• 만기가 몇 달 남았는데 언제까지, 무엇으로 알려야 하는지 모르겠다
• 계약이 이미 한 번 저절로 연장된 것 같은데 지금 나가도 되는지 궁금하다
• 집주인에게 카톡으로만 말해 두었는데 그걸로 충분한지 불안하다
• 통보는 했는데 보증금을 언제, 어떤 순서로 돌려받는지 막막하다

전세 계약 해지 통보, 내 계약은 세 갈래 중 어디인가

전세 계약 해지 통보 방법은 계약이 지금 어떤 상태인지에 따라 달라지고, 법적 성격과 효력이 생기는 날도 함께 바뀝니다. 같은 "나가겠습니다"라는 말도 최초 계약기간 중에는 '갱신하지 않겠다는 통지'가 되고, 갱신된 기간 중에는 '해지 통지'가 됩니다.

그래서 통보문을 쓰기 전에 계약서와 그동안 주고받은 문자를 펼쳐 놓고 내 계약이 아래 세 칸 중 어디에 있는지부터 정해야 합니다. 이 판정이 틀리면 기한 계산도, 보증금을 청구할 수 있는 날도 함께 어긋납니다.

판정은 어렵지 않습니다. 아래 세 질문에 차례로 답해 보면 대부분 칸이 정해지고, 답이 애매하게 남는 질문이 바로 서류를 함께 봐야 하는 부분입니다.

1. 계약서에 적힌 임대차기간이 아직 끝나지 않았나요? 그렇다면 최초 계약기간 중입니다. 기간이 끝난 뒤 새 계약서를 쓰고 기간을 다시 정했다면 그 새 계약의 기간이 기준이 되어 최초 기간과 비슷한 구조로 따져 볼 여지가 큽니다.
2. 기간이 끝난 뒤 새 계약서 없이 그대로 살고 있나요? 임대인도 임차인도 기한 안에 아무 통지를 하지 않았다면 법정갱신일 가능성이 높습니다.
3. 만료 전에 "갱신을 요구합니다"라고 알린 기록이 있나요? 있다면 갱신요구권으로 갱신된 기간일 수 있습니다. 보증금을 올려 다시 계약한 경우 갱신요구권 행사인지 합의 재계약인지는 당시 문자와 계약서 문구로 판단해야 해서 단정하기 어렵습니다.

전세 계약 해지 통보 기간은 언제까지인가요?

전세 계약 해지 통보 기간은 최초 계약기간이면 만기일을 기준으로 2개월 전까지, 갱신된 기간이면 기한 없이 언제든 보낼 수 있되 도달한 날부터 3개월 뒤에 효력이 생기는 방식으로 계산합니다. 전세 계약 해지 통보 방법을 정할 때 기준일이 '만기일'인지 '도달일'인지부터 다르다는 점이 핵심이고, 전세계약해지통보시기도 여기서 정해집니다.

전세계약해지통보법적기간에서 가장 자주 생기는 실수는 '보낸 날'을 기준으로 계산하는 것입니다. 기한은 임대인이 받은 날, 즉 도달한 날로 따지므로 우편이 배달되는 시간까지 고려해야 합니다. 가상의 예로 만기일이 10월 31일인 계약이라면 2개월 전 경계일 무렵에 보내지 말고 8월 중순 이전에 도달하도록 보내 두면 경계일 계산을 두고 다툴 일 자체가 생기지 않습니다.

법정갱신된 계약에서는 반대로 '언제 도달했는지'가 이사 날짜를 정합니다. 가상의 예로 3월 초에 통지가 도달했다면 그로부터 3개월이 지난 6월 초 무렵에 해지 효력이 생기므로, 이삿날과 보증금 반환일을 그 이후로 맞춰야 합니다. 경계가 촉박하면 기간 계산 규정까지 따져야 하므로 날짜를 미리 확인해 두세요.

전세계약해지통보 카톡·문자도 효력이 있나요?

전세계약해지통보는 카톡이나 문자로 해도 상대방에게 도달했다면 효력이 생길 수 있고, 다툼은 대개 '정말 도달했는가'를 증명하는 단계에서 생깁니다. 민법 제111조①은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다."라고 정하고 있어, 법이 요구하는 것은 특정한 형식이 아니라 도달입니다.

임대인이 나중에 "그런 메시지는 못 봤다"고 하면 임차인이 도달을 보여 줘야 합니다. 그래서 전세계약해지통보카톡은 보내는 것보다 남기는 것이 더 중요하고, 기한이 촉박하거나 답이 없으면 내용증명을 함께 보내는 것이 일반적인 조합입니다.

도달 기록은 나중에 전세금반환소송까지 가더라도 계약이 언제 끝났는지를 보여 주는 첫 자료가 됩니다. 아래 다섯 가지를 통보 당일에 정리해 두세요.

• 메신저는 상대 이름·프로필과 날짜가 함께 보이게 전체 화면을 캡처하고 대화 내보내기 파일도 보관합니다.
• 문자는 수신 번호와 발송 시각이 보이는 화면을 남기고, 번호가 계약서상 임대인 번호인지 확인합니다.
• 통화로 말했다면 같은 날 "오늘 통화로 말씀드린 대로"로 시작하는 요약 문자를 보내 답장을 받아 둡니다.
• 내용증명은 등본과 배달 결과 조회 화면을 함께 보관합니다.
• 집주인의 "알겠습니다", "다음 세입자 알아볼게요" 같은 답장이 가장 강한 도달 증거이므로 지우지 않습니다.

전세계약해지통보내용에 넣을 다섯 줄

전세계약해지통보내용은 계약 특정, 의사 표시, 종료일, 보증금 반환 요구, 이사 예정일 다섯 줄이면 충분합니다. 길고 감정적인 글보다 무엇을 끝내고 언제 무엇을 돌려 달라는 것인지가 분명한 짧은 글이 나중에 증거로서도 힘이 있습니다.

피해야 할 문장도 있습니다. "새 세입자 구해지면 나갈게요"는 종료 의사를 조건에 걸어 버려 언제 끝나는지가 흐려지고, "사정 봐서 나갈 수도 있어요"는 통지로 보기 어렵다는 반론을 부릅니다. 보증금 반환을 새 임차인 입주에 묶는 표현은 임대인 사정일 뿐 법적 근거가 아니므로 임차인 쪽에서 먼저 쓰지 않는 편이 좋습니다.

전세 계약 해지 통보가 그대로 통하지 않는 세 갈림길

통보문을 제대로 써도 아래 세 경우에는 결론이 달라집니다. 내 상황이 어느 쪽인지에 따라 통보의 성격이 '일방적 종료'에서 '합의 요청'이나 '확인'으로 바뀝니다.

집주인이 연락두절이면 해지 통보는 어떻게 하나요?

집주인이 연락두절이어도 해지 통보는 할 수 있고, 순서는 알려진 모든 경로로 보내 기록을 쌓은 뒤 그래도 상대방이나 그 소재를 알 수 없을 때 공시송달을 검토하는 것입니다. 민법 제113조는 표의자가 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우 의사표시를 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다고 정합니다.

여기서 '과실 없이'가 중요합니다. 계약서상 주소, 등기부상 주소, 문자·메신저, 중개사무소를 통한 연락을 모두 시도하고 반송 기록을 남겨야 공시송달을 검토할 근거가 생깁니다. 또 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기므로(민사소송법 제196조①) 만기 직전에 시작하면 통지 기한을 맞추기 어렵습니다.

집이 팔려 소유자가 바뀌었다면 등기부로 현재 소유자를 확인하고, 종전 임대인과 새 소유자 모두에게 같은 내용을 보내 두면 누가 임대인인지를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

전세계약해지통보후절차, 보증금을 받기까지 다섯 단계

전세계약해지통보후절차는 반환일 확정, 이삿날 동시 교환, 임차권등기명령, 내용증명, 전세금반환소송 순서로 이어집니다. 집주인이 약속대로 돌려주면 둘째 단계에서 끝나고, 돌려주지 않을 때에만 다음 단계로 넘어갑니다. 전세계약해지절차와 전세계약해지순서를 묻는 분들이 가장 헷갈리는 부분은 '언제 이사해도 되는가'입니다.

임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 그 뒤 이사로 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 유지됩니다(제3조의3⑤). 그래서 이사 날짜가 먼저 정해진 분은 등기부 기입을 확인하는 날을 기준으로 이사 일정을 거꾸로 짜야 합니다.

법도 전세금반환소송센터 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자로 450건이 넘는 전세금 사건을 처리해 왔습니다. 통보 단계의 문자 한 줄과 등본 한 장은 소송에서 계약 종료를 보여 주는 첫 자료가 됩니다. 전세 계약 해지 통보 방법을 정하는 단계부터 기록을 염두에 두면 이후 절차가 훨씬 짧아집니다.

자주 묻는 질문