상가 환산보증금 계산, 공식 한 줄과 숫자를 시행령에서 확인해야 하는 이유

상가 환산보증금 계산은 보증금에 '월 차임 × 대통령령으로 정하는 비율'을 더하는 한 줄 공식입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제2조②는 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 정하고, 같은 법 시행령은 이때의 차임액을 월 단위의 차임액으로 한다고 정합니다.

비율과 기준금액을 이 글에 숫자로 적지 않는 이유는 둘 다 시행령에 맡겨진 값이기 때문입니다. 상가법 제2조① 단서는 기준 보증금액을 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하도록 했고, 시행령은 여러 차례 개정된 이력이 있습니다. 시행령 원문에서 직접 지역 구분과 금액을 확인하는 편이 안전합니다.

가상의 예로 흐름만 보면, 보증금 A와 월세 B로 계약한 점포의 환산보증금은 B에 시행령 비율을 곱한 값을 A에 더한 금액입니다. 그 합계가 기준 이하이면 아래 표의 '이하' 열을, 넘으면 '초과' 열을 보면 됩니다.

계산에 넣을까 말까, 부가가치세·관리비·권리금 판정표

상가 환산보증금 계산 방법에서 가장 자주 막히는 지점은 공식이 아니라 무엇을 차임으로 보느냐입니다. 공식에 들어가는 항목은 보증금과 차임 두 가지뿐인데, 상가 계약서에는 부가가치세·관리비·권리금이 함께 적혀 있는 경우가 많습니다.

권리금은 상가법 제10조의3①이 정의합니다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 정의 자체가 보증금과 차임 밖의 돈이므로, 권리금을 공식에 더하는 계산은 조문 구조와 맞지 않습니다.

부가가치세와 관리비는 결론을 미리 정할 수 없는 영역입니다. 같은 '부가세 별도'라도 계약서 문구와 실제 거래 방식에 따라 차임에 포함되는지 다투어질 수 있고, 관리비도 실질에 따라 평가가 달라질 여지가 있습니다. 포함한 경우와 뺀 경우를 모두 계산해 결과가 기준선을 넘나드는지부터 보는 것이 실무적인 출발점입니다.

상가 환산보증금 기준과 판단 시점, 언제의 금액으로 비교하나요?

상가 환산보증금 기준은 전국에 하나가 아니라 지역별로 나뉩니다. 상가법 제2조②는 기준 보증금액을 정할 때 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하도록 했으므로, 같은 보증금과 월세라도 점포가 어느 지역 구분에 속하는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

판단 시점은 더 까다롭습니다. 최초 계약 때는 기준 이하였는데 갱신하며 월세가 올라 초과가 되었거나 감액 합의로 기준 아래로 내려온 경우, 어느 시점의 금액으로 따질지는 다투는 권리가 무엇인지에 따라 달라질 수 있어 한 가지로 단정하기 어렵습니다.

상가 환산보증금 초과면 달라지는 것, 적용·미적용 조문표

상가 환산보증금 초과 임대차에는 상가법 전체가 아니라 제2조③에 열거된 조문만 적용됩니다. 열거된 조문은 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조이고, 여기에 없는 조문은 초과 상가에 적용되지 않습니다.

보증금 회수 관점에서 차이가 가장 큰 칸은 우선변제권과 임차권등기명령입니다. 기준을 넘는 상가 임차인은 확정일자를 받아 두어도 상가법 제5조②의 우선변제권을 주장할 근거가 없고, 계약이 끝나 이사를 나가야 할 때 제6조의 임차권등기명령으로 권리를 붙잡아 둘 수도 없습니다.

반면 대항력은 초과 상가에도 그대로입니다. 상가법 제3조①에 따라 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 제3조②에 따라 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대항요건을 먼저 갖춘 뒤 건물이 팔렸다면 새 소유자에게 보증금 반환을 구할 길이 열려 있는 셈입니다.

'환산보증금 계산 5%'는 무엇을 말하나요?

'환산보증금 계산 5%'라는 검색어 속 퍼센트는 환산 공식 안의 비율이 아니라 차임 증액 상한과 연결된 이야기인 경우가 많습니다. 환산 공식의 비율은 상가법 제2조②의 대통령령 비율이고, 증액 상한은 제11조① 단서가 '증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다'고 정한 별개의 비율입니다.

제11조는 제2조③ 열거에 없으므로 환산보증금 이하 상가에만 적용됩니다. 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고(제11조②), 구체 비율은 시행령에서 확인해야 하므로 이 글에서는 숫자를 적지 않습니다.

환산보증금 초과 상가는 제11조 대신 제10조의2(계약갱신의 특례)가 적용됩니다. 계약갱신의 경우 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있고, 법률에 따로 정한 상한 비율은 없습니다.

계산 결과별 보증금 회수 루트, 기준 이하와 초과는 어떻게 다른가요?

상가 환산보증금이 기준 이하인 임차인은 상가법이 마련한 회수 도구를 순서대로 쓸 수 있습니다. 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받았다면 경매 또는 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(제5조②).

임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니하면 임차건물 소재지 관할 지방법원·지방법원지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며 이미 취득한 권리는 그 뒤 대항요건을 상실해도 유지됩니다(제6조①⑤). 확정판결 등 집행권원으로 임차건물 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않지만(제5조①), 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제 보증금을 받을 수 없습니다(제5조③).

보증금 중 일정액 보호는 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인에게 인정되고, 대상 임차인과 금액의 범위는 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정합니다(제14조①③). 보증금반환청구소송에는 「소액사건심판법」 제6조·제7조·제10조·제11조의2가 준용됩니다(제18조).

상가 환산보증금 초과 임차인은 민법과 민사집행법의 일반 도구로 보증금을 지킵니다. 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에게 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 등기한 때부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(민법 제621조). 전세권을 등기하면 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 생기지만(민법 제303조①), 등기된 전세권에 상가법이 어디까지 적용되는지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

초과 상가는 제5조①의 특례도 열거 조문에 없으므로, 판결 주문이 건물 인도와 상환하는 구조라면 경매를 시작할 때 반대의무의 이행 또는 이행 제공 증명이 문제될 수 있습니다. 임대 건물의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면 소송 전에 가압류(민사집행법 제276조①)를 미리 검토할 필요가 있습니다.

1. 1
   계약 종료 확인과 내용증명 · 종료일과 반환 요구를 날짜가 남는 방법으로 정리
2. 2
   권리 붙잡기 · 이하 상가는 임차권등기명령, 초과 상가는 협력 등기·가압류 검토
3. 3
   보증금반환소송 · 소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월 정도를 예상
4. 4
   강제집행 · 부동산 강제경매는 그 부동산이 있는 곳의 지방법원 관할(민사집행법 제79조①), 채권압류·동산압류도 함께 검토

환산보증금을 넘으면 권리금소송도 못 하나요?

환산보증금을 넘어도 권리금소송은 할 수 있습니다. 권리금 회수기회 보호 규정인 상가법 제10조의4는 제2조③이 초과 임대차에도 적용한다고 정한 제10조의2부터 제10조의9까지의 범위에 들어 있기 때문입니다.

다만 요건은 그대로 따져야 합니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 방해행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되지만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다(제10조의4①). 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸하므로(④), 보증금과 권리금 두 청구의 시간표를 한 장에 놓고 보는 것이 좋습니다.

상가건물 임대차보호법 환산보증금 초과면 갱신요구권은 쓸 수 있나요?

환산보증금 초과 상가 임차인도 갱신요구권을 쓸 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조①②는 제2조③ 열거 조문이어서, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고(제10조① 각 호의 사유가 있으면 예외), 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

차이는 임대인이 아무 통지도 하지 않은 경우에 생깁니다. 기준 이하 상가는 임대인이 그 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간을 1년으로 보지만(제10조④), 초과 상가에는 이 조항이 적용되지 않습니다. 초과 상가에서는 민법 제639조의 묵시의 갱신이 문제될 수 있으므로, 갱신 요구는 기한 안에 날짜가 남는 방법으로 해 두는 편이 안전합니다.

상가 환산보증금 계산, 자주 묻는 질문 3가지