료 통지사실상 필요문자·메신저·내용증명 등 도달 기록이 남는 방법이면 됩니다.
2. 2임차권등기명령이사할 때임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있습니다.
3. 3가압류조건부 선택재산 처분 우려가 있고 임대인의 다른 재산 정보를 알 때 검토합니다.
4. 4소장 제출필수당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어 법원에 냅니다.
5. 5송달·답변서법원 진행소장 부본이 집주인에게 송달되고, 다투면 답변서가 들어옵니다.
6. 6변론·판결법원 진행보증금반환청구소송은 되도록 한 차례 변론으로 마치는 특례가 준용됩니다.
7. 7강제집행미지급 시집행문을 받아 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류로 회수합니다.

단계별 '건너뛰어도 되나' 판정표

전세 보증금 반환 소송 절차의 각 단계는 법이 요구하는지와 내 사건에 실제로 필요한지를 나눠 판정해야 정확합니다. 아래 표는 단계별로 건너뛰었을 때 생기는 일과 사실상 필요해지는 조건을 정리한 것입니다.

판정표에서 '아님'이 붙은 단계라도 아래 세 갈림길에 따라 결론이 바뀝니다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 소송보다 보증기관의 이행청구 절차를 먼저 확인하는 것이 순서이며, 그 기준과 기간은 보증기관 안내로 확인해야 합니다.

전세보증금 소송 절차 셀프로 낼 때, 소장에 꼭 들어갈 것

전세보증금소송절차셀프 진행에서 소장에 반드시 적어야 하는 것은 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인입니다. 「민사소송법」 제249조 제1항이 "소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다"고 정하고 있기 때문입니다. 원고는 임차인, 피고는 계약서상 임대인이 기본이고, 청구 원인에는 계약 체결, 계약 종료, 집 인도 또는 인도 제공, 보증금 미반환의 흐름을 사실 순서대로 적습니다.

소장이 제249조 제1항에 어긋나거나 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 않은 경우 재판장은 상당한 기간을 정하고 그 기간 이내에 흠을 보정하도록 명하여야 합니다(제254조 제1항). 원고가 그 기간 안에 보정하지 않으면 재판장은 명령으로 소장을 각하하여야 하므로(제254조 제2항), 보정명령을 받으면 기한부터 달력에 적어 두는 것이 셀프 진행의 1차 조치입니다.

지연손해금 부분의 근거는 두 겹입니다. 민법 제397조 제1항은 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 않은 약정이율이 있으면 그 이율에 의하도록 하고, 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다(민법 제379조). 이행을 명하는 판결을 선고할 때에는 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율이 적용되고(소송촉진법 제3조 제1항), 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되면 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 적용하지 아니합니다(같은 법 제3조 제2항).

기산일은 집을 언제 비웠는지와 맞물립니다. 대법원 판결은 임대차 종료 후 보증금 반환과 집 인도가 동시이행 관계라는 취지여서, 아직 거주 중이거나 인도를 제공하지 않았다면 지연손해금이 언제부터 붙는지 다툼이 생길 수 있어 미리 단정하기 어렵습니다.

부산 전세보증금 소송처럼 집·집주인·내 주소가 다르면 어느 법원에 내나요?

전세보증금 소송의 관할은 집주인 주소지 법원이 원칙이고, 의무이행지인 임차인 현주소 법원이 선택지로 더해집니다. 「민사소송법」 제2조는 소는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정하고, 제3조는 사람의 보통재판적을 그의 주소에 따라 정합니다.

민사소송법 제8조는 재산권에 관한 소를 거소지 또는 의무이행지의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 보증금 반환처럼 특정물 인도가 아닌 채무는 변제장소를 따로 정하지 않았다면 채권자의 현주소에서 하여야 하므로(민법 제467조 제2항), 임차인의 현주소를 관할하는 법원에도 낼 수 있습니다. 제기할 수 있다는 선택 관할이므로 반드시 그 법원이어야 한다는 뜻은 아닙니다.

집이 있는 곳의 법원은 어떨까요? 민사소송법 제20조는 부동산에 관한 소를 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있다고 정하지만, 보증금반환청구가 부동산에 관한 소에 해당하는지는 단정하기 어렵습니다. 반면 임차권등기명령은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청하도록 정해져 있습니다(주임법 제3조의3 제1항).

가상의 예로, 부산 전세보증금 소송에서 집은 부산, 집주인은 서울에 살고, 임차인이 임차권등기를 마친 뒤 경기도로 이사했다면 소장은 서울(집주인 주소지)과 경기도(임차인 현주소) 관할 법원 중에서 고를 수 있습니다. 임차권등기명령은 부산 집 소재지 관할 법원에 신청하는 구조입니다. 관할 확인 순서는 계약서·등기부로 집주인 주소 확인, 내 현주소 확인, 출석과 증거 제출이 편한 법원 선택입니다.

송달부터 판결까지, 전세금반환소송에만 붙는 기간 특례

전세보증금 소송 기간은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월을 예상하는 것이 일반적입니다. 일반 민사소송보다 짧아질 수 있는 이유는 주임법 제13조가 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용하기 때문입니다.

일반 절차에서는 법원이 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 하고(민사소송법 제255조 제1항), 피고가 청구를 다투면 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(제256조 제1항). 답변서가 없으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있지만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 다투는 취지의 답변서가 제출되면 그렇지 않습니다(제257조 제1항).

준용되는 소액사건심판법 제7조 제1항에 따라 판사는 민사소송법 제256조부터 제258조까지의 규정에도 불구하고 바로 변론기일을 정할 수 있고, 같은 조 제2항에 따라 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마치도록 하여야 합니다. 판결의 선고도 변론종결 후 즉시 할 수 있습니다(소액사건심판법 제11조의2 제1항). 이 특례는 임차인의 보증금반환청구소송에 붙는 것이어서 집주인이 낸 명도소송에는 준용 규정이 없습니다.

기간을 늘리는 변수는 주로 송달과 다툼입니다. 집주인의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 법원사무관등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있으나(민사소송법 제194조 제1항), 주소 보정과 공시송달을 거치는 동안 시간이 더 듭니다. 집주인이 수리비 공제나 갱신 여부를 다투면 증거 제출이 추가되므로, 처음부터 증거를 빠짐없이 붙이는 것이 기간을 줄이는 방법입니다.

전세보증금 소송 비용, 누가 무엇을 부담하나요?

전세보증금 소송 비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다(민사소송법 제98조). 다만 소송을 내는 단계에서는 원고인 임차인이 인지와 송달료 같은 비용을 먼저 납부하고, 판결 뒤 소송비용액을 확정하는 별도 절차를 거쳐 상대방에게 청구하는 구조입니다.

전세보증금 소송 셀프와 변호사 선임 중 어느 쪽이 맞는지도 다툼의 범위와 집행 가능성에 따라 달라지며, 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

판결 후 항소 2주와 강제집행은 어떻게 이어지나요?

판결을 받았다고 보증금이 자동으로 들어오는 것은 아니며, 상대방의 항소 여부와 집행 준비를 함께 봐야 합니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 판결서 송달 전에도 할 수 있으며, 이 기간은 불변기간입니다(민사소송법 제396조).

강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있습니다(민사집행법 제28조 제1항). 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(민사집행법 제30조 제1항). 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 가집행 선고를 하여야 하므로(민사소송법 제213조 제1항), 판결 주문에 가집행 선고가 붙었다면 항소가 제기되더라도 집행을 준비할 길이 열립니다.

판결이 집 인도와 동시에 지급하라는 상환이행 형태라면, 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조 제1항). 다만 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택에 대하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니합니다(주임법 제3조의2 제1항). 그 밖의 집행 수단으로는 임대인의 예금 등에 대한 채권압류 및 추심, 동산압류가 있고, 어느 쪽이 맞는지는 등기부상 선순위 권리와 임대인의 재산 정보에 따라 달라집니다.

전세보증금소송 자주 묻는 질문 3가지