갈림길 1보증금 못받았을때 먼저 볼 것, 내 계약은 주택 전세·월세·상가 중 어디인가

보증금 못받았을때 가장 먼저 할 일은 계약 유형을 확인하는 것입니다. 주택은 전세든 월세든 주임법이 적용되고, 영업용 건물은 상가법이 적용됩니다. 상가는 다시 대통령령으로 정하는 보증금액(환산보증금)을 넘는지에 따라 적용 조문이 갈립니다.

상가법 제2조③은 환산보증금을 넘는 임대차에도 적용되는 조문을 열거하는데, 제3조(대항력)는 들어 있지만 제6조(임차권등기명령)와 제9조②(임대차관계 존속)는 열거에 없습니다. 따라서 환산보증금을 넘는 상가에는 제6조와 제9조②가 적용되지 않으며, 점유를 언제 풀지 더 신중하게 정해야 합니다.

표에서 보듯 주택 임차인은 등기 제도로 이사 뒤에도 권리를 지킬 길이 있습니다. 반면 환산보증금을 넘는 상가 임차인은 그 길이 좁으므로, 계약서의 보증금·차임으로 환산보증금 구간을 먼저 확인해야 합니다.

갈림길 2보증금 못받았을때 짐은 남겨야 하나요? 전세금 못받고 이사갈때 순서

짐만 남기고 주민등록을 옮기면 대항요건 중 주민등록이 사라져 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 주임법 제3조①의 대항력은 인도와 주민등록을 모두 갖춰야 생기고, 우선변제권은 그 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춰야 인정됩니다(제3조의2②). 짐을 남겨 둔 것만으로 점유가 유지된다고 볼지는 사안별로 다퉈질 수 있어 짐에 기대는 방식은 안전장치가 되기 어렵습니다.

전세금 못받고 이사갈때 순서는 ① 임차권등기명령 신청, ② 등기사항증명서에 임차권등기 기입 확인, ③ 전출·이사 순입니다. 신청만 하고 결정이나 기입 전에 옮기면 보호를 받지 못하는 공백이 생길 수 있습니다. 임차인은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3⑧).

계속 거주하는 경우에도 생각할 점이 있습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정합니다. 대법원 판결은 동시이행을 이유로 계속 점유하더라도 집을 본래 용도대로 사용해 실질적 이익을 얻었다면 차임 상당액을 부당이득으로 볼 수 있다는 취지입니다. 짐만 두고 실제로 사용하지 않은 경우는 달리 본 취지도 있어 결론은 사안별로 갈립니다.

갈림길 3보증금 못받았을때 비번·열쇠, 먼저 넘기면 생기는 일

보증금 못받았을때 비밀번호나 열쇠를 먼저 넘기면 임대인이 집을 자유롭게 쓸 수 있게 되어 인도가 끝난 것으로 볼 여지가 생깁니다. 대법원 판결은 임대차 종료 시 임차인의 집 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무를 동시이행 관계로 본다는 취지입니다. 민법 제536조①에 따라 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있으므로, 비밀번호는 보증금과 맞바꾸는 마지막 카드로 남겨 두는 편이 안전합니다.

집을 보여 달라는 요청 자체를 거절하라는 뜻은 아닙니다. 방문 일정을 정해 임차인이 직접 문을 열어 주는 방식으로 협조하면 됩니다. 이미 비밀번호를 알려 줬다면 이후 출입 일정을 문자로 정하고, 반환 시 교환한다는 뜻을 다시 서면으로 남겨 두십시오.

월세 임차인월세 보증금 못받았을때, 공제 다툼과 인도 판단은 따로

월세 보증금 못받았을때는 공제 금액을 다투는 일과 집을 언제 넘길지 정하는 일을 따로 판단해야 합니다. 연체 차임이나 원상회복비처럼 임대차에서 생긴 채무를 보증금에서 어디까지 뺄 수 있는지는 판례가 정리해 온 영역이라, 영수증·사진·계약서 특약으로 하나씩 따져야 합니다.

공제 다툼이 남았다는 이유로 비밀번호를 먼저 넘길 필요는 없습니다. 임대인에게 공제할 항목과 금액을 근거 서류와 함께 서면으로 달라고 요청해 두면, 다툼 없는 금액과 다툴 금액이 나뉘어 소송에서도 쟁점이 좁혀집니다. 공제 항목별 정산 방법은 실무연구자료의 월세 보증금 정산서 글에서 자세히 다뤘습니다.

월세 임차인도 이사할 때 따르는 순서는 전세와 같습니다. 주임법은 전세와 월세를 구분하지 않으므로, 이사가 필요하면 임차권등기 기입을 확인한 뒤 전출하고 열쇠는 반환 시점에 넘깁니다. 보증금이 크지 않다는 이유로 등기를 건너뛰면 집이 팔리거나 경매에 들어갔을 때 순위를 지키기 어려워질 수 있습니다.

상가 임차인상가보증금 못 받았을때, 사업자등록·임차권등기로 지키는 대항력

상가보증금 못 받았을때는 건물 인도와 사업자등록 신청이라는 두 대항요건을 유지하는 것이 출발점입니다. 상가법 제3조①은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 폐업신고나 사업자등록 정정이 대항요건 유지에 영향을 줄 수 있으므로, 가게를 정리하기 전에 순서를 먼저 정해야 합니다.

환산보증금 이하 상가라면 상가법 제6조①에 따라 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 제3조①의 대항력과 제5조②의 우선변제권을 취득하거나 유지합니다(제6조⑤). 환산보증금을 넘는 상가는 제6조가 적용되지 않으므로, 점유와 사업자등록을 유지한 채 소송을 진행할지부터 검토하게 됩니다.

상가 임차인에게도 보증금 반환과 점포 인도를 맞바꾸는 구조는 같게 다뤄지므로, 열쇠·출입카드를 넘기는 시점은 반환 시점에 맞추는 것이 원칙입니다. 원상회복 범위를 두고 다툼이 생길 것 같다면 철거 전후 사진과 인테리어 공사 계약서를 남겨 두십시오. 상가 사건은 영업 정리 일정과 맞물려 있어, 폐업 전에 순서를 정하는 것이 회수 가능성을 좌우하는 경우가 많습니다.

전체 순서보증금 못돌려받았을때 단계 요약, 내용증명부터 경매까지

보증금 못돌려받았을때 회수 절차는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순으로 이어집니다. 각 단계는 앞 단계 기록을 근거로 쓰므로 문자·통지서·등기부를 모아 두는 것이 중요합니다.

지연손해금은 구간별로 계산합니다. 소장 송달 전까지는 다른 법률의 규정이나 약정이 없으면 민법 제379조의 연 5%가 기준이 되고, 소장이 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조①의 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다. 다만 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 사실심 판결 선고 전까지 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니합니다(같은 법 제3조②).

가압류는 민사집행법 제276조①에 따라 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 할 수 있습니다. 집 시세가 보증금보다 낮고 임대인의 다른 재산 정보를 알 때 미리 검토하는 수단이며, 필요 여부는 사안별로 판단합니다. 경매에서 우선변제권(주임법 제3조의2②)에 따른 보증금을 배당받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다는 점도 기억해 두십시오(같은 조 ③). 인도하지 아니하면 그 보증금을 받을 수 없다고 정하고 있습니다.

집주인 말 판정임대보증금 못받았을때 집주인이 하는 말 4가지와 답

임대보증금 못받았을때 듣는 말은 대개 임대인 사정을 이유로 반환을 미루는 내용입니다. 기준은 임대차계약서와 법이므로 말마다 근거가 있는지 하나씩 확인하면 됩니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 부동산·민사 전문 변호사로, 처리 450건 이상의 전세금 사건에서 이런 반환 지연 항변을 정리해 왔습니다. 집주인의 말이 계약서와 맞는지 판단이 서지 않으면 서류를 놓고 확인하는 것이 빠릅니다.

FAQ보증금 반환, 자주 묻는 질문 3가지