• 만기가 지났는데 집주인도 나도 아무 말이 없었다
• 자동 연장된 줄 알았는데 집주인이 보증금 인상이나 퇴거를 말한다
• 이사를 가야 하는데 해지를 언제, 어떻게 알려야 할지 모르겠다
• 확정일자와 보증보험을 다시 해야 하는지 궁금하다

전세계약 묵시적 갱신이란? 성립 요건 판정표

전세계약 묵시적 갱신은 「주택임대차보호법」 제6조제1항에 따라 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도입니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 같은 조 제2항은 이때 "임대차의 존속기간은 2년으로 본다"고 정합니다.

용어도 정리해 둡니다. 제6조의 조문 제목은 '계약의 갱신'이고, 통지가 없을 때 법이 갱신을 정해 준다는 뜻에서 법률가들은 법정갱신이라고 부릅니다. 같은 법 제6조의2 제목이 '묵시적 갱신의 경우 계약의 해지'여서 일상에서는 묵시적갱신, 전세계약 연장 묵시적 갱신 같은 표현이 널리 쓰입니다. 민법 제639조의 '묵시의 갱신'은 임대인이 상당한 기간 내에 이의하지 않은 때 성립하고 해지통고도 민법 제635조를 따르므로, 주택 전세에서 말하는 갱신과는 요건과 해지 기간이 다릅니다.

통지가 언제 효력을 갖는지는 민법 제111조제1항이 정합니다. "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"는 규정이어서, 보낸 날이 아니라 상대방이 받은 날이 기준입니다. 순수 전세라면 차임 연체가 문제 되는 일은 드물지만, 월 차임이 섞인 반전세라면 제6조제3항에 해당하는지도 함께 따져야 합니다. 이 조항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다.

묵시적 갱신 후 그대로인 것 vs 달라지는 것 비교표

전세계약 묵시적갱신 후 가장 많이 헷갈리는 부분은 새 계약이 생긴 것인지, 옛 계약이 이어지는 것인지입니다. 법은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하므로, 보증금 액수와 특약 같은 조건은 원래 계약서가 계속 기준이 됩니다. 달라지는 것은 기간과 해지 방식이 중심입니다.

왼쪽 항목이 그대로 이어지려면 임차인이 주민등록을 옮기지 않고 계속 거주한다는 전제가 붙습니다. 「주택임대차보호법」 제3조제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하므로, 갱신 여부와 상관없이 전출하면 대항력이 흔들릴 수 있습니다.

결론이 갈리는 세 갈림길, 내 경우는 어디인가요?

갱신이 성립했는지는 날짜와 기록으로 갈립니다. 아래 세 가지를 순서대로 확인하면 내 계약이 갱신된 상태인지, 만기로 끝난 상태인지 대략 가늠할 수 있습니다.

세 갈림길 중 하나라도 날짜가 애매하면 문자와 통지서를 직접 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 다음과 같습니다.

1. 계약서 만기일을 기준으로 6개월 전·2개월 전 날짜를 달력에 표시합니다.
2. 집주인과 주고받은 문자·통화 기록을 날짜가 보이게 캡처해 보관합니다.
3. 주민등록과 거주를 유지하고, 등기부등본을 떼어 새로 생긴 권리가 있는지 봅니다.
4. 보증보험 가입자는 갱신 사실과 보증기간을 가입 기관에 확인합니다.

전세계약 묵시적갱신 확정일자, 새로 받아야 하나요?

보증금과 조건이 그대로인 묵시적 갱신이라면 확정일자를 새로 받지 않아도 기존 계약서의 확정일자와 대항요건이 그대로 이어지는 것이 일반적인 설명입니다. 새 계약서를 쓰지 않았으니 새로 확정일자를 받을 문서도 없는 셈입니다.

우선변제권은 확정일자 하나로 생기지 않는다는 점이 더 중요합니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 줍니다. 그래서 갱신 뒤 임차인이 가장 먼저 지킬 것은 전입과 거주 상태입니다.

집주인 요청으로 보증금을 올려 주는 경우는 사정이 다릅니다. 증액분의 우선변제 순위를 어느 시점 기준으로 볼지는 증액 합의 시점과 그 사이 등기부에 새로 생긴 권리에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 증액 합의서를 따로 쓰고 그 문서에 확정일자를 받아 두는 방법이 흔히 권해지며, 합의 전에 등기부등본부터 확인하는 것이 안전합니다.

전세계약 묵시적 갱신 후 해지·이사, 어떤 순서로 하나요?

전세계약 묵시적 갱신 후 해지는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 제6조의2제2항에 따라 "임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"는 구조입니다. 갱신된 2년이 많이 남아 있어도 임차인은 이 방법으로 계약을 끝낼 수 있으며, 조문상 이 해지권은 임차인에게 주어져 있습니다.

해지 통지 문구는 짧고 분명하게 씁니다. 예를 들면 "임차인 ○○○는 ○○동 ○○호 임대차계약에 관하여 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 계약해지를 통지합니다. 이 통지를 받으신 날부터 3개월이 지나는 시점에 맞춰 보증금 반환과 집 인도 일정을 정하고자 하니 회신 부탁드립니다." 정도면 충분합니다.

전세계약 묵시적 갱신 후 이사는 등기 확인이 끝난 다음으로 잡는 것이 안전합니다. 제3조의3제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 정합니다. 등기 전에 먼저 전출하면 이 보호를 받기 전에 대항력을 잃을 위험이 있습니다.

전세 묵시적갱신기간 증액 요구, 응해야 하나요?

전세 묵시적갱신기간 중 증액은 자동으로 생기지 않습니다. 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건이므로 보증금은 원래 액수 그대로이고, 집주인이 올리고 싶다면 「주택임대차보호법」 제7조의 증감청구 요건을 갖춰야 합니다.

제7조제1항은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 하면서, "증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 정합니다. 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하게 하고, 시·도가 그 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있게 합니다.

요건을 갖추지 못한 일방적인 인상 통보라면 곧바로 따라야 한다고 보기 어렵고, 다툼이 이어지면 요건을 갖췄는지는 결국 법원이 판단합니다. 당사자가 합의해 새 계약서를 쓰는 경우까지 제7조의 증액청구와 같은 틀로 볼지는 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 응하기로 했다면 증액분 합의서와 확정일자를 함께 챙기세요.

전세계약 묵시적갱신 보증보험·신고, 어디에 확인하나요?

전세계약 묵시적갱신 보증보험은 법률이 아니라 각 보증기관 상품의 약관과 기준을 따르므로, 갱신됐다고 보증이 자동으로 연장되는지는 단정할 수 없습니다. 보증기간이 원래 계약 만기에 맞춰져 있었다면 갱신 사실을 알리고 연장 가능 여부와 필요 서류를 가입한 보증기관(HUG·SGI 등)에 직접 확인합니다.

신고도 마찬가지입니다. 새 계약서 없이 조건이 그대로 이어진 경우가 주택 임대차 신고 대상인지, 증액이 있었다면 달라지는지는 관할 주민센터 등 담당 기관의 안내를 받는 것이 정확합니다. 보증기관마다 통지 방법과 서류 요건을 따로 정하고 있을 수 있으니, 해지 통지를 보내기 전에 약관상 요구 사항을 함께 점검해 두면 반환이 늦어질 때 다음 단계로 넘어가기 수월합니다.

묵시적 갱신 뒤에도 갱신요구권이 남아 있나요?

묵시적 갱신 뒤에도 계약갱신요구권을 행사할 여지가 있다는 설명이 많지만, 개별 사정에 따라 다퉈질 수 있어 단정할 수는 없습니다. 법정갱신은 통지가 없어 법이 갱신을 정한 것이고, 계약갱신요구권은 임차인이 직접 요구해 행사하는 별도의 권리이기 때문입니다.

「주택임대차보호법」 제6조의3제1항은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하고, 단서에서 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등 거절 사유를 열거합니다. 제2항은 이 권리를 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 정합니다.

실무에서 문제가 되는 것은 지난 만기 무렵의 문자입니다. 계속 살고 싶다는 메시지를 그 기간 안에 보낸 기록이 있다면 그것이 갱신요구권 행사로 읽힐지, 단순한 의사 표현인지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 다음 만기에 갱신요구권을 쓸 계획이라면 지난 만기 때 주고받은 문자부터 정리해 두세요.

전세계약 묵시적 갱신 자주 묻는 질문