• 만기가 지났는데 집주인이 새 세입자가 들어오면 주겠다는 말만 반복합니다.
• 새 집 이사 날짜는 정해졌는데 전입 신고를 언제 해야 할지 모르겠습니다.
• 어떤 소송을 내야 하는지, 혼자 할 수 있는지, 얼마나 걸리는지 궁금합니다.
• 월세가 밀려 보증금에서 얼마가 빠질지, 계약이 해지되는지 걱정됩니다.

보증금 반환 절차는 어떻게 되나요?

보증금 반환 절차는 보통 내용증명, 임차권등기명령, 소송, 강제집행의 네 단계로 진행됩니다.

네 단계를 모두 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 집주인이 내용증명을 받고 반환일을 약속하면 거기서 끝나고, 이사를 앞둔 임차인은 임차권등기명령을 먼저 챙깁니다. 보증금반환청구소송 절차의 순서는 같아도 어느 칸에서 시작할지는 사람마다 다릅니다.

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   내용증명

   계약 종료와 반환 요구, 반환 계좌, 집을 비울 날짜를 적어 보냅니다. 강제력은 없지만 언제 무엇을 요구했는지 남기는 기록이 됩니다.

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   임차권등기명령

   임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다(제3조의3①). 집주인 동의는 필요 없습니다.

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   보증금 반환 소송

   판결이라는 집행권원을 받는 단계입니다. 주택임대차보호법 제13조에 따라 소액사건심판법의 일부 조문이 준용됩니다.

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   강제집행

   판결로 임차주택 경매, 예금·급여 같은 채권의 압류 및 추심, 동산압류를 진행해 실제로 돈을 받습니다.

전세금반환소송이라고 부르든 임대보증금반환청구라고 부르든 법원이 다루는 소송은 같습니다. 이름보다 중요한 것은 단계마다 요건이 다르다는 점이며, 특히 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후에만 신청할 수 있습니다.

보증금 반환 전에 전입 신고를 해야 하나요?

보증금을 받기 전에 새 집으로 전입 신고를 서두르면 안 됩니다. 기존 집의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고(주택임대차보호법 제3조①), 주민등록을 옮기면 그 요건이 빠지기 때문입니다.

대항력과 우선변제권(대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인의 권리, 제3조의2②)은 취득할 때만이 아니라 계속 유지되어야 한다는 것이 대법원 판결 취지입니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 새 주소로 전입하면, 그사이 집이 팔리거나 경매에 넘어갈 때 앞선 순위를 주장하기 어려워질 수 있습니다.

이사를 미룰 수 없다면 해결책은 임차권등기입니다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(제3조의3⑤). 기준은 신청한 날이 아니라 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 날입니다.

상가 임차인도 원리는 같습니다. 상가건물 임대차보호법은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항요건으로 두므로(제3조①), 보증금을 받기 전 폐업·이전 순서를 먼저 확인해야 합니다.

보증금 반환을 위해 어떤 소송을 제기해야 하나요?

보증금을 돌려받으려면 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기합니다.

임차인이 임대인에 대하여 제기하는 이 소송에는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2가 준용됩니다(주택임대차보호법 제13조). 상가 보증금 반환 청구 소송도 상가건물 임대차보호법 제18조에 같은 준용 규정이 있지만, 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가에는 제2조③에 열거된 조문만 적용되므로 제18조는 적용되지 않습니다.

흔히 비교되는 지급명령은 권하지 않습니다. 서류만으로 빨리 끝날 것처럼 보이지만 집주인이 이의를 내면 결국 소송으로 넘어가 시간이 더 들 수 있어서, 집주인이 금액과 반환 의무를 전부 인정하는 드문 경우가 아니라면 처음부터 소송으로 가는 편이 낫습니다. 소액사건 범위에 해당할 때의 이행권고결정은 제13조가 준용하는 조문이 아니므로 위 특례와 섞어 이해하지 않아야 합니다.

세 지점 중 하나라도 애매하다면 계약서·등기부·문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

보증금 반환 청구 소송은 얼마나 걸리나요?

보증금 소송은 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸립니다.

기간을 늘리는 변수는 대체로 세 가지입니다. 첫째, 소장이 집주인에게 송달되지 않아 주소 보정이나 다른 송달 방법을 거치는 경우입니다. 둘째, 집주인이 연체 차임이나 원상복구비 공제를 주장하며 증거 다툼이 길어지는 경우입니다. 셋째, 판결 뒤에도 집주인이 갚지 않아 강제집행 단계가 더해지는 경우로, 판결까지의 4~6개월과 실제 회수까지의 기간은 따로 보아야 합니다.

기간을 줄이는 쪽은 준비입니다. 주택임대차보호법 제13조로 준용되는 소액사건심판법 제7조②는 판사가 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마치도록 하여야 한다고 정합니다. 계약서, 입금 내역, 종료 통지 기록, 집을 비운 날의 사진을 소장과 함께 정리해 내면 첫 기일에 쟁점이 좁혀질 가능성이 커집니다.

보증금반환청구소송 후기를 찾아보면 진행 중에 흔히 겪는 일이 비슷합니다. 집주인이 답변서에서 새 세입자가 구해지면 주겠다고 하거나 공제 금액을 넓게 주장하는 경우, 판결 뒤에도 연락이 끊기는 경우입니다. 계약서에 그런 내용의 약정이 따로 없다면, 새 세입자가 들어와야 돌려주겠다는 말은 임대인의 사정일 뿐 법에 근거한 항변이 되기 어렵습니다.

보증금 반환 청구 소송을 셀프로 할 수 있나요?

네, 임차인 본인이 직접 원고가 되어 셀프로 진행할 수 있습니다.

다른 사람에게 맡길 때는 제한이 있습니다. 민사소송법 제87조는 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다고 정합니다. 친분만 있는 지인은 대리인이 될 수 없고, 예외는 단독판사 사건 중 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서 일정한 친족관계나 고용관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 경우, 소액사건에서 배우자·직계혈족·형제자매가 법원의 허가 없이 대리하는 경우처럼 좁으므로, 본인이 직접 하거나 변호사에게 맡기는 두 길로 생각하는 것이 정확합니다.

셀프 소송에서 자주 막히는 지점은 공제 주장을 청구취지에 어떻게 반영할지, 송달이 안 될 때 다음 수를 무엇으로 둘지, 판결 뒤 어떤 재산을 압류할지입니다.

법도 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사 자격을 갖춘 부동산·민사 전문 변호사로, 전국 사건을 전화 선임으로 진행합니다. 셀프로 할지 맡길지는 공제 다툼의 크기와 집주인의 대응을 보고 정하는 것이 합리적이며, 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 되나요?

보증금을 돌려받지 못하면 임차인은 판결을 받아 집주인 재산에 강제집행을 하고, 늦어진 기간의 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.

강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 합니다(민사집행법 제24조). 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니합니다(주택임대차보호법 제3조의2①). 이 특례는 경매 신청에 한정되므로, 판결이 집 인도와 맞바꾸는 형태라면 예금·급여 압류에서는 인도나 그 제공을 증명하는 순서를 함께 짜야 합니다.

지연손해금은 다른 법률이나 약정이 없으면 소장 부본이 송달되기 전까지 민법이 정한 연 5%(제379조), 소장이 송달된 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조의 대통령령으로 정하는 이율이 기준입니다. 다만 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지는 그 이율을 적용하지 아니합니다. 언제부터 붙는지는 집을 비워 주었는지와 맞물려 사안별로 따집니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행 청구 절차도 함께 확인하십시오.

월세 계약 만료 후 보증금은 어떻게 되나요?

월세 계약이 만료되면 임대인은 정당한 공제분을 뺀 보증금을 집 인도와 맞바꿔 돌려주어야 하고, 이 구조는 전세와 같습니다.

월세보증금 반환청구도 법적으로는 같은 임대차보증금 반환청구권입니다. 주택은 기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 보고(주택임대차보호법 제4조②), 상가도 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제9조②, 환산보증금 이하 상가에 적용).

월세에서 달라지는 것은 정산입니다. 마지막 달 차임을 어떻게 계산할지, 관리비 미납분과 원상복구비를 어디까지 뺄지가 다툼의 중심이 됩니다. 원상복구는 입주 당시 상태와 비교하는 문제라 입주·퇴거 사진과 점검표가 결론을 가르는 경우가 많고, 통상의 사용으로 생긴 손모까지 임차인이 부담하는지는 사안별로 다퉈질 수 있습니다.

월세를 못 내면 보증금은 어떻게 되나요?

월세를 못 내면 연체된 차임은 보증금에서 공제되고, 주택은 연체액이 2기의 차임액에, 상가는 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

연체 차임 등 임대차에 관한 임차인의 채무는 보증금에서 공제된다는 것이 대법원 판결 취지입니다. 그래서 임대인이 공제를 주장하면 연체 기간과 금액을 입금 내역과 맞춰 보아야 합니다.

해지는 별개의 문제입니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 해지할 수 있다고 따로 정하고, 이 조문은 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다(제2조③). 또 주택임대차보호법 제6조③에 따라 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는, 기간 만료 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 같은 조 제1항이 적용되지 않습니다.

연체가 쌓이는 중이라면 언제 얼마를 냈는지 입금 내역부터 정리해 두는 것이 공제 다툼을 줄이는 첫걸음입니다.

보증금 반환 청구 전 오늘 할 일, 요구 문장과 서류 목록

첫날 할 일은 반환 요구를 기록으로 남기고, 임차권등기와 소송에 쓸 서류를 한곳에 모으는 것입니다.

문장의 핵심은 계약 특정, 종료 사유와 날짜, 인도 준비 의사, 반환 계좌, 다음 조치 다섯 가지입니다. 인도 준비 의사를 적어 두면 나중에 이행 제공 여부를 다툴 때 참고할 기록이 되므로 빼지 않는 것이 좋습니다. 문구는 내 계약에 맞춰 고쳐 쓰십시오.

• 임대차계약서(확정일자 날인본)와 보증금 입금 내역
• 종료 통지 기록(내용증명, 문자, 통화 뒤 남긴 요약 메시지)
• 등기사항증명서와 전입일이 나온 주민등록초본
• 월세라면 차임·관리비 납부 내역과 입주·퇴거 사진

전세금반환소송과 함께 많이 묻는 질문