상가보증금반환방법, 시작 전 확인 두 가지

상가보증금반환방법을 고르기 전에 확인할 것은 환산보증금 칸과 대항력 칸 두 가지입니다. 두 칸의 답에 따라 임차인이 쓸 수 있는 법적 수단의 목록 자체가 달라집니다.

첫째 칸은 환산보증금입니다. 상가임대차법 제2조제1항은 사업자등록 대상 건물의 임대차(주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우 포함)에 이 법을 적용하되, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 제외합니다. 같은 조 제2항에 따라 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함해 판단합니다. 기준액은 지역별로 다르게 정해져 있으므로, 이 글에서는 계산 대신 이하인지 초과인지라는 결과만 출발점으로 삼습니다.

둘째 칸은 대항력입니다. 상가임대차법 제3조제1항에 따라 임차인이 건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하면 등기가 없어도 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다. 대항력이 있으면 건물이 팔려도 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로(제3조제2항), 반환을 청구할 상대가 분명해집니다. 제3조는 제2조제3항에 열거되어 있어 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다.

환산보증금을 넘는 상가 임차인에게는 임차권등기명령이라는 안전장치가 없으므로, 점포를 비우기 전에 반환 시기와 정산 내용을 더 촘촘하게 정리해 두어야 합니다.

임대인 반응 3유형별 상가 보증금 반환 방법 표

상가 보증금 반환이 막히는 모습은 대개 세 가지로 나뉩니다. 임대인이 반환을 미루는 유형, 일부 공제를 주장하는 유형, 연락을 끊는 유형이고, 유형마다 먼저 할 일이 다릅니다.

세 유형은 서로 섞이기도 합니다. 처음에는 날짜를 미루다가 소송 이야기가 나오면 공제를 꺼내고, 그 뒤 연락을 끊는 흐름도 흔합니다. 계약서·차임 이체 내역·점포 사진을 처음부터 한 묶음으로 정리해 두면 어느 유형으로 바뀌어도 같은 자료로 대응할 수 있습니다.

상가 보증금 반환 기간과 상가보증금반환지연, 언제부터 늦은 건가요?

상가 보증금 반환 기간은 법에 종료 후 며칠 이내처럼 숫자로 정해져 있지 않고, 임대차가 끝나는 시점에 임차인의 점포 반환과 맞물려 움직입니다. 대법원 판결은 임대차 종료 후 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다.

민법 제536조제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 임차인은 보증금을 받기 전 점포 인도를 거절할 근거로 쓸 수 있지만, 임대인도 같은 논리를 내세울 수 있습니다. 반환이 늦어졌다고 주장하려면 임차인 스스로 점포를 비우고 열쇠를 넘길 준비가 되어 있다는 점, 즉 이행의 제공을 기록으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

환산보증금 이하 상가에는 상가임대차법 제9조제2항이 함께 작동합니다. 조문은 "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다"고 정합니다. 보증금을 받지 못한 채 영업을 이어 가는 동안에도 임차인 지위가 유지된다는 뜻이며, 제9조는 제2조제3항 열거에 없으므로 환산보증금을 넘는 상가에는 적용되지 않습니다.

상가보증금반환지연에 따른 지연손해금이 언제부터 붙는지는 동시이행 관계 때문에 한 문장으로 단정하기 어렵습니다. 임차인이 점포 인도를 제공했는지, 반환을 청구한 시점이 언제인지에 따라 지체의 시작점이 달라질 수 있으므로, 인도 제공 날짜를 문자나 내용증명으로 남겨 두는 것이 이후 계산의 기초가 됩니다.

상가보증금반환등기, 임차권등기명령은 어떻게 쓰나요?

상가보증금반환등기는 보통 상가임대차법 제6조의 임차권등기명령을 가리키며, 환산보증금 이하 상가에서 쓸 수 있는 수단입니다. 제6조제1항은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다.

등기의 효과는 제6조제5항에 있습니다. 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항의 대항력과 제5조제2항의 우선변제권을 취득하고, 등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 우선변제권은 대항요건과 함께 관할 세무서장이 부여하는 확정일자(제4조제1항)를 갖춰야 생기는 권리입니다(제5조제2항).

신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있고(제6조제4항), 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제6조제8항). 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 실무에서 가장 중요한 것은 순서로, 건물 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 점포를 옮기고 폐업 신고를 해야 대항력 공백을 피할 수 있습니다.

1. 1
   종료·미반환 확인계약 종료일과 반환 요구 기록을 정리합니다.
2. 2
   임차권등기명령 신청임차건물 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군법원에 냅니다.
3. 3
   결정과 등기기각 결정에는 임차인이 항고할 수 있습니다(제6조제4항).
4. 4
   등기부 기입 확인건물 등기사항증명서로 임차권등기가 올라갔는지 봅니다.
5. 5
   이전·폐업 처리기입을 확인한 뒤에 점포 이전과 폐업 신고를 합니다.

환산보증금을 넘는 상가에는 제6조가 적용되지 않으므로 같은 방법으로 대항력을 붙잡아 둘 수 없습니다. 임대 상가의 매매가액이 보증금보다 낮아 보이고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면, 소송 전에 가압류를 미리 검토할 필요가 있습니다.

원상복구비·연체 차임 공제 주장, 어디까지 응해야 하나요?

원상복구비 공제 주장에는 근거를 받아 항목별로 따지는 방식으로 대응합니다. 민법 제654조는 사용대차의 제615조를 임대차에 준용하므로, 임차인은 점포를 반환할 때 원상에 회복할 의무를 지고 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다.

다만 어디까지가 원상인지는 조문이 정해 주지 않습니다. 입점 당시 이미 있던 시설인지, 전 임차인의 시설을 넘겨받은 것인지, 통상 사용으로 생긴 마모인지에 따라 결론이 달라질 수 있고, 법원도 사안별로 판단하는 영역이어서 공제 범위를 단정하기 어렵습니다. 입점 때 사진과 인수 내역, 퇴거 때 사진을 나란히 놓고 비교하는 것이 첫 번째 대응입니다.

연체 차임이나 관리비처럼 임대차에서 생긴 임차인의 채무는 보증금에서 정산될 수 있다는 것이 판례의 취지입니다. 그렇더라도 항목과 금액이 맞는지는 별개 문제이므로, 임대인에게 공제 항목·금액·근거를 적은 정산표를 서면으로 요구하고, 다툼이 없는 나머지 금액은 먼저 반환해 달라고 요청합니다.

상가보증금반환계약, 합의로 받을 때 적을 문구

임대인이 반환 의사는 있지만 날짜나 공제를 두고 줄다리기를 한다면, 합의 내용을 서면으로 남기는 상가보증금반환계약(합의서)이 현실적인 방법입니다.

합의서에는 최소한 반환 금액과 반환일, 공제 항목별 금액, 점포 인도와 열쇠 반납 일시, 반환이 늦어질 때의 처리 방법을 적습니다. 원상복구 범위로 다툼이 있었다면 어떤 시설을 어떤 상태로 두면 원상복구를 마친 것으로 본다는 식으로 범위를 특정해 두는 것이 좋습니다. 합의서 문구의 법적 효력은 문구와 사정에 따라 달라질 수 있으므로 서명 전에 점검받는 편이 안전합니다.

분할로 받기로 합의할 때는 첫 지급이 이뤄지기 전에 점포를 먼저 비우지 않도록 순서를 맞춰야 합니다. 환산보증금 이하 상가라면 잔액이 남아 있는 동안 임차권등기명령을 함께 검토해 대항력을 지켜 두는 편이 안전합니다.

상가 보증금 반환 소송과 집행, 이하·초과가 갈리는 지점

상가 보증금 반환 소송은 통지와 협의로 해결되지 않을 때 판결이라는 집행권원을 얻는 단계입니다. 환산보증금 이하 상가에서 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에는 상가임대차법 제18조에 따라 「소액사건심판법」 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2가 준용되며, 제18조는 환산보증금을 넘는 상가에는 적용되지 않습니다.

집행 단계에서도 차이가 있습니다. 환산보증금 이하 상가 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원으로 임차건물에 대해 경매를 신청하는 경우, 상가임대차법 제5조제1항에 따라 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다. 이 특례는 경매를 신청하는 경우에 한정되므로, 예금채권 압류처럼 다른 방법으로 집행할 때 판결이 상환이행 형태라면 민사집행법 제41조제1항에 따라 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다.

임대인과 연락이 끊긴 경우에는 주소부터 확인합니다. 건물이 팔렸다면 대항력을 갖춘 임차인은 양수인에게 청구하는 구조가 되고, 임대인의 주소나 근무장소를 알 수 없으면 민사소송법 제194조제1항에 따라 법원사무관등이 직권 또는 당사자의 신청으로 공시송달을 할 수 있습니다(신청 시 사유 소명, 같은 조 제2항). 권리금 회수기회 보호(상가임대차법 제10조의4)는 보증금 반환과 별개의 쟁점이므로 따로 검토합니다.

주택의 전세 보증금 반환 방법도 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행이라는 큰 순서는 같습니다. 상가보증금반환방법은 그 앞에 환산보증금 칸이 하나 더 있고, 초과 상가라면 이 지도에서 임차권등기명령 칸이 빠진다는 점이 가장 큰 차이입니다.

내 사건은 어느 쪽인가요? 결론이 갈리는 3가지

같은 상가 보증금 반환 문제라도 아래 세 지점에서 쓸 수 있는 수단과 순서가 달라집니다.

상가 보증금 반환, 자주 묻는 질문